葛X、某富XX公司商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

葛X诉称，2009年2月18日，葛X与长垣XX公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：葛X购买长垣XX公司开发的位于长垣县蒲西区西XX富XX1幢1单元10层南户房屋，总价款为295536元。葛X于本合同签订之日，将总房款295536元一次性支付给长垣XX公司，长垣XX公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。后葛X按照合同约定向长垣XX公司支付总房款189409元，长垣XX公司将案涉房屋交付葛X使用。但长垣XX公司至今仍未为葛X办理产权登记手续。请求确认长垣县蒲西区西XX富XX1幢1单元10层南户房屋归葛X所有；判令长垣XX公司为葛X办理房屋产权登记手续；本案诉讼费用由长垣XX公司承担。

长垣XX公司未答辩。

葛X围绕诉讼请求提供了证据，长垣XX公司经传票传唤未到庭，视为放弃质证权利。对葛X交的《商品房买卖合同》、房款收据、河南省高级人民法院（2021）豫民终54号民事判决书，本院认定如下：葛X提交的《商品房买卖合同》载明当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等条款，葛X在合同上签字按印，长垣XX公司在合同上加盖了印章，该合同符合商品房买卖合同的基本特征，河南省高级人民法院（2021）豫民终54号民事判决书属生效的法律文书，以上证据相互印证，可以证明葛X的主张，对上述证据材料应予认定。

根据上述有效证据及到庭当事人的庭审陈述，本院可以确认以下案件事实：2009年2月18日，长垣XX公司作为出卖人、葛X作为买受人签订了《商品房买卖合同》一份，根据该合同，葛X购买了富田·第一国际第1幢1单元10层南户房产一套，单价为1600元／平方米，房屋总价款295536元。合同第六条约定付款方式为一次性付款。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由长垣XX公司提供的资料报产权登记机关备案等。2009年2月18日，葛X向长垣XX公司缴纳房款及车位费325536元，长垣XX公司向葛X出具编号为XXX号的收据。2009年3月18日，长垣XX公司取得了长垣县蒲西区西XX富XX房产的产权证书。2009年5月，长垣XX公司向葛X履行了交付案涉房屋义务，后葛X对案涉房屋进行了装修并入住。

2010年8月，长垣XX公司以长垣县蒲西区西XX富XX的50套（包含葛X房产）房产作抵押在河南XX公司贷款1000万元，2010年8月12日银丰投资公司取得上述50套房产的他项权证书。2013年河南XX公司向郑州市中级人民法院提起诉讼。2013年12月21日，郑州市中级人民法院作出（2013）郑民四初字第234号民事调解书，该民事调解书第五条约定河南XX公司享有对长垣县蒲西区西XX富XX（50套，详见抵押登记）抵押房产的优先受偿权等。2014年9月22日，河南XX公司对郑州市中级人民法院作出的（2013）郑民四初字第234号民事调解书申请强制执行，郑州市中级人民法院于2014年11月6日以（2014）郑执一字第738号执行裁定书及协助执行通知书查封了河南XX公司名下含涉案房产在内的50套抵押房产。在该案执行过程中，葛X于2021年3月向郑州市中级人民法院提起案外人执行异议之诉，请求依法确认长垣县蒲西区南户房屋归葛X所有，不得执行富田·第一国际第1幢1单元10层南户房屋。后郑州市中级人民法院作出（2021）豫01民初1179号民事判决书，判决不得执行长垣县蒲西区南户房产。河南XX公司不服该判决，向河南省高级人民法院提出上诉，2021年5月24日，河南省高级人民法院作出（2021）豫民终54号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案葛X与长垣XX公司签订的《商品房买卖合同》已经河南省高级人民法院（2021）豫民终55号民事判决书确认为有效，葛X对案涉房屋享有物权期待权，该权利可以排除强制执行。且《商品房买卖合同》生效后，葛X交付了全部购房款并已装修入住，长垣XX公司已收到全部购房款，案涉房屋虽登记在长垣XX公司名下，但我国物权法对不动产权属采取的登记生效原则是推定原则而非绝对性原则，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持”的规定,葛X有权请求确认案涉房屋归其所有。关于葛X请求长垣XX公司办理产权登记手续问题。虽然案涉房屋存在河南XX公司的抵押权，但河南省高级人民法院作出（2021）豫民终55号民事判决书已确认葛X购买的案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形；其次，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”的规定，案涉房屋在查封登记解除前尚不能办理过户手续，但案涉房屋的查封登记解除后，案涉房屋已不存在产权过户的障碍。故葛X要求长垣XX公司为其办理案涉房屋的产权登记手续，符合法律规定，应待司法查封被解除后由长垣XX公司予以办理。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、确认长垣县蒲西区南户房屋归葛X所有；

二、长垣县富XX公司在长垣县蒲西区南户房屋的司法查封被解除后二十日内为葛X办理房屋产权登记手续。