济南某建设工程公司通过律师介入，在发包人长期拖欠工程款的情形下，成功向人民法院主张建设工程价款优先受偿权，最终获得支持。该案涉及优先受偿权的行使期限、范围界定以及与其他权利的冲突协调等核心问题，对于建设工程领域的从业者具有重要参考价值。

一、案情概要

代理某建设工程公司处理其与某房地产开发公司之间的建设工程施工合同纠纷。案涉工程为住宅小区建设项目，承包人依约完成施工并通过竣工验收，但发包人以资金紧张为由长期拖欠工程款共计一千八百余万元。承包人多次催告无果后，委托律师向济南某法院提起诉讼，请求支付欠付工程款并主张建设工程价款优先受偿权。

二、争议焦点

（一）建设工程价款优先受偿权的行使期限是否已经届满。发包人抗辩称承包人主张优先受偿权时已超过法定期限，不应予以支持。

（二）优先受偿权的范围是否包含逾期付款违约金及利息。发包人认为优先受偿权仅应限于工程价款本金，不应及于违约金和利息部分。

（三）在案涉房屋已部分销售给小业主的情形下，优先受偿权与购房人权益如何协调。

三、律师代理策略与分析论证

（一）关于行使期限。根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条及相关司法解释规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。本案中，通过梳理工程结算资料、付款凭证及催款函件，明确应付款时间节点，证明承包人主张权利时仍在法定期限内。

（二）关于权利范围。依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十条规定，承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定，承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。据此，律师将优先受偿权限定于工程价款本金部分，对违约金及利息部分作为一般债权另行主张，确保核心权利得以实现。

（三）关于权利冲突。针对房屋已销售的情形，律师通过调取预售许可、网签备案及购房人付款情况，区分已支付全部或大部分购房款的消费者购房人与其他一般购房人，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条等规定，提出消费者购房人权益优先保护，但剩余未售房产及未满足消费者购房条件的房产仍应作为优先受偿权的标的。

四、裁判结果

济南某法院经审理认为，承包人主张建设工程价款优先受偿权未超过法定期限，优先受偿权范围限于工程价款本金部分，在扣除已满足消费者购房人条件的房屋后，对剩余未售房产享有优先受偿权。最终判决发包人支付欠付工程款一千八百余万元，并确认承包人对案涉未售房产享有优先受偿权。

五、专业提示

建设工程价款优先受偿权是承包人维护自身合法权益的重要法律武器，但行使该权利时须严格把握期限、范围及行使方式。建议承包人在工程竣工结算后及时主张权利，避免因期限届满而丧失优先受偿地位。同时，在签订建设工程合同时，应明确约定工程价款支付节点及违约责任，为后续维权奠定基础。

六、引用法条原文

《中华人民共和国民法典》第八百零七条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十条：承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。