郑州房产纠纷律师亲办案例：房屋买卖纠纷

律师观点分析

（2020）豫0105民初1207号

原告张某，。

原告李某，。

作为二原告共同委托代理人。

被告王某。

被告郑州R。

原告向法院提出诉讼请求：

1、判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；

2、判令被告归还原告定金12600元；

3、判令被告赔偿原告违约金68320元（以总房款1220000元为基数，按照日千分之一的标准，自2019年11月14日起算计算至起诉之日）；

4、判令被告归还由其保管的原告的房屋所有权证；

5、诉讼费由被告承担。

事实与理由：2019年10月29日原告与被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告将位于金水区园田路51号院6号楼5单元4层西户的房产出卖给被告王某，被告王某在合同签订时支付定金12600元，该定金由居间方即被告郑州R房地产营销策划有限公司保管。因该房屋有银行按揭抵押贷款，双方约定在银行允许解押7个工作日内，由被告王某出资解押并注销，如合同任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向守约方支付合同约定总房款价款千分之一的违约金。合同签订后，被告郑州R房地产营销策划有限公司将原告的一本不动产登记证书收走代为保管并出具收条。2019年11月4日原告到银行询问，银行同意解押。原告将此事告知被告，但被告一直未到银行办理解押手续，经原告多次催告后，被告一直拖延履行合同，被告的行为严重违反合同约定，导致合同无法继续履行。综上所述，原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向人民法院提起诉讼，请依据判决支持原告的诉讼请求。

被告王某答辩称：

一、被告在合同履行过程中不存在违约情形。1、根据《房屋买卖合同》第五条第1项，“银行允许解押7个工作日内，由乙方出资解押并注销”，根据银行金融业一般常识，银行是否允许解押、允许什么时候解押的信息应当通知房屋产权人，然后再由房屋产权人通知中介机构和房屋购买人，而被告至今未接到任何通知关于银行允许解押的相关信息。2、原告与被告签订的《房屋买卖合同》第四条、第五条关于支付方式和立契时间的约定前后存在矛盾，并且买卖双方并未对此进行协议补充，关于买方在合同履行过程中的义务约定不明确，对此原告方也存在一定过错，因此不能因合同约定瑕疵产生的问题归结为被告违约。

二、原告主张的违约金不应当支持。1、根据《房屋买卖合同》第五十一条违约责任第2项约定“乙方若违反本合同第五条约定，则视为其单方解除合同，其无权要求返还定金”根据该条约定，即便被告违反了合同第五条约定，本房屋买卖合同就视为解除，引起的后果是“定金不予退还”，既然视为单方解除合同，则解除合同以后就不再存在逾期履行义务的问题，故原告因此主张违约金没有事实和法律依据。2、根据合同法第一百一十六条之规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故原告不能既主张定金又主张违约金，况且本合同中关于违约金的约定不仅过高而且没有事实和法律依据。

综上所述，被告认为原告诉请缺少事实和法律依据，证据存在瑕疵，无法形成完整的证据链条，故被告认为原告的诉讼请求不应得到支持。

被告郑州R房地产营销策划有限公司答辩称：被告R公司作为居间方，只能进行监督督促协调的义务，最后依照法院判决将所收款项退还给买卖双方。如果法院判决解除合同，被告R公司可以将原告的不动产证书退还。

经审理查明，2019年10月29日二原告与被告王某、郑州R房地产营销策划有限公司（以下简称“R公司”）签订了《房屋买卖合同》，合同约定二原告将位于金水区园田路51号院6号楼5单元4层西户的房产出卖给被告王某。该合同第五条约定，该房屋有银行抵押贷款，双方约定在银行允许解押七个工作日内，由乙方（被告王某）出资解押并注销。注销后六十个工作日内，共同到相关部门办理银行贷款、网签、立契等相关手续。原告在上述合同签订后，向被告R公司支付房屋定金（物业保证金）12600元。同日，原告将郑房权证字第××号房屋的房产证交付R公司。后因涉案房屋未能解押，合同无法继续履行，原告提起本诉。

庭审中，被告王某提交的其与被告R公司工作人员的微信聊天记录显示以下内容：“咱们原来签的那套朝阳小区的，不耽误业主出售吧？后天能办理退单吗？时间越长，越不好”“书博，直接和业主说我们这边因为贷款买不了，看业主怎么说吧，行不行……因为住房公积金贷款不到40万……当初签合同的时候说的很清楚……”

庭审中，被告辩称其没有进行解押的理由是没有接到原告的解押通知。在法院向其询问是否愿意继续履行合同时，被告陈述不愿继续履行合同，并称不继续履行合同的理由是“因为公积金政策原因，本人无法申请到贷款。”

法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同履行义务。根据庭审查明的情况，被告王某不再继续履行合同的原因是因政策原因无法申请到贷款。根据合同第四条的约定，如果贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应当在首付房款交付时一次性补足。因此，不能足额申请到贷款并不构成被告王某按时支付房款的正当阻却性事由。被告王某不支付解押款的行为导致合同不能继续履行，构成违约。原告要求解除合同并返还其交付的定金12600元及房产证符合法律规定，法院予以支持。

关于违约金的问题，原告主张违约金68320元。法院认为，违约金兼具补偿性与惩罚性。当违约金的数额小于当事人的损失时，违约金体现为补偿性，反之，则体现为惩罚性。违约金的确定，应当结合当事人的违约情形、主观过错以及给守约方造成的损失综合予以确定。本案中，被告王某虽存在违约行为，但主观恶意不大。且原告并未在庭审时举证证明因被告王某的违约行为给其造成的损失。根据《合同法解释二》第二十九条的规定，法院酌定违约金为20000元，对超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、解除原告张某、李某与被告王某、郑州R公司于2019年10月29日签订的《房屋买卖合同》；

二、被告郑州R公司于本判决生效后十日内退还原告张某、李某保证金12600元及郑房权证字第××号房屋所有权证；

三、被告王某于本判决生效后十日内支付原告张某、李某违约金20000元；

四、驳回原告张某、李某的其他诉讼请求。