划拨土地上所建房屋转让合同未经批准,合同效力如何？（二）

 一、裁判要旨

根据“房地一体”、“房随地走、地随房走”的原则，转让房屋必然涉及到房屋所占土地的转让，涉案房屋建于划拨土地之上，其转让必然涉及划拨土地转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”，国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让，根据上述规定，涉案房屋转让合同违反法律强制性规定，应当认定无效。

   另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，案涉《房屋买卖协议》亦应认定为无效。

1、哈尔滨市中级人民法院于2006年12月14日作出（2003)哈民一初字第110号民事判决，认定协议无效

2、黑龙江省高级人民法院于2007年8月20日作出（2007)黑民一终字第115号民事判决，认定协议无效

3、黑龙江省高级人民法院于2009年11月18日作出(2009)黑监民再字第54号民事判决，认定协议有效，裁判理由如下：

不锈钢厂作为诉争房屋的所有权人，其与姜某签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第三十九条规定，办理涉案的《房屋买卖协议》所涉及的划拨土地转让审批手续是土地使用权属物权变动的程序，是双方履行合同的行为，至于其能否得到批准仅对土地使用权物权变动产生影响，并不影响《房屋买卖协议》本身的效力。

4、黑龙江省高级人民法院于2014年9月25日，作出(2009)黑监民再字第54-1号民事判决书，再审进一步认可协议有效，并要求出让方全面履行合同义务

5、经最高人民检察抗诉，最高人民法院于2017年12月29日，作出(2017)最高法民再39号民事判决，撤销二审、再审判决，维持一审判决，认定协议无效。裁判理由，同裁判要旨所述。