房屋租赁合同纠纷一审中，承租人辩称因政府改制而单方解除合同并且当时解除函通过快递邮寄至出租人关联公司，出租人索要损失能否得到法院支持？

律师观点分析

房屋租赁合同纠纷一审中，承租人辩称因政府改制而单方解除合同并且当时解除函通过快递邮寄至出租人关联公司，出租人索要损失能否得到法院支持？

——漯河源汇法院原告郑州某某汽车销售服务有限公司与被告河南某某专用汽车有限公司租赁合同纠纷案

【裁判要旨】

关于本案双方争议的物业费如何计算的问题，根据涉案合同第六条第5款约定，河南某某专用汽车有限公司对租用展厅及维修车间范围内的财产安全及卫生物业由其自己承担，无需另向郑州某某汽车销售服务有限公司缴纳物业费。一审法院依据双方的合同约定，认定郑州某某汽车销售服务有限公司收取的物业费应仅限于展厅前XXXX某某方米并无不当。

关于违约金的认定问题，一审认定在合同履行期内某某汽车公司由于政府改制原因，无法继续履行合同，其行为已经构成违约,并且其没有按照合同约定的邮寄地址进行邮寄，造成郑州某某公司未及时收到该解除合同的通知，某某汽车公司应当赔偿因提前解除合同给某某汽车公司造成的损失。一审考虑涉案房屋面积较大，某某汽车公司再次对外出租需要一定的时间，酌定某某汽车公司赔偿某某汽车公司六个月的租金即XXXXXX元也无不当。

【案情简介】

某某汽车公司与某某汽车公司2015年XX月XX日签订《房屋租赁合同》，某某汽车公司将坐落于漯河市××区××路与经××交叉口，漯河某某汽车销售服务有限公司院内西展厅及后面维修车间西边数六间（上下两间）房出租给某某汽车公司。某某汽车公司提供的租赁房产面积分别为展厅XXXX某某方米；维修车间XXXX某某方米。合同约定房屋租赁期自2016年X月X日至2020年XX月XX日，共计60个月。而展厅每月按XX元/某某方米计算，自2016年X月X日至2016年XX月XX日，年租金XX万元整；至租赁之日起三年后根据漯河租赁行情调整租金，年上浮10%；以上租金不含物业管理费。租金按年度支付，某某汽车公司需将年租金一次性打入某某汽车公司指定账户后，本合同才生效。次年租金某某汽车公司需于首年租期到期前60天一次性付给某某汽车公司。某某汽车公司有权收取物业费，按X元/某某方米标准收取。而租赁房产的水、电、电话、排污费用由某某汽车公司按照独立水、电表载明读数向物业部交纳。电表标准：X元/度；水费标准：X元/吨。

实际上某某汽车公司于2015年XX月份已进场办公，考虑到合同约定为5年期，某某汽车公司在双方合作期间向某某汽车公司优惠X个月的租赁费，并将展厅前XXXX某某方米绿地面交付给某某汽车公司硬化作为停车场使用，使用年限为2016年X月X日至2018年X月X日，硬化面积费用由某某汽车公司承担，在试用期内某某汽车公司不收取某某汽车公司租赁费。2016年XX月某某汽车公司擅自解除合同，给某某汽车公司造成了严重的损失。

本律师作为原告某某汽车公司的代理人诉至法院要求：1.请求确认解除某某汽车公司与某某汽车公司于2015年XX月XX日签订的《房屋租赁合同书》；2.判令某某汽车公司向某某汽车公司交付物业费（物业费每月每某某方1元，展厅面积XXXX某某方米，维修车间面积XXXX某某方米，展厅前绿地面积XXXX某某方米，总面积共XXXX某某方米）人民币XXXXXX元（暂计算至起诉之日）；3.判令某某汽车公司赔偿某某汽车公司（某某汽车公司擅自移走某某汽车公司的石楠苗X万株，每株按X元计算）共计人民币XX万元；4.判令某某汽车公司向某某汽车公司支付违约金（即某某汽车公司提前单方解除合同需赔偿半年租金）人民币XX万元，以上共计人民币XXXXXX元；5.判令某某汽车公司承担诉讼费。

【被告答辩】

某某汽车公司辩称，一、某某汽车公司承认其与漯河某某汽车销售有限公司（以下简称某某公司）是总公司与分公司的关系。双方自始至终是通过某某公司协商处理租赁事宜。某某汽车公司承认某某汽车公司是2016年XX月单方解除合同，且是通过顺丰速运邮寄。某某汽车公司收到解除合同通知书之日起三个月内没有提出异议，并向法院起诉。因此对于某某汽车公司在2019年XX月先后发出的催告函、解除函及随后提起的诉讼，均不符合法律规定。所以双方的租赁合同应当是在2016年XX月解除。二、租赁合同约定某某汽车公司将展厅前XXX某某方米绿化面积在2016年X月X日至2018年X月X日使用期间内由某某汽车公司免费使用。某某汽车公司于2016年XX月解除合同，所以某某汽车公司无需支付2016年X月X日至2016年XX月XX日绿化面积的物业费。某某汽车公司于2016年X月X日向某某汽车公司支付2016年X月X日至2016年XX月XX日的租赁费，在2016年XX月解除合同后就不再对租赁房屋占有、使用，因此也无需支付解除合同后的物业费。即使某某汽车公司收取物业费，也只能收取2016年X月X日至2016年XX月XX日展厅及维修间实际产生的物业费。三、某某汽车公司提交的证据不足以证明就是某某汽车公司移走其石楠苗X万余株。因此其请求赔偿XX万元的树苗款，不应得到支持。四、某某汽车公司于2016年X月被市政府批准改制，情势变更之下，不得不与某某汽车公司单方解除租赁合同，且是以书面形式向某某汽车公司明确表示不再履行合同。双方的租赁合同中并未对乙方单方解除合同的责任进行约定。某某汽车公司依据租赁合同第十一条第2项主张违约金没有事实和法律依据。

【法院裁判】

本院认为，（一）、针对某某汽车公司请求解除《房屋租赁合同书》的诉讼请求，本院认为某某汽车公司与某某汽车公司签订的《房屋租赁合同书》是当事人的真实意思表示，内容合法，应属有效合同，双方当事人均应按照合同履行义务。2016年X月份某某汽车公司因为改制，无法继续经营，也没有能力继续履行合同，并且客观上已经腾退房屋，此时若不允许某某汽车公司解除合同，某某汽车公司也不诉至法院，则争议的合同履行将长期陷入僵局，双方的法律关系也将处于长期的不确定状态，扩大经济损失。所以应当允许某某汽车公司享有解除合同的权利。某某汽车公司已经于2016年X月份告知某某汽车公司，虽然该份告知书未邮寄到双方合同中约定的地址，但是漯河某某公司是某某汽车公司的分公司，漯河某某公司也将该告知书转交给某某汽车公司。某某汽车公司解除合同的意思表示已经到达某某汽车公司，某某汽车公司收到解除合同的告知函后，未提出异议，也没有在三个月内向法院起诉主张权利，其只采取将出租房屋上锁等行为实施自助。所以双方签订的《房屋租赁合同书》在2016年XX月X日已经解除。截止至合同解除之日，某某汽车公司的租赁费已经全部交清。

（二）、某某汽车公司请求某某汽车公司支付物业费的诉讼请求，本院认为根据合同约定，某某汽车公司负责整个园区的卫生和秩序管理，但不包括乙方房屋使用范围内的财产安全及卫生物业。所以某某汽车公司按X元/某某方米标准收取的物业费应该不包括乙方房屋使用范围，而仅限于展厅前XXXX某某方米，截止至合同解除之日该物业费为XXXXX元。

（三）、某某汽车公司请求某某汽车公司赔偿移走的石楠苗XX万元，其提供的证据不足以证明某某汽车公司搬走时擅自移走其栽种的X万株石楠苗，且该石楠苗价值XX万元，该项诉讼请求本院不予支持。

（四）、某某汽车公司请求某某汽车公司支付违约金的诉讼请求，本院认为在合同履行期内某某汽车公司由于政府改制原因，无法继续履行合同，其行为已经构成违约,某某汽车公司应当赔偿因提前解除合同给某某汽车公司造成的损失。某某汽车公司收到某某汽车公司解除合同通知书，长达三年之久放任出租房屋闲置，任意扩大损失，浪费社会资源。扩大部分的损失，不应当由某某汽车公司承担。虽然双方在合同中仅仅约定了出租人延期交房和承租人逾期交纳租金的违约责任，未约定合同期内单方解除合同的违约责任，但是也不影响某某汽车公司应当承担的违约责任。鉴于本案涉案房屋面积较大，某某汽车公司再次对外出租需要一定的时间，本院酌定某某汽车公司赔偿某某汽车公司六个月的租金，即XXXXXX元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：

一、郑州某某汽车销售服务有限公司与河南某某专用汽车有限公司2015年12月27日签订的《房屋租赁合同书》于2016年XX月X日解除；

二、河南某某专用汽车有限公司于本判决生效后十日内向郑州某某汽车销售服务有限公司给付物业费XXXXX元；

三、河南某某专用汽车有限公司于本判决生效后十日内向郑州某某汽车销售服务有限公司给付违约金XXXXXX元；

四、驳回郑州某某汽车销售服务有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费XXXXX元，郑州某某汽车销售服务有限公司承担XXXX元，河南某某专用汽车有限公司承担XXXX元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。

【办案感悟】

本案分别有三处焦点需要解决：

1.物业费如何计算：

根据涉案合同第六条第5款约定，河南某某专用汽车有限公司对租用展厅及维修车间范围内的财产安全及卫生物业由其自己承担，无需另向郑州某某汽车销售服务有限公司缴纳物业费。一审法院依据双方的合同约定，认定郑州某某汽车销售服务有限公司收取的物业费应仅限于展厅前XXXX某某方米并无不当。

2.石楠苗的损失如何赔偿；

关于石楠苗的损失如何赔偿的问题，一审法院认定郑州某某汽车销售服务有限公司提供的证据不足以证明某某汽车公司搬走时擅自移走其栽种的2万株石楠苗，对其该项诉讼请求不予支持。二审期间，郑州某某汽车销售服务有限公司虽然上诉坚持该项诉请，但仍没有提交充分的证据予以证实，本院亦不予支持。

3.一审关于违约金的认定是否有事实及法律依据。

一审认定在合同履行期内某某汽车公司由于政府改制原因，无法继续履行合同，其行为已经构成违约,并且其没有按照合同约定的邮寄地址进行邮寄，造成郑州某某公司未及时收到该解除合同的通知，某某汽车公司应当赔偿因提前解除合同给某某汽车公司造成的损失。一审考虑涉案房屋面积较大，某某汽车公司再次对外出租需要一定的时间，酌定某某汽车公司赔偿某某汽车公司六个月的租金即XXXXXX元也无不当。

【法律依据】

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的案件事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。