业主拒不支付物业费 律师帮助物业公司顺利收回款项

律师观点分析

【代理信息】

上诉人（原审被告）：黄某

委托代理人：关律师

被上诉人（原审原告）：物业公司

法定代表人：鲁某，该公司总经理。

委托代理人：王莉华，广东沁森律师事务所律师。

委托代理人：黄晶煌，广东沁森律师事务所律师助理。

上诉人黄某因物业服务合同纠纷一案，不服广州市xx号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。

【审理经过】

一审法院经审理查明：位于xx的xx是案外人房产开发公司所开发建设的商住小区。物业公司提交的《房地产登记簿查册表》显示：xx号M房（以下简称案涉房屋）是登记在黄某名下的房产，该房产建筑面积151.0276平方米，登记时间xx年xx月xx日。

xx年xx月xx日，本案物业公司，乙方与房产开发公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将xx委托乙方实行物业管理；委托管理期限为60个月，自xx年xx月xx日起至xx年xx月xx日止；管理服务事项包括：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共环境卫生；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、维护公共秩序；9、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案和竣工验收资料；10、组织开展社区文化娱乐活动；11、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴纳有关费用的，从逾期之日起按应缴费用的千分之一交付滞纳金；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或提请物业管理行政主管部门进行调解；协商或调解不成的，提交广州仲裁委员会仲裁等内容。

物业公司提交号码为xx的发票存根的打印件，显示黄某交纳了xx年xx-xx月的住宅管理费755.2元。对上述证据，黄某称其记不清楚，可能是其家人交纳的。黄某提交物业公司出具的《发票联》两张，显示黄某交纳了xx年xx-xx月的住宅管理费755.2元、xx年xx-xx月的住宅管理费755.2元。物业公司确认上述发票联由其发出。

黄某为证明物业公司未尽修缮、养护职责，致使小区的会所和游泳池长期空置、设施不断老化，小区的住宅楼墙体、通风管、电梯、停车场、杂物间等公共设施严重老化。向原审法院提交了以下证据：1、照片五张；2、《关于物业管理有关意见和建议的函》两份、《关于物业管理有关意见的复函》两份、《拜会记录》、《关于游泳池投诉问题的沟通》；3、小区照片六张；4、网易房产的网络截图、google地图网页截图；5、照片十一张；6、缴费单、游泳俱乐部年票；7、照片两张。物业公司对证据1、3、5、7的真实性不予确认；对证据2中的《关于物业管理有关意见的复函》、《关于物业管理有关意见和建议的函》的真实性予以确认，对《关于游泳池投诉问题的沟通》的真实性不予确认；对证据6的真实性不予确认；对其他证据，以超过举证期限为由不予质证。

物业公司明确黄某已交纳了xx年xx月至xx年xx月期间的物业管理费，其主张黄某支付xx年xx月至xx年xx月、xx年xx月至xx年xx月期间的物业管理费；并称其在起诉状中的表述“自xx年xx月起至xx年xx月”为笔误，实际应是“自xx年xx月起至xx年xx月”，其第一项诉讼请求主张的物业管理费15104元即是xx年xx月起至xx年xx月期间的物业管理费。黄某不同意物业公司所称的笔误，并称其已交纳了xx年xx月之前的全部物业管理费。物业公司明确滞纳金的计算方式为以每两个月拖欠的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准，分别自第3个月的1日起计至xx年xx月xx日止。

另，物业公司、黄某确认利某湾小区没有成立业主委员会。

物业公司于xx年xx月xx日向原审法院提起本案诉讼，以黄某拖欠其司物业管理费为由请求法院判令：1.黄某支付物业管理费15104元及滞纳金10985.2元，共计26089.2元；2.黄某承担本案受理费。

黄某辩称：一、物业公司与黄某之间不存在合法、有效的物业服务合同关系，物业公司要求黄某支付物业管理费及滞纳金没有事实及法律依据。《物业管理委托合同》是物业公司与xx小区开发商签订的，对黄某没有约束力。上述合同的委托期限为xx年xx月xx日起至xx年xx月xx日，物业公司主张的物业管理费的期间均超过委托期限。物业公司与上述合同的乙方“xx物业管理有限公司”并非同一主体。二、物业公司提供的物业服务存在明显瑕疵，有悖于《物业管理委托合同》约定的标准，无权向黄某主张物业管理费及滞纳金。物业公司未尽修缮、养护职责，致使小区的会所和游泳池长期空置、设施不断老化。物业公司对小区的住宅楼墙体、通风管、电梯、停车场、杂物间等公共设施未尽修缮、维护义务，致使上述公共设施严重老化。物业公司未经小区业主同意，擅自将小区会所五楼对外出租予“xx”餐饮企业，且未向业主公示租金收益的去向及使用情况。三、因物业公司无限拖延游泳池的开放时间，导致黄某无法享受xx小区本应提供的游泳池服务，黄某不得自费办理xx酒店游泳年票，自xx年至今已花费60160元。上述费用系因物业公司违约造成，应当由物业公司承担。四、物业公司在未经得业主大会同意的情况下，擅自将小区公共建筑五楼租借给“xx”餐饮企业，黄某要求公示租借情况及租金收入明细。五、物业公司的诉求计算错误。案涉xx号房屋已交纳至xx年xx月，故物业公司无权主张案涉房屋xx年xx月至xx年xx月的物业管理费。即便按照物业公司主张的违约金标准计算，物业公司主张的违约金也超过了《物业管理委托合同》约定。

【判决结果】

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，作出如下判决：

一、黄某于判决发生法律效力之日起10日内向物业公司支付xx房xx年xx月至xx年xx月、xx年xx月至xx年12月期间的物业管理费11704.67元。

二、黄某于判决发生法律效力之日起10日内向物业公司支付拖欠上述物业管理费的利息

判后，上诉人黄某不服原审判决，提起上诉。

被上诉人物业公司答辩称：同意原审判决，不同意黄某的上诉请求。一、关于黄某在上诉状提出第一点认为物业公司违反合同义务是没有任何法律依据及事实依据，如果物业公司没有履行合同义务，没有妥善提供物业管理服务，那么利某湾小区会有盗抢事件，卫生脏乱等，现在涉案小区没有盗抢事件及有卫生清洁，提供物业服务达到一级。一审时我方已明确告知物业公司会所及游泳池属于开发商所有，我方没有任何权利干涉。二、关于黄某第二点上诉理由，我方认为对方提出需要公开物业管理收支情况，年度预结算情况，只有在酬金制状况下才需要公布，我方对涉案小区管理是包干制无须公布。三、关于黄某第三点上诉理由。物业公司每两个月在物业管理费产生后，在物业管理费应当缴纳期限前，已将黄某应缴纳的金额以缴款通知的形式送达给黄某，而且每年会不定期或向黄某现场送达、挂号信或委托律师催款方式向黄某催款，因此诉讼时效未超过。黄某在一审时未对诉讼时效问题提出，二审不能提出诉讼时效的抗辩。

二审判决如下：

驳回上诉，维持原判。