***XX地产开发有限公司、姚X等商品XX预售合同纠纷民事二审民事判决书

律师观点分析

　　XX公司上诉请求：1．撤销海南省琼海市人民法院作出的（2022）琼9002民初***号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．本案一审、二审的诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一审查明事实不清，导致判决结果错误，应予以改判。一、被上诉人于2020年7月3日才将按揭贷款的50万元支付至上诉人XX公司的帐户，一审判令XX公司计付自2020年6月26日起的逾期交付违约金，属于查明事实不清，判决结果错误。涉案《商品XX买卖合同》第四条约定，涉案XX屋总金额【】元；第五条约定，被上诉人应于签约当日支付首付款【】元，剩余50万元申请XX按揭贷款；第八条第4款约定，买受人未按本合同约定履行义务的，出卖人可予以延期；根据涉案《商品XX买卖合同》附件七补充协议第3条之约定，出卖人即XX公司应在买受人即被上诉人办理完毕XX按揭手续并受到XX按揭放款后，才负有交付涉案XX屋的义务。综合前述合同约定来看，出卖人交付XX屋的期限应以合同约定的交XX时间和买受人支付完购XX款的时间孰后为准。本案中，涉案合同约定的交XX时间为2020年6月25日，而被上诉人的按揭贷款于2020年7月3日到账，因此实际上XX公司的交XX期限为2020年7月3日。一审判决判令XX公司计付自2020年6月26日起的逾期交付违约金，没有合同依据，属于认定事实错误。二、涉案XX屋至今未交付，并非出于上诉人的原因，根据涉案《商品XX买卖合同》之约定，上诉人不应承担逾期交付的违约责任。1．由于政府机构调整，导致嘉泉花园项目变更施工单位后的施工许可证迟迟未能办理，导致嘉泉花园无法正常施工和办理各项专项验收手续。嘉泉花园项目原施工单位为琼海市XX公司（下称XX公司），由于嘉积建设公司于2017年在将嘉泉花园项目建至主体十层封顶、外墙批档仅60％后便拖延工期甚至长期停工，XX公司诉至琼海市人民法院请求解除双方此前所签订的《施工合同书》，经琼海市人民法院一审判决，双方此前签订的《施工合同书》予以解除。即便该案二审尚未审结，但由于嘉泉项目还有外墙批档等零星后续工程尚未完成，基于尽快复工考虑，XX公司于2020年3月13日与海南XX公司（下称XX公司）就嘉泉花园后续工程签订《建设工程施工合同》。由于施工单位变更，嘉泉花园项目需办理施工许可证的变更手续。为了尽快复工，早日完成嘉泉花园项目的后续工程，XX公司只得一边申请办理施工许可证，一边继续建设后续工程，嘉泉花园的全部工程已于2020年竣工，并于2020年12月30日完成设计单位、勘查单位、监理单位、施工单位、建设单位的竣工联合验收。至此，实际上涉案XX屋已符合法律、法规规定的交付条件。而要完成规划验收和专项验收并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，建筑工程施工许可证是申请验收必不可少的材料，因此只有在嘉泉花园取得新的施工许可证，方才具备办理后续验收的前提条件。然而，在XX公司和XX公司签订《建设工程施工合同》后，自2020年4月起，XX公司便多次向琼海市规划建设局递交建筑工程施工许可证的变更申请材料。事实上，办理施工许可证的变更手续所需材料并不复杂，施工单位变更导致的施工许可证变更也是非常常见且简单的手续，不存在XX公司材料不具备或条件不符合的情形。然而琼海市规划局以琼海市拟成立行政审批服务局，行政审批今后统一划归行政审批服务局受理为由，一直拖延未予以接收和办理。直到2020年12月琼海市行政审批服务局成立后，该局才受理嘉泉花园的施工许可证变更手续，并于2021年1月26日向XX公司核发嘉泉花园的施工许可证（证号：XXX）。恰是基于前述特殊背景，才出现了建设项目实际先行竣工验收后才核发施工许可证的特殊情况。前述情况实为政府部门机构调整导致嘉泉花园在全部工程竣工后都无法具备办理规划验收和各项专项验收的前提条件，属于政府政策调整，也确为XX公司不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。无论是基于涉案合同第八条第1款、第5款的约定、还是基于法律规定、公平原则，都不应当由XX公司承担由此引起的逾期交付的违约责任。2．由于此前规划部门审批通过的施工图纸有误，嘉泉花园项目在竣工后还需调整施工方案以弥补该错误；此外，由于国家政策调整，导致验收标准改变，嘉泉花园无法按照原验收标准进行验收。在XX公司取得嘉泉花园项目变更后的施工许可证后，便抓紧办理项目的各项专项验收手续。但在办理专项验收手续的过程中：一方面，2021年6月21日，中华人民共和国应急管理部公布《高层民用建筑消防安全管理规定》，据此高层民用建筑消防验收的标准也相应调整。在此情况下，嘉泉花园项目无法再按照原有的消防验收并按变更建设标准进行验收，需变更消防设计方案并按变更建设，方可符合新规要求；另一方面，2021年7月琼海四维城建测绘中心（琼海市规划局下属机构）对嘉泉花园进行建设工程竣工测量，测量结果为审批面积8657.76平方米，竣工面积8657.76平方米，然而琼海市XX产测绘局于当月26日对嘉泉花园XX屋建筑面积进行测绘，测绘结果是总建筑面积8556.75平方米，该数据和规划审批面积及竣工测量建筑面积8657.76平方米相差101.04平方米，已超出法定的合理误差比例，由此说明，此前审查合格的工程施工图设计文件（2015年7月15日审查通过）存在错误，如要完成规划验收，需对施工图设计文件进行调整，方可将面积差控制在合理范围。基于以上两方面原因，2021年8月17日，设计单位和XX公司共同向琼海市行政审批服务局递交《建设工程规划许可变更申请表》，应琼海市行政审批服务局要求，2021年11月1日，XX公司和设计公司向该局提交《方案变更请示》，2021年11月30日，琼海市行政审批服务局测向XX公司作出《嘉泉花园项目建筑设计方案变更确认通知》。在完成人防方面的设计和施工调整后，2022年3月30日XX公司申请消防验收备案。2022年4月13日，琼海市住XX和城乡建设局向XX公司核发《建设工程消防验收备案凭证》【海住建消竣备字［2022］第7号】；2022年6月2日，琼海市行政审批服务局出具《人民防空地下室竣工验收备案与异地建设竣工验收复核意见书》（469002RF022XXXX0008）。由于海南XX疫情影响，2022年9月13日，XX公司才得以向琼海市行政审批服务局申请嘉泉花园的建设工程规划核实意见书，同年9月27日，琼海市自然资源和规划局核发建设工程规划核实意见书【核字［2022］103号】。从前述一系列事实可以看出，XX公司一直在积极办理嘉泉花园项目的消防验收、规划验收以及其他各项专项验收，并无任何拖延滞后的情形。然而在办理的过程中发现此前规划审批错误以及国家政策的巨大调整，不得已只好重新修改调整嘉泉花园的施工设计图，并按调整后的设计图补充施工，方可满足规划验收和消防验收的要求，在此过程中，实际上XX公司还因此承担了巨大的经济损失，如再因此承担逾期交付的违约责任，无疑有违公平，也令XX公司雪上加霜。根据涉案《商品XX买卖合同》第八条第5款、8款之约定，以上事由属于上诉人XX公司可予以延期的特殊原因。综上，由于涉案XX屋2020年12月30日即已完成全部工程的竣工验收，基于政府机构调整导致的受理办证迟延不应认定为XX公司的违约；此外，由于2021年6月21日起国家政策出现重大调整以及发现政府此前审批施工设计文件出现的错误，由此导致的逾期交付亦不应认定为XX公司的违约。因此，自2020年12月30日之后，XX公司有合法、合理且符合合同约定的特殊原因无法按时交付，不应承担自2020年12月31日起的违约责任。三、一审判决上诉人以购XX款为基数按照日万分之1的标准支付违约金过高，恳请法庭结合案件情况将违约金标准下调为日万分之0.5。根据《民法典》第五百八十五条及原《合同法》第一百一十四条第二款和原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的内容和精神可知，违约金具有补偿性为主、惩罚性为辅的性质，人民法院在违约金过分高于造成的损失时，应以当事人实际损失为前提，综合考量合同的履行情况并结合诚实信用原则和公平原则等因素加以确定。如前述，XX公司一直在积极办理嘉泉花园项目的消防验收、规划验收以及其他各项专项验收，并无任何拖延滞后的情形，并非主观恶意违约。在办理的前述手续的过程中，XX公司已经承担了巨大的经济损失；况且，涉案项目还有多套XX屋面临相同的问题，本案极有可能引发后续群体诉讼，牵一发而动全身，在此情况下，如果还要求XX公司按照日万分之1的标准支付违约金，对XX公司来说乃是天文数字，无力承受。因此，如法院认为XX公司真的存在违约行为，恳请法庭综合考虑合同的履行情况并结合诚实信用原则和公平原则下调本案违约金标准。综上所述，被上诉人的诉讼请求与合同约定相悖，不具有事实和法律依据，请求人民法院依法查明事实，依法改判撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。

　　姚X、李X辩称，1．关于提到的XX按揭贷款发放时间晚于XX屋交付时间的问题。我方的商品XX贷款的签订合同时间是在2020年的5月28日，XX发放贷款是有相应的条件和流程的，开发商没有按时取得XX的贷款，也进一步说明开发商并未具备获得贷款的条件，是属于开发商本身的原因，并不是不能预见、不可避免和不能克服的事由，双方备案的商品XX买卖合同已明确约定的XX屋交付时间是在2020年的6月25日之前，所以开发商就应当遵守契约规定，按照合同的约定来交付XX屋。至于XX未按时发放贷款系开发商和XX之间的法律关系，与被上诉人无关，也不属于合同约定的变更事由，更不属于法律所规定的。2．上诉人主张的说是因为施工单位的变更导致，以及设计图纸的变更，这些原因我方认为均系开发商与施工方之间的建设施工合同纠纷导致逾期交XX。包括上诉人之后因为更换施工单位，这些都是属于开发商与施工单位之间的问题，那么开发商向业主承担了逾期交付的违约责任以后，开发商可以据此赔偿的损失向施工方提出索赔或者是反索赔进行追偿。并不能因为开发商与施工方之间因为有纠纷就是其免责的法定事由。指导案例2019最高法民再231号的判决书，最高人民法院明确载明，因施工方逾期完工导致开发商向购XX者承担逾期交XX违约责任，开发商向购XX者赔偿损失后，有权向施工方追偿。那么施工方因为违法借用资质，由出借人和借用人对开发商的损失承担连带赔偿责任。综上，我方认为施工方与开发商之间的纠纷以及双方之间的违约责任，不能成为其抗辩向业主逾期交XX的使用。开发商与施工方的一、二审诉讼案件不应当成立上诉人逾期交XX的理由，开发商与施工方之间的诉讼案件提起的索赔和反索赔与业主无关。3．上诉人主张是因为政府机构的调整。上诉人认为是因为审批局琼海市行政审批局成立后，在2020年12月份受理了上诉人的施工许可，然后再2021年1月26日核发了，变更后的也就是上诉人之后变更后的施工许可。所以上诉人认为是因为政府机构政策调整导致的。我方认为政府的机构的政策调整的时间也是在双方约定的逾期交XX之后的政策调整。双方约定的交XX时间是2020年的6月25日，琼海市审批局的成立时间是2020年12月份，所以交XX时间是在前，审批局的成立时间是在后，所以不应该成为上诉人逾期交XX的理由。4．涉案XX屋是在2017年9月8日就完成了封顶，在一审阶段时，上诉人的法定代表人当庭陈述在2022年6月底、7月初在就可以完成XX屋的验收和交付，而直到本案开庭的时候，涉案XX屋仍然没有交付。综上，我方认为上诉人提出来的这些抗辩的理由均系开发商自身原因导致。5．关于违约金过高的问题，违约金合同约定的是日万分之一的标准，我方认为违约金不存在过高的问题。理由是违约金一天的金额只有84元左右。就涉案XX屋的面积同类的XX屋租金，被上诉人现在每月的XX屋租金都远高于该赔偿的违约金的标准数额，所以不存在过高的问题。另外一点，根据海口市不动产登记中心所提供的商品XX买卖合同的标准版本，违约金的计算也是按照万分之一到万分之三的标准。

　　姚X、李X向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告XX公司向原告姚X、李X支付逾期交XX违约金59572元（以原告已付购XX款845000元为基数，按照日万分之一的标准计算，自2020年6月25日起计算至实际交XX之日止，暂计至2022年5月30日为59572元）；2．判令本案诉讼费用由被告XX公司承担。

本院二审期间，上诉人XX公司提供以下证据：　　证据1（2020）琼96民终2466号民事判决书，证明内容：1．琼海市人民法院就XX公司和嘉泉花园原施工方嘉积建设公司的建设工程施工合同纠纷判令《施工合同书解除》；2．截至2020年3月，上述案件的二审程序尚未审结。

　　证据2***XX地产开发有限公司（嘉泉花园）后续工程建设工程施工合同，证明内容：1．在2020年3月，为尽快复工，在琼海市人民法院作出一审判决后，XX公司和XX公司就嘉泉花园后续工程签订《建设工程施工合同》；2．建设项目施工单位变更，需要重新办理施工许可证。

　　证据3《XX屋建筑与市政基础设施工程项目竣工联合验收申请表》，证明内容：嘉泉花园于2020年12月30日通过勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位的竣工联合验收。

　　证据4中共琼海市委办公司琼海市人民政府办公室关于印发《琼海市行政审批服务局职能配置、内设机构和人员编制规定的通知》《琼海市行政审批服务局成立揭牌正式启动“一枚印章管审批”》新闻报道，证明内容：1.2020年5月，琼海市委、市政府拟进行机构调整，设立琼海市行政审批服务局，直到2020年12月琼海市行政审批服务局才正式成立。2．在市委市政府拟设琼海市行政审批局后，机构调整期间，市规划建设局便未受理XX公司的施工证变更申请，直到琼海市行政审批服务局正式成立后，才正式受理XX公司申请的施工许可证变更手续。

　　证据1-4拟证明：由于政府机构调整，导致嘉泉花园项目变更施工单位后的施工许可证迟迟未能办理，导致嘉泉花园无法正常施工和办理各项专项验收手续。该事由属于政府政策调整和不可抗力。

　　证据5建筑工程施工许可证，证明内容：2021年6月，琼海市行政审批服务局才核发了嘉泉花园施工单位变更后的建筑工程施工许可证；此时案涉项目早已完成联合竣工验收。

　　证据6《高层民用建筑消防安全管理规定》，证明内容：2021年6月21日中华人民共和国应急管理部公布《高层民用建筑消防安全管理规定》，导致消防验收标准出现变化。

　　证据7《证明》、证据8《建设工程规划许可证》、证据9《琼海市建设工程竣工测量报告》、证据10嘉泉花园1#XX屋建筑面积测绘报告（预测），共同证明内容：1．嘉泉花园（原名为琼海市XX厂商住楼）此前的施工设计图经审查为合格图纸，政府据此核发了嘉泉花园的建筑规划许可证，规划建筑面积为8657.76平方米。2．XX公司案审批通过的施工设计图纸施工项目竣工后的预测结果8556.72平方米和规划批复的面积不符。

　　证据11受理通知书，证明内容：由于海南XX疫情的影响，2022年9月3日，XX公司才得以向琼海市行政审批服务局申请嘉泉花园的建设工程规划核实意见。

　　证据12建设工程规划核实意见书，证明内容：2022年9月27日琼海市自然资源和规划局核发嘉泉花园项目的建设工程规划核实意见书。

　被上诉人李X、姚X二审没有提供证据。

　　对上诉人XX公司提供的证据，本院认证意见为：对上述证据的真实性予以确认，但上述证据不足以证明上诉人的上诉主张，本院对其不予采纳。

　　本院对一审查明的相关事实予以确认。

　　本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为XX公司应否向李X、姚X支付逾期交XX违约金。

　　案涉商品XX买卖合同约定XX公司交XX时间为2020年6月26日，XX公司称李X、姚X的按揭贷款到账时间为2020年7月3日，故交XX时间亦应变更为2020年7月3日。但XX公司的主张缺乏合同依据，案涉合同附件七第3条并未约定XX公司可据此变更交XX时间，对其主张本院不予采纳。

　　XX公司主张由于政府机构调整，导致案涉项目无法正常施工和办理各项验收手续，因政府规划部门审批通过的施工图纸有误，以及因国家政策调整，导致验收标准改变，案涉项目无法按原验收标准进行验收，逾期交XX责任不在于XX公司。但XX公司提供的证据均不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果，对其上述主张本院均不予支持。

　　XX公司未能依照合同约定的时间交XX，存在违约情形，一审判令其承担逾期交XX违约金，并无不当，本院予以维持。

　　综上所述，XX公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费1290元，由上诉人海南***XX地产开发有限公司负担。

　　本判决为终审判决。