划拨土地上所建房屋转让合同未经批准，合同效力如何？（三）

1、涉案合同表面上均以“房屋”为合同标的。在（2017）最高法民再87号判决书（以下简称：“有效判决”）中被认定为有效的合同为《房屋转让协议》；在(2017)最高法民再39号判决书（以下简称：“无效判决”）中被认定为无效的合同名称为《房屋买卖协议》。同时，法院也都是以“房屋买卖合同纠纷”确定案由的。

2、均是由受让方率先提起诉讼，要求出让方继续履行协助过户的合同义务。由于房价持续上涨，在2个案件中，纠纷均是由出让方不履行协助过户义务所引起。

3、出让方的诉求均是要求确认合同无效；受让方的诉求均是要求确认合同有效。

4、2个案件均经历了一审、二审、再审等多个审判程序，各个审判程序中，对于合同效力，不同法院甚至同一个法院不同法官都作出了完全不同的认定。由此可知，关于”划拨土地上所建房屋转让合同未经批准的，合同效力问题”，目前，在审判实践中，并未形成统一认识，法官的自由裁量权很大。

5、2个案件中，最高院的再审判决中申诉人均为胜诉一方。虽然最高院的判决对于合同认定完全相反，但是，因为在“有效判决”中受让方为申诉人；“无效判决”中出让方为申诉人，因此，2个案件中申诉人均获得了胜诉，其诉求都得到了最高院支持 。

6、2个案件所适用的法律基本一致，在认定合同效力时，法院所适用的法律主要为：《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》等。

1、关于“效力性强制性规定”的认定不同

“有效判决”在论述说理部分将《房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》中对于划拨土地转让、划拨土地所建房屋转让的审批规定，认定为“非效力性强制性规定”；而“无效判决”中，则将上述规定认定为“效力性强制性规定”。

2、合同标的构成不同

根据对比可以发现，“有效判决”中合同标的主要是以“房屋所有权”为主要部分，“国有划拨土地使用权”为次要部分；而“无效判决”中合同标的是以“国有划拨土地使用权”为主要部分，“房屋所有权”占次要部分。

3、当事人身份不同

在“有效判决”中，买卖双方均为自然人、而在“无效判决”中出让方为“集体休业”，受让方为自然人。

4、受让方的委托代理人身份不同

2个案件中，出让方的委托代理人均为专业律师；而受让方的委托代理人则身份不一样，在“有效判决”中受让方的委托代理人为专业律师；而“无效判决”中受让方的委托代理人为其近亲戚。对于专业性如此之强的案件，委托代理人的作用相较于一般案件显得尤为重要，细细对比在双方代理人所提出的辩论要点，发现二者专业水平存在着极大的差异，关于这一点，笔者认为对于案件的最终结果也是产生的一定影响的。

进一步分析，见第四篇文章