最高人民法院判例：房屋买卖执行异议之诉中排除强制执行四个要素的判断

【裁判要旨】案涉抵押房屋销售是执行异议之诉的典型形态之一。房地产开发中常因开发建设资金不足而需利用建设用地及在建工程抵押融资，在具备销售条件后又需销售以回笼资金偿还融资款，这时就需要抵押权人适度变更担保权利的实现形式。如果各方当事人都严格按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定进行交易操作，则是对各方当事人均有利的交易活动。但是，若开发商不诚信，将房屋虚假、低价销售或转移销售资金，则会导致抵押权人的权利得不到实现，从而引发抵押权人和受让人之间的权利冲突。为解决此类矛盾纠纷，最高人民法院出台了相关司法解释。《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”一般而言，案外人就执行标的提出的异议，常因申请执行人享有担保物权等优先受偿权而得不到支持，但该司法解释第二十八条、第二十九条也分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合该条规定的四个条件的不动产买受人的物权期待权，即可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。

【裁判文书】

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

（2018）最高法民终217号

上诉人（一审原告、申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司。住所地：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层。

负责人：潘晖，该公司总经理。

委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。

委托诉讼代理人：叶莲，北京市安和利律师事务所律师。

被上诉人（一审被告、案外人）：张瑞强，男，1971年1月10日出生，汉族，住内蒙古包头市东河区。

委托诉讼代理人：闫拥军,北京市盈科律师事务所律师。

被上诉人（一审被告、被执行人）：北京中坤锦绣房地产开发有限公司。住所地：北京市大兴区庞各庄镇。

法定代表人：焦青，该公司执行董事。

被上诉人（一审被告、被执行人）：北京中坤投资集团有限公司。住所地：北京市大兴区庞各庄镇。

法定代表人：焦青，该公司执行董事。

被上诉人（一审被告、被执行人）：北京中坤长业房地产开发有限公司。住所地：北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号。

法定代表人：焦青，该公司执行董事。

被上诉人（一审被告、被执行人）：黄怒波，男，汉族，1956年6月3日出生，住北京市海淀区。

上诉人中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产重庆公司）因与被上诉人张瑞强、北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣地产公司）、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资集团公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业地产公司）、黄怒波申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市高级人民法院（2017）渝民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了公开开庭审理,东方资产重庆公司委托诉讼代理人邹峰、张瑞强委托诉讼代理人闫拥军到庭参加诉讼,中坤锦绣地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业地产公司、黄怒波经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

东方资产重庆公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判继续执行中坤锦绣地产公司名下位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼1层102号、3层301号房屋。事实与理由：东方资产重庆公司认为一审判决认定事实错误，张瑞强等提交的证据不足以证明案涉房屋存在真实的买卖行为和具有真实、合法付款行为。1.买卖行为系恶意串通、企图转移抵押资产、逃避债务的违法行为，不具有真实性；2.张瑞强没有提供合法有效的证据证明其支付了案涉房屋的全部价款；张瑞强明知案涉房屋上有抵押权，即使其曾经向中坤锦绣地产公司付款，因未向监管账户支付，也不足以证明其支付的款项系购买案涉房屋的价款，故价款的支付亦不具有真实性；3.张瑞强也未提供合法有效的证据证明案涉房屋在人民法院查封之前已持续的实际使用。

张瑞强辩称：东方资产重庆公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。1.张瑞强与中坤锦绣地产公司之间的房屋买卖行为合法有效，不存在恶意串通行为。张瑞强是案涉房屋的所有权人。2.张瑞强已支付了涉案房屋的全部价款。3.张瑞强在法院查封之前已经持续使用了涉案房屋。

中坤锦绣地产公司、中坤投资公司、中坤长业地产公司、黄怒波未提交答辩意见。

东方资产重庆公司一审法院诉讼请求：1.撤销重庆市高级人民法院（2017）渝执异2号执行裁定；2.继续执行中坤锦绣地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼1层102号、3层301号房屋;3.本案诉讼费由张瑞强、中坤锦绣地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业地产公司、黄怒波共同承担。

一审法院认定事实：东方资产重庆公司与中坤锦绣地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业地产公司、黄怒波借款合同纠纷一案，一审法院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第55号民事判决，判决：1.中坤锦绣地产公司于本判决生效之日起十日内偿还东方资产重庆公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.中坤投资集团公司、中坤长业地产公司、黄怒波对中坤锦绣地产公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方资产重庆公司有权在本判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第××号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。判决生效后，东方资产重庆公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年3月11日立案执行。在执行中，一审法院于2016年8月22日作出（2016）渝执恢15号之一执行裁定，继续查封了中坤锦绣地产公司名下含本案案涉房屋在内的相关财产。张瑞强闻讯后，以其系案涉房屋的实际所有人为由提出了书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。2017年6月19日，一审法院作出（2017）渝执异2号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。

2011年9月21日，东方资产重庆公司、中坤锦绣地产公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订《监管协议》，约定中坤锦绣地产公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的410100129034886账号为监管账户，对中坤锦绣地产公司项下“长河湾”房产项目的销售回款进行监管。

2012年11月5日，东方资产重庆公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣地产公司将由其开发并抵押给东方资产重庆公司的海淀区头堆村碧河花园一期A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，本案争议房屋包含在内。

2013年10月29日，张瑞强与中坤锦绣地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》2份，约定中坤锦绣地产公司将案涉房屋出售给张瑞强，价款分别为21329100元、11610900元。付款方式为双方完成网签备案手续后当日，买受人一次性付款。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF451283、XF451258。东方资产重庆公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。

2013年10月29日，张瑞强通过招商银行向中坤锦绣地产公司转账支付合同编号为XF451283的房款21329100.00元。同日，张瑞强通过招商银行向中坤锦绣地产公司转账支付合同编号为XF451258的房款1000万元，2013年11月4日张瑞强通过招商银行向中坤锦绣地产公司转账支付合同编号为XF451258的房款1610900.00元，共计11610900.00元，其中1000万元进入了中坤锦绣地产公司410100129034886监管账户。中坤锦绣地产公司向张瑞强出具了全款购房发票。

2013年11月，中坤锦绣地产公司将案涉房屋交付张瑞强使用。

2014年10月29日案涉房屋被一审法院查封。

案涉房屋至今登记在中坤锦绣地产公司名下并为东方资产重庆公司的借款设定了抵押。

一审法院认为，本案的争议焦点是：张瑞强是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

结合本案查明的事实和证据，应当认定张瑞强对案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。事实和理由：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。2.在本案中，张瑞强在一审法院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续。张瑞强举示的购房发票、银行转账凭证等证据可以证明其已经按照约定向中坤锦绣地产公司支付了全部购房款。此外，其举示的入住证明、代收水电费收据等证据，可以证明其已实际占有使用案涉房屋。3.对于未办理过户登记的问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断未办理过户登记是否非因买受人自身原因的重要事实。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，如果买受人购买存在抵押权的房屋，因抵押登记具有公示公信效力，故不能办理过户登记手续应认定为买受人自身的原因。但是，在抵押权人同意抵押人出售抵押房屋且向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示的情况下，应当认定买受人已基于抵押权人的行为而产生合理的信赖利益，买受人在此种情况下对房屋不能办理过户登记并非因其自身原因，应当认定在抵押人将房屋对外出售后，抵押权人负有涂销抵押登记的义务。抵押人是否将买受人支付的购房款向抵押权人支付的风险，应由抵押权人自行承担，抵押权人可通过设定共管账户等方式避免抵押人违约的风险。虽然东方资产重庆公司、中坤锦绣地产公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订了《监管协议》，并约定中坤锦绣地产公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的410100129034886账号为监管账户，对中坤锦绣地产公司项下“长河湾”房产项目的销售回款进行监管。但是该账号并未在北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示，也未在张瑞强与中坤锦绣地产公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》约定该账号为付款账号。张瑞强作为买受人，在购买案涉房屋过程中已尽到了充分的注意义务，故应当认定非因张瑞强自身原因未办理过户登记手续。

综上所述，东方资产重庆公司的诉讼请求不能成立，一审法院依法不予支持。依照《执行异议复议规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决驳回东方资产重庆公司的诉讼请求。案件受理费80元，由东方资产重庆公司负担。

东方资产重庆公司和张瑞强对一审法院认定的事实没有异议，本院予以确认。另查明：案涉房屋用途为公寓。

根据东方资产重庆公司和张瑞强的诉辩主张，本案争议的焦点问题是:张瑞强对案涉房屋是否享有足以排除东方资产重庆公司因案涉债权而强制执行的民事权益。

本院认为，根据本案审理查明的事实和相关法律规定，应当认定张瑞强对案涉房屋享有的物权期待权足以排除东方资产重庆公司的强制执行。分析评判如下：

案涉抵押房屋销售是执行异议之诉的典型形态之一。房地产开发中常因开发建设资金不足而需利用建设用地及在建工程抵押融资，在具备销售条件后又需销售以回笼资金偿还融资款，这时就需要抵押权人适度变更担保权利的实现形式。如果各方当事人都严格按照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定进行交易操作，则是对各方当事人均有利的交易活动。但是，若开发商不诚信，将房屋虚假、低价销售或转移销售资金，则会导致抵押权人的权利得不到实现，从而引发抵押权人和受让人之间的权利冲突。为解决此类矛盾纠纷，最高人民法院出台了相关司法解释。《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”一般而言，案外人就执行标的提出的异议，常因申请执行人享有担保物权等优先受偿权而得不到支持，但该司法解释第二十八条、第二十九条也分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合该条规定的四个条件的不动产买受人的物权期待权，即可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。案涉房屋为不动产,张瑞强的权利能否排除东方资产重庆公司的执行,需要从四个方面考察。

首先，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。不动产的买卖合同一般都是书面的，是否合法有效主要争议在买卖合同是否为预约合同、是否系伪造等，查清事实后即可按照实体法的规范审查判断。这个问题在司法实践中的争点常在于买卖合同的签订时间是否系在人民法院查封诉争不动产之前。对此，受让人首先应当承担证明在查封前签订合法有效书面买卖合同的举证责任，若申请执行人对受让人的举证有异议，应承担反证的举证责任，如申请司法鉴定确定买卖合同是否系倒签等，但不动产买卖合同在房管部门备案了的则无需再证。本案中，一审法院查封案涉房屋的时间为2014年10月29日，而张瑞强早在2013年10月29日即与中坤锦绣地产公司就案涉房屋签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理网签手续。该买卖合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。虽然案涉房产项目在销售之前即办理了抵押登记，但因东方资产重庆公司在2012年11月5日已向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，中坤锦绣地产公司在销售中亦将该证明作为买卖合同的附件，张瑞强购买案涉房屋并无过错。东方资产重庆公司上诉主张案涉房屋买卖行为不真实，但并未提交相应证据予以证明，该上诉理由不能成立。

其次，关于是否在查封之前已合法占有的问题。合法占有是一种有法律依据的对不动产实际控制的事实状态，占有是否发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的回溯。被执行人与买受人之间的房屋交接手续或物业公司出具的证明等常因涉嫌恶意串通，在诉讼中争议较大，这就需进一步提供相对较为客观的第三方证据，如物业管理费、水电气暖费等缴费凭据。本案中，张瑞强举示的入住证明、代收水电费收据、房屋租赁合同等证据能够证明其已实际占有使用案涉房屋。东方资产重庆公司未提交否定前述证据的反驳证据，其关于案涉房屋未在一审法院查封之前实际占有使用的上诉主张，本院不予支持。

第三，关于价款支付问题。价款是否全部支付是买受人能否享有足以排除强制执行的物权期待权最核心的问题。如果买受人将款项通过银行转账支付到被执行人名下账户，则付款事实没有争议，争议点在于款项用途是否为不动产买卖合同项下的款项，申请执行人对此有异议应承担相应的举证责任；如果买受人将款项通过银行转账支付到第三人名下账户，则买受人应提交当时的证据证明该款项支付的是诉争不动产买卖合同项下价款，由于涉及第三人的实体权利，常需第三人通过到庭作证等方式参与诉讼证明相关事实；如果买受人仅有收款收据而主张现金交付的，则买受人应当就交付时间、地点、接受人情况及其经济能力、财产变动情况等充分举证，供人民法院综合判断。本案中，张瑞强举示的购房发票、银行转账凭证等证据可以证明其已经按照约定向中坤锦绣地产公司支付了案涉房屋的全部价款。东方资产重庆公司未提交相关银行凭证上的转账系其他合同项下款项的反驳证据，其关于前述证据不足以证明张瑞强付清全部购房款的主张也不能成立。

第四，关于未办理过户登记原因问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由于抵押登记具有公示公信效力，对于已有抵押登记的不动产买卖，抵押权人同意抵押人转让抵押财产，或买受人代为清偿债务消灭抵押权，是判断未办理登记非因买受人自身原因的两个标准。如未经抵押权人同意，除非买受人代为清偿债务以消灭抵押权，否则抵押权人对不动产上的抵押登记不负有涂销义务。如抵押权人同意转让抵押财产，转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的义务主体是抵押人，而非买受人，抵押人未将转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的，仍应承担相应的担保责任；抵押权人对不动产上的抵押登记负有涂销义务,除非抵押权人与买受人有约定或抵押权人有为买受人所知晓的相关声明。本案中，抵押权人东方资产重庆公司已向房管部门出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，抵押人中坤锦绣地产公司亦将其作为案涉房屋买卖合同的附件，张瑞强对于案涉房屋的买卖产生合理信赖。虽东方资产重庆公司与中坤锦绣地产公司签订《监管协议》对销售回款进行监管，但该协议并不为案涉房屋买受人张瑞强当然知晓，监管账户亦未在张瑞强与中坤锦绣地产公司的合同中约定为付款账号，中坤锦绣地产公司未将转让价款提存或清偿东方资产重庆公司债务，系中坤锦绣地产公司违反合同约定及严重失信，也是东方资产重庆公司应当承担的合同风险，张瑞强对此并无过错。因此，张瑞强作为买受人，在购买案涉房屋过程中已尽到相应的注意义务，案涉房屋未能办理过户登记并非张瑞强的原因。

通过本案提示在已抵押不动产的买卖交易中的抵押权人和买受人，要充分注意抵押人的失信问题。作为抵押权人，应当注意将不动产转让价款的支付方式或监管账户等，通过在其同意销售证明上载明等方式为买受人知晓，才能避免已抵押不动产转让价款的流失；同时，买受人在合同签订时也应注意抵押权人权利保障的方式，积极提供合同签订、占有使用、价款交付的相关证据，其物权期待权才能依法得到保护。

综上所述，东方资产重庆公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审上诉费80元由中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司承担。

本判决为终审判决。

                                 审判长黄 年  

                            审判员潘勇

                                       审判员郭载宇

                                       二〇一八年五月二十九日

                                       法官助理马玲

                          书记员郑佳丽