卖方违约涨价判赔双倍返还定金80万

【裁判要旨】根据《房屋买卖协议》的约定，“其余房款在房产过户手续办好后一次性付清”，在未将房屋过户给原审原告前，钱某以吴某未支付剩余房款为由，私下将案涉房屋高价转卖给案外人陈某、周某的行为，违反了与吴某的合同约定，应承担相应的违约责任。吴某要求钱某双倍返还购房定金共计80万元的诉请，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。

【裁判文书】来源中国裁判文书网。

江苏省苏州市中级人民法院

民事判决书

(2019)苏05民终***号

上诉人(原审被告):钱某。

委托诉讼代理人：吕某,某律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邹某,某律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：吴某。

委托诉讼代理人：孙某,某律师事务所律师。

上诉人钱某因与被上诉人吴某房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2018）苏0581民初***号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

上诉人钱某上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人订立的房屋买卖协议不能履行的违约责任应由被上诉人承担。2018年3月29日，上诉人将其获得的拆迁安置房甸新家园某的钥匙和门禁卡都交付给了被上诉人，上诉人的交付行为足以证明上诉人主观上没有违约的故意；从2018年3月29日上诉人的女儿与被上诉人的电话录音可知，上诉人的女儿本也已订好机票，准备回到常熟协助上诉人与被上诉人办理房屋的过户手续，同样证明了上诉人没有想要违约，恰恰是按合同约定在积极准备履行合同。在3月29日当天，被上诉人才告知上诉人本应在交房过户时一次支付的购买款没有办法支付了，所以上诉人的女儿才打被上诉人的电话询问情况，被上诉人称不能一次性支付购房款的原因是“我们刚一笔钱，我们投资到别的地方，现在房子下来了，我们要去贷款”“时间太紧了，实在凑不齐”。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》中明确约定了被上诉人应一次性支付剩余购房款，没任何关于贷款的约定，而之前被上诉人与上诉人联系时也从来没有说过贷款的事而一直称是有钱一次性付房款的，因此，导致上诉人准备与被上诉人办理付款过户手续却没有完成的根本原因是被上诉人事实上无法履行一次性支付房款的合同义务。同样是在上诉人女儿与被上诉人通话录音最后，上诉人女儿也要求被上诉人与家人商量一下，但此后被上诉人再没有与上诉人联系沟通处理的方案，上诉人迫于无奈直到2018年5月才将房子另行也卖给他人。2、首先，交房过户与支付购房款并不存在明确的先后顺序，上诉人已将合同约定的房屋的钥匙等交付给被上诉人，办理房屋过户时被上诉人应当一次性支付剩余购房款；其次，未能办理过户付款的根本原因是被上诉人已明确告知上诉人无法按协议约定一次性付清剩余房款；最后，上诉人将房屋再次出售给案外人是在5月，这一个多月的时间里，被上诉人也再没有与上诉人联系处理方案，责任完全在于被上诉人。3、上诉人收取的房屋买卖购房定金应该是“10万元”而非“40万元”。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》，被上诉人应于协议签订的当天，也就是2017年3月10日支付购房定金“肆拾万元”，而事实上当天被上诉人仅仅支付了“拾万元”；2017年5月31日，被上诉人向上诉人转帐叁拾万元后，又让上诉人出具了“收条”，该“收条”中的内容完全是被上诉人利用上诉人是一个70多岁的没有文化知识老人，按被上诉人的要求书写的，而且落款时间被上诉人还故意诱导上诉人写成2017年3月10日，明显具有恶意。因此，一审法院认定被上诉人支付的购房定金为“肆拾万元”是错误的，本案中定金应以合同约定支付定金的当日被上诉人实际支付的“拾万元”。

被上诉人吴某辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。

原审原告吴某向一审法院起诉请求：1、解除原审原、被告双方签订的房屋买卖协议；2、判决原审被告双倍返还购房定金80万元，返还购房款10万元，赔偿所涉房屋合同价与市场价的差价暂定60万元（最终以评估结果为准）；3、诉讼费、保全费由原审被告承担。审理中，原审原告变更第2项诉请为：要求原审被告双倍返还购房定金共计80万元，返还购房款10万元，合计90万元。

一审法院认定事实：审理中，一审法院应原审被告钱某的申请委托南京东南司法鉴定中心对《房屋买卖协议》原件上的甲方签名“钱某”是否为钱某所签进行笔迹鉴定；对金额“肆拾万元整”中“肆”和“拾”是否为同一时间书写进行笔迹鉴定；对2017年3月10日的收条上的“2017.3.10”和收条正文内容形成时间及是否为原审被告钱某所写进行笔迹鉴定。南京东南司法鉴定中心向一审法院出具了司法鉴定意见书，鉴定结论：1.据现有鉴定材料，送检标称日期为“2017年3月10日”的《房屋买卖协议》上落款“甲方”处签名字迹“钱某”与送检样本字迹是同一人所写；2.据现有鉴定材料，送检标称日期为“2017年3月10日”的《房屋买卖协议》上两处手写字迹“肆”与两处手写字迹“拾”的形成时间基本一致；3.据现有鉴定材料，送检标称日期为“2017.3.10.”的《收条》上落款日期字迹“2017.3.10.”与送检样本字迹是同一人所写；4.据现有鉴定材料，送检标称日期为“2017.3.10.”的《收条》上落款日期字迹“2017.3.10.”与该《收条》正文内容字迹的形成时间基本一致。为此，原审被告鉴定花费10680元。

审理中，一审法院应原审原告吴某的申请委托苏州市安嘉不土地房地产资产评估有限公司对涉案房屋的差价损失进行评估，因原审原告未按期缴纳评估费用，遂未进行评估。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：原审原告吴某与案外人支某系夫妻关系。2017年3月10日，钱某（甲方、出卖方）、吴某（乙方、购买方）签订了《房屋买卖协议》一份，约定：“一、甲方将位于常熟市出卖给乙方。二、房子面积约120平方米，房价双方约定为2万元每平方米，具体面积最终以摇号摇到的房子为准，甲方己充分考虑到了房价的市场变化，因此每平方米单价在任何情况下都不再做任何变动。三、乙方于2017年3月10日支付甲方购房定金肆拾万元整，甲方将取得的房票交付给乙方，届时甲方需配合乙方进行摇号。其余房款在房产过户手续办好后一次付清。四、本协议双方需遵守，不得违约，甲方如违约（违约行为包括但不限于以下行为：拒绝配合乙方摇号；拒绝配合办理过户手续；提高房价；不履行房屋买卖协议，不愿将房子出卖给乙方；将本合同所涉及房屋出卖给他人等），则甲方收取的定金需双倍返还乙方，另外还需赔偿乙方本合同所涉及房产合同价与市场价之间的差额（市场价以甲乙双方申请法定机构评估时的市场价为准）。五、本协议一式两份，双方各执一份，签字生效。”同日，原审原告通过支某账户向原审被告支付定金10万元。2017年5月31日，原审原告通过支某账户向原审被告支付定金30万元，原审被告向原审原告出具收条一份，载明：“今收到吴某购房定金肆拾万元整付款人吴某收款人钱某于2017.3.10”。2017年9月5日，原审被告向原审原告出具书面材料一份，载明：“你好快要拿房子了，有人找我出2.5万平方我讲我已拿了40万元定金买房人讲翻倍之后，还能多拿20万因此我想20万那里去挣，但我想这样本来我就想买到2.2万一平米。谁知现在有人出2.5万一平方米，因此这样如果同意你补我20万，本来24万，如果不愿意补就算了。你不要打电话，我又去香港了…要到30号才回来钱某于2017.9.15”。2018年3月29日，原审原告向原审被告转账支付房款10万元。同日，原审被告向原审原告出具收条一份，载明：“今有钱某收到吴某人民币拾万元整（100000元）此致收款人钱某2018.3.29”。后原审被告将其获得的拆迁安置房甸新家园某房屋的钥匙和门禁卡交付给了原审原告。2018年5月2日原审被告将甸新家园某的房屋出售给案外人陈某、周某并办理了产权变更登记。

庭审中，原审被告钱某表示：其2018年4月1日收取买房人的88万元定金，因为原审原告其余的钱（购房款）拿不出来，要到8月份，而其购买曹家湾的房子急需用钱，所以在2018年5月份通过中介将甸新家园某房屋卖给了外地人。

一审法院认为，原审原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，合法有效。现涉案房屋由原审被告转卖给他人，该协议事实上已不能履行，合同目的无法实现，故原审原告请求解除该协议并返还10万元购房款的诉请，一审法院予以支持。至于定金部分，根据法律规定，双方约定定金的，应当以书面形式约定，并约定交付定金的期限；定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，根据协议约定，原审原告应于2017年3月10日支付定金40万元，事实上原审原告于2017年3月10日支付定金10万元、2017年5月31日支付定金30万元，原审被告亦出具了40万元的定金收条，虽然收条落款日为2017年3月10日，但结合房屋买卖协议、原审被告向原审原告出具的收条、书面材料、原审被告女儿的电话录音以及庭审笔录等，可以认定上述两笔款项合计40万元系购房定金，原审被告辩称定金只有10万元与事实不符，本院不予采信。根据原审原、被告《房屋买卖协议》的约定，“其余房款在房产过户手续办好后一次性付清”，在未将房屋过户给原审原告前，原审被告以原审原告未支付剩余房款为由，私下将案涉房屋转卖给案外人陈某、周某的行为，违反了与原审原告的合同约定，应承担违约责任。原审原告要求原审被告双倍返还购房定金共计80万元的诉请，符合合同约定且不违反法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原审原告吴某与原审被告钱某2017年3月10日签订的《房屋买卖协议》。二、原审被告钱某双倍返还原审原告吴某购房定金计80万元，并返还原审原告吴某购房款10万元，上述合计90万元，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6400元、保全费5000元、鉴定费10680元，合计22080元，由原审被告钱某负担，原审被告应负担诉讼费用11400元由原审被告于本判决生效之日起十日内直接支付原审原告。

二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，合法有效。根据协议约定，吴某应于2017年3月10日支付定金40万元，事实上吴某于2017年3月10日支付定金10万元、2017年5月31日支付定金30万元，钱某亦出具了40万元的定金收条，虽然收条落款日为2017年3月10日，但结合房屋买卖协议、钱某向吴某出具的收条、书面材料、钱某女儿的电话录音以及庭审笔录等，可以认定上述两笔款项合计40万元系购房定金，钱某辩称定金只有10万元与事实不符，本院不予采信。根据《房屋买卖协议》的约定，“其余房款在房产过户手续办好后一次性付清”，在未将房屋过户给原审原告前，钱某以吴某未支付剩余房款为由，私下将案涉房屋高价转卖给案外人陈某、周某的行为，违反了与吴某的合同约定，应承担相应的违约责任。吴某要求钱某双倍返还购房定金共计80万元的诉请，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12800元，由上诉人钱某负担。

本判决为终审判决。

审判长　　黄文杰

审判员　　赵　东

审判员　　周　红

二〇一九年三月六日

书记员　　陈闵悦