租赁合同纠纷

律师观点分析

上诉人(原审被告):王某林，又名王某强，男，汉族，初中文化，个体户，云南省某县人，住云南省某市某村某号。

被上诉人(原审原告):某医疗传媒有限公司

法定代表人：李某梁，总经理。

住所地：云南省某市某区某号厅。

委托诉讼代理人：王启权，云南睿信律师事务所律师，特别授权委托代理。

上诉人王某林与被上诉人某医疗传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省师宗县人民法院(2023)云0323民初1680号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制公开开庭进行了审理，上诉人王某林及其委托诉讼代理人张聪福，上诉人某医疗传媒有限公司法定代表人李某梁及其委托诉讼代理人王启权、李达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人王某林上诉请求：1.撤销一审判决，或依法改判。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，应予以改判。一审认定上诉人租赁酒吧的终止时间系错误认定。上诉人租期应当从2022年8月11日开始计算。在营业期间上诉人实际经营酒吧3个月零17天，主要原因系租赁期间被上诉人未付清上诉人租赁前的灯光货款，酒吧的灯光被厂家锁了，致使上诉人无法正常经营，酒吧实际经营至2022年11月28日止。酒吧钥匙上诉人于2023年4月28日交付给被上诉人，是被上诉人告诉钥匙放在上诉人处，请上诉人帮忙介绍要租赁酒吧的客户，并非上诉人占用酒吧，根据法庭调查核实及上诉人与被上诉人的通话录音，能够证实上诉人实际经营酒吧的截止时间为2022年11月28日。按照上诉人与被上诉人签订的《酒吧房屋租赁合同》约定租金每年为48万元，上诉人实际经营酒吧的期限3个月零17天(即2022年11月28日止),租金为142661元，上诉人在经营期间共支付被上诉人231100元。被上诉人应退还上诉人保证金为231100元-142661元=88439元。2.一审判上诉人偿还被上诉人代付的消防罚款15000元，无事实依据与本案观事实不符，判决错误。本案中上诉人不应承担消防罚款的责任。据上诉人与被上诉人签订的《酒吧房屋租赁合同》的约定消防属于油上诉人的责任。在上诉人与被上诉人签订《酒吧房屋租赁合同》之前及2021年7月11日师宗县漾月派出所已经向被上诉人发出贵令整改通知书，但被上诉人并未告知租赁给上诉人的酒吧存在消防隐患，被上诉人隐瞒消防需整改的违法行为，被上诉人的行为系一种欺诈行为。被上诉人一直未对消防进行整改，导致消防大多次通知被上诉人处理，被上诉人一直未进行整改，才导致消防大队进行罚款并缴纳滞纳金，在本案中消防罚款应当由被上诉人自行承担，一审判决由上诉人承担15000元的消防罚款无事实和法律依据。3.一审认定关于营业损失18000元，上诉人交付钥匙后又强行将案涉酒吧锁住，其行为构成侵权，被上诉人的损失应参照租金标准计算为宜，判决上诉人支付被上诉人营业损失10520.56元。一审认定上诉人锁酒吧属认定事实错误，上诉人锁酒吧主要原因是由于被上诉人一直没有退还上诉人的保证金，并在四月份重新将酒吧转租给第三人，上诉人在多次要求被上诉人退还保证金无果的前提下，为了维护自身的合法权益采取的措施。一审审判程序违法，被上诉人起诉的系房屋租赁合同纠纷，该损失系财产损失纠纷，系两个不同的法律关系，即使上诉人构成侵权，两案亦不能合并审理。4.一审认定水电费10194.63元由上诉人承担系错误认定。

某医疗传媒有限公司辩称：一审事实清楚，法律适用正确，应当维持一审判决。上诉人的四个上诉观点在一审第7、8页已经详细写明，不再赘述。某医疗传媒有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告向原告支付2022年7月至2023年4月的房租230900元，2022年9月1日-2022年12月3 1日水电费10194.63元，合计241094.63元(折抵押金100000元后，尚欠141094.63元);2.请求判令被告向原告支付消防罚款31000元，加处罚款31000元，合计62000元；3.请求判令被告向原告支付话筒、接收器、舞台弹簧的设备损失5200元；4.被告于2023年4月28日至2023年5月6日强行封锁酒吧大门造成的营业损失18000元；5.请求判令被告向原告支付违约金100000元；6.请求判令本案诉讼费由被告承担。以上金额暂合计：326294.63元。

一审认定事实：2022年7月11日，原告将其承租的位于某县某街道路某区某号厅转租给被告经营，双方并签订了《酒吧房屋租赁合同》。该合同对酒吧及租赁房屋的基本情况、酒吧用途及租赁方式、租赁期限(自2022年7月11日至2023年7月11日止)、租金及保证金、酒吧经营方式及费用承担、酒吧设施维护与维修、合同解除、违约责任、争议解决途径等事项作了相关约定。合同签订后，原告即将租赁物(即某县某街道某区某号厅)交付被告管理使用。期间，被告共向原告支付部分租金及垫付相关费用共计231100元(包含保金100000元，其中2023年5月19日原告退还被告保证金3000元)。2022年10月27日，原告向被告发出《告知书》,其主要内容为，裁止2022年10月27日，原告未收到租金，被告已构成违约；给原告带来的负面影响，希望被告尽快处理，带来的损失原告有追偿权；若2022年11月1日前未完成处理相关事宜，原告将依据合同行使权利，否则一切后果由被告承担。2022年11月7日，师宗县消防救援大队向某医疗传媒有限公司发出师消行罚决字【2022】第0124号《行政处罚决定书》,其主要内容为：现查明某传媒有限公司消防设施、消防安全标志未保持完好有效；堵塞安全出口；遮挡消火栓。并同时出具师消缴字【2022】第0124号《缴纳罚款通知书》,作出罚款处罚(罚款31000元，原告实际缴纳30000元)。2022年11月13日，原告再次向被告发出《告知函》,其主要内容为：截止2022年11月12日，被告下欠租金120000元，已构成违约；给原告带来的影响，造成的损失原告有权追偿；若2022年11月13日0点前未完成处理相关事宜，原告将依据合同行使权利，否则一切后果由被告承担。2023年4月28日，被告将案涉商铺的钥题交付原告。2023年4月28日至2023年5月6日，被告强行将案涉商铺锁住(用其他锁具)。现原告以被告下欠租金并构成违约为由诉至本院，请求判如所请。

一审法院认为，本案的主要焦点为，一、关于被告所租赁酒吧的起始时间如何计算及租金数额如何认定?根据双方签订的合同第三条“租赁期限：共壹年，自2022年7月11日至2023年7月11日止。乙方(即被告)试营业期间除外(叁拾天)”之约定，被告租赁酒吧租金的起算时间应当自2022年8月11日开始计算。至于终止时间，以双方均认可交付钥匙的时间(2023年4月28日)为酒吧实际租赁使用的终止时间，但案涉酒吧在使用期间，因双方均未交纳水电费(合同约定酒吧接管前由原告承担，酒吧接管后由被告承担)。2023年2月28日，巨和物业有限公司对案涉酒吧作暂停供水供电处理，故案涉酒吧的租金应予以分段计算，2022年8月11日至2023年2月28日期间的租期为201天，金额为201天×1315.07元/(48000元÷365天)=264329.07元；2023年3月1日至2023年4月28日的租金，由于双方均存在违约行为(未按合同约定各自交纳水电费),其租金损失各自承担一半38137.03元为宜(即58天×1315.07元/天÷2=38137.03元),扣减被告已支付的租金231100元(含保证金100000元),被告一共还需支付原告租金71366.1元(264329.07元+38137.03元-231100元)。故原告主张被告支付房屋租金230900元的诉讼请求，其合理的部分，予以支持；二、关于原告主张的消防罚款62000元的问题，案涉酒吧因消防设施、消防安全标志未保持完好有效、堵塞安全出口、遮挡消火栓被师宗县消防救援大队予以行政处罚，上述行为系酒吧交付前还是酒吧交付后就存在或者产生的安全隐患，双方均未提供相关证据予以证实，该损失应由双方共同承担(各承担一半为宜),故原告主张被告支付消防罚款62000元的诉讼请,其合理的部分(原告实际缴纳30000元),予以支持；三、关于原告主张的设备损失5200元的问题，因其未依法提供相关证据予以续，故原告的该项诉讼请求不能成立，不予支持；四、关于原告主的营业损失18000元的问题，被告交付钥匙后又强行将案涉酒吧锁住，其行为构成侵权，原告的损失应参照租金标准计算为宜，即原告的营业损失为10520.56元(8天×1315.07元/天),故原告主张赔偿营业损失18000元的诉讼请求，其合理的部分，予以支持；五、关于原告主张的违约金100000元的问题，虽双方约定了违约责任，但在本案中双方均存在违约行为，针对本案的实际情况，双方的违约责任相当，应各自承担其违约责任，故原告主张被告支付违约金的诉讼请求不能成立，不予支持；六、关于原告主张的水电费10194.63元的问题，依据合同的约定，酒吧交付后的相关费用由被告承担，故原告主张被告支付水电费的诉讼请求于法有据，予以支持；七、对于被告认为涉及消防、设备设施符合消防卫生等条件，酒吧设备维修也是原告负责，因案涉酒吧交付后，被告并未提出过异议，且已正常的经营了数月，故被告的抗辩主张不能成立，不予支持；八、关于被告认为租赁期间因原告没有把灯光款项付清，灯光被厂家锁了，致使被告无法正常经营，实际经营至2022年11月28日，因原告未依法提供相关证据予以证实，且双方交付钥匙的时间为2023年4月28日，故被告的该项抗辩主张不能成立，不予支持；九、关于被告认为原告应业混还保证金99139元，因被告未依法提起反诉，且被告当庭表示保证金可冲抵租金，故其抗辩主张不能成立，不予支持；十、关于被告为消防罚款、营业损失、违约等问题，因其均未依法提供相关证据似证实，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法〉的解舞》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、由被告王某林于本判决生效后三十日内支付下欠原告某医疗传媒有限公司酒电租金71366.1元；二、由被告王某林于本判决生效后三十日内偿还原告某医疗传媒有限公司代付的消防罚款15000元；三、由被告王某林于本判决生效后三十日内支付原告某传媒有限公司营业损失10520.56元；四、驳回原告某传媒有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6194元，减半收取3097元，由被告王某林负担920元，原告某医疗传媒有限公司负担2177元。如果未按本法律文书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中上诉人与被上诉人未向本院提交新的证据。

经二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为：上诉人王某林与被上诉人某传媒有限司签订的租赁合同系双方自愿达成，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被上诉人向上诉人交付了租赁物，上诉人接受租赁物并已开始使用，上诉人应当按照合同的约定行支付租金的义务。关于本案租赁合同终止的时间的问题，上诉人与被上诉人在2022年11月28日达成解除合同的合意，上诉人作为租人有义务及时将租赁物归还给被上诉人，但上诉人并未及时将租赁物归还给被上诉人，上诉人在2022年7月11日至2023年4月28期间占用租赁物，一审以双方合同约定的租金，分段计算占用期间的费用并无不当，本院予以确认；上诉人二审中陈述：“是被上诉人表明先将钥匙放在上诉人处，若有人需要看房则由上诉人带看。”此陈述并无相应的证据证明，本院不予支持；上诉人认为被上诉人租赁物中的灯光有问题，无证据证明，且上诉人是否经营，不是抗辩其不交纳租金的理由，本院对此不予支持。对于上诉人认为不应当支付消防罚款的主张，消防罚款的产生系在上诉人的经营期间，上诉人应当对此承担责任，一审判决上诉人承担消防罚款15000元并无不当，本院予以确定。关于营业损失，上诉人在归还租赁物后，又强行将案涉酒吧锁住，一审判决上诉人承担责任并无不当，本院予以确定；上诉人认为其是为讨要保证金才锁门，因讨要保证金可以通过合法途径行使权利，上诉人的行为侵害了被上诉人的权利，应当进行赔偿；上诉人锁门的行为因本案所涉的租赁合同引发，一审对此合并审理并判决。并无不当，本院对上诉人认为不应合并审理的主张不予支持。本案中水电费一审并未作出判决，上诉人在上诉中表示不再主张，被上诉人也未对此提出上诉，本院不再确定。

综上所述，上诉人王某林的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6194元，由上诉人王某林负担。

本判决为终审判决。