土地租赁合同认定无效后，拆迁款如何分配？

律师观点分析

土地租赁合同认定无效后，拆迁款如何分配？

案情描述：

自2008年始，原告罗X（非本村村民）承租被告杨某（本村村民）农用土地，并在租赁物上投资修建厂房，2012年1月1日原被告双方正式签订租赁合同，合同约定“被告办理一切拆迁事宜，拆迁款被告投资的地上物补偿柜被告所有，原告投资的地上物补偿款10%归被告所有。”合同签订后，原告依约履行合同义务，2017年涉案土地房屋遇拆迁，原告配合完成腾退工作，但被告领取全部拆迁款（800余万元）后只向原告支付了部分款项（200余万元），经原告催要被告仍拒不履行合同义务，故原告诉至法院。

案件结果：

1.被告杨某于本判决生效之日起十日内给付原告罗X（因双方签订的租赁合同所涉土地拆除腾退各项损失补偿款XXX元；

2.驳回原告其他诉讼请求。

案件争议焦点：

1.出租人就未取得相关审批手续而建设的房屋租赁合同效力？

2.租赁合同认定无效后，拆迁款如何分配？

案例点评：

对于案件争议焦点一，依据北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知5集体土地租赁合同的效力如何认定之规定：“当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，本案中，原告将涉案集体土地承租后建设为厂房，视为将农用地转为建设用地，应属无效。

对于案件争议焦点二，租赁合同认定无效后，有关拆迁款分配原则我国法律并无明确规定，但经过本律师调查取证、整理案件证据材料，结合房屋建造情况、租赁合同剩余期限等因素向法官据理力争，最终法院判定：本案中关于房屋损失、拆迁腾退补偿协议中的拆除费、装修设备及附属物补偿款、苗木补偿补助费，考虑涉案土地上的房屋均未原告所建的客观事实，该笔费用应归属原告。而对于场地停产停业补助费、腾退费、资源节约和垃圾减量补助费、搬迁补助费，考虑双方均有营业执照、涉案房屋的建设情况、双方合同剩余期限等情况，酌情确定原告损失为546万元（大致按照出租人1/3，承租人2/3比例进行分割）。