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案例分析一：划拨土地上所建房屋转让合同未经批准，合同有效
一、裁判要旨
1、《房屋转让协议》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。《城市房地产管理法》第三十八条、第四十条均未直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此，《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是效力性强制性规定。因此合同并未违反法律的效力性强制性规定
2、《房屋转让协议》系转让房屋的合同，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。
3、登记、审批并非《房屋转让协议》生效的条件。债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。《城市房地产管理法》第四十条规定的审批行为仅是物权变动的必要条件，即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力
4、认定《房屋转让协议》有效符合诚实信用原则和公平原则。《房屋转让协议》是李某和刘某的真实意思表示，确认《房屋转让协议》无效并要求李某支付房屋使用费，显然违背了其在《房屋转让协议》中作出的承诺，其不诚信的行为不应得到法律的支持，否则，对李某将造成极大的不公。
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1、2009年3月12日，李某（买方、乙方）与刘某（卖方、甲方）签订了《房屋转让协议》，明确房屋、房屋所占土地性质、转让价款等问题；
2、2009年4月2日，李某付清全部购房款项；
3、2009年12月1日，李某以刘某委托代理人的身份与顺丰速运（集团）有限公司南山营业部签订了关于案涉房屋的《房屋租赁合同》；
4、2011年3月10日，刘某委托湖南巴陵律师事务所向李某发出《律师函》，函告李某解除其与刘某签订的《房屋转让协议》、返还案涉房屋、收回购房款以及其他事项。随后，李某向广东省深圳市南山区人民法院提起诉讼，要求确认合同有效，刘某配合办理房屋过户手续。
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1、广东省深圳市南山区人民法院一审判决《房屋转让协议》为有效合同，裁判理由如下：
刘某虽未办理房地产权登记，但刘某依据该《民事裁定书》与李某签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规关于合同效力的强制性规定，因此，《房屋转让协议》有效。
2、广东省深圳市中级人民法院二审判决《房屋转让协议》为无效合同，裁判理由如下：
案涉房屋所在地块的土地性质为行政划拨土地，划拨土地使用权未经有关部门批准，土地使用者不得随意处分划拨土地使用权。本案中涉案房屋的土地性质依旧为行政划拨土地，刘某与李某未经有关部门批准，买卖在划拨土地上建成的案涉房屋，违反了法律法规的强制性规定，应依法确认为无效，不受法律保护。。
3、经广东省人民检察院抗诉，广东省深圳市中级人民法院作出再审判决，维持深圳市中院的二审判决。
4、经广东省人民检察院再次抗诉，广东省高级人民法院再审判决维持深圳市中院的二审判决。
5、经当事人申诉，最高人民法院再审判决《房屋转让协议》为有效合同，裁判理由同裁判要旨所述。
