上诉人赵某与被上诉人湖南某某物业管理有限公司张家界分公司（以下简称某某物业公司）物业服务合同纠纷二审民事判决书

(2016)湘08民终783号

小区业主以物业服务质量存在瑕疵为由拒交物业费的主张，被法院依法判决不予支持

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上诉人（原审被告）：赵某，男，1974年8月21日出生，土家族。

委托诉讼代理人：杨某，湖南风云律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：湖南某某物业管理有限公司张家界分公司。

法定代表人：戴某，公司负责人。

委托诉讼代理人：刘洋，湖南金凯华律师事务所律师。

    上诉人赵某与被上诉人湖南某某物业管理有限公司张家界分公司（以下简称某某物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2016）湘0802民初2739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵某及其委托诉讼代理人杨某，被上诉人某某物业公司的委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

赵某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人某某物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.某某物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》约定的物业服务期限已于2013年届满，小区业主委员会于2015年8月向某某物业公司发出终止服务关系的通知，双方自此无实际的物业服务关系，某某物业公司也未提供实际的物业服务；2.某某物业公司一审中未提供证据证明自2015年8月以后提供物业服务的证据，相反赵某提供了大量的业主证人的证言证明某某物业公司自2015年8月开始没有提供符合合同约定的物业服务。

某某物业公司辩称，被上诉人某某物业公司为小区提供了物业服务，上诉人赵某应当缴纳欠缴的物业费，故赵某的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。

某某物业公司向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告从2015年8月31日到2016年10月31日的物业服务费2699.928元，滞纳金1700元；2.判决被告承担本案的全部诉讼费用。

　　一审法院认定事实：2010年9月15日，原告某某物业公司（乙方）与湖南鑫成置业发展集团有限责任公司（甲方）就被告入住的鑫成君泰住宅小区（一期）签订了服务期限自2010年9月15日至2013年9月14日的前期物业服务合同，合同约定住宅房屋物业服务费按照每月每平方米1.2元的标准交纳，空置房屋的物业服务费按照每月每平方米1.08元的标准交纳，双方还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务进行了约定。此后，2012年10月16日，以原告为甲方与以被告为乙方的双方又签订了[鑫成·君泰]前期物业管理服务协议，该协议补充约定了物业服务时间为从乙方接到售房单位《入伙通知书》之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，同时约定了乙方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。

　　另查明，被告赵某于2012年5月28日购买了湖南鑫成置业发展集团有限责任公司开发的鑫成·君泰住宅小区（一期）5幢B单元1302号房屋，房屋建筑面积为160.71平方米，2012年10月16日，被告赵某与湖南鑫成置业发展集团有限责任公司签订了入住手续书。自2015年8月31日以来，原告某某物业公司一直在为鑫成.君泰住宅小区（一期）提供物业服务，被告赵某一直拒交物业费。

　　鑫成·君泰住宅小区（一期）于2015年8月成立业主委员会以来，至今未与其他物业服务公司签订生效的物业服务合同。

　　一审法院认为，被告赵某的住宅房屋所在小区的开发商湖南鑫成置业发展集团有限责任公司在业主委员会成立之前，与原告某某物业公司签订了物业管理服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，双方签订的前期物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力。同时，被告赵某亦在业主委员会成立之前，与原告某某物业公司签订了物业管理服务合同的补充协议，协议约定的前期物业服务期限至新的物业服务合同生效时终止及违约责任，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，双方应依约遵守并全面履行各自的义务。物业公司已经为被告居住的小区进行了物业服务，按照权利义务相一致原则，被告赵某应当交纳物业服务费用。关于物业服务费的收费标准，根据合同的约定，住宅房屋的物业服务费收费标准为每月每平方米1.2元，被告理应遵照执行。因此，原告某某物业公司请求支付2015年8月31日至2016年10月31日物业费2699.928元（160.71×1.2元/月×14个月）理由正当，应予以支持。关于滞纳金：因被告赵某与原告某某物业公司签订的《[鑫成.君泰]前期物业管理服务协议》约定了违约责任及滞纳金计算标准，被告赵某逾期未交纳物业管理服务费，依法应承担违约责任，但合同约定按每日千分之三计算滞纳金，虽原告某某物业公司主动将滞纳金减至1700元，但根据相关法律之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，且被告赵某对收取滞纳金提出异议，因此，依法将滞纳金予以调整减少至238元（2699.928元×14个月×30天×21/100000）为宜。因此，原告某某物业公司要求被告赵某支付滞纳金1700元的合理部分予以支持，不合理部分不予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、被告赵某给原告湖南某某物业管理有限公司张家界分公司支付物业费2699.928元并支付滞纳金238元，合计2937.928元，限判决生效后三日内履行；二、驳回原告湖南某某物业管理有限公司张家界分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告赵某负担。

　　本院二审中，赵某围绕其上诉请求提交了视听资料（光盘）一张，该光盘影像内容是上诉人赵某本案诉讼期间在鑫成·君泰小区拍摄的，主要内容：1.小区绿化大面积破坏严重；2、小区所有大门门锁已被破坏，生锈；3.赵某居住的5栋一楼入户大厅门禁已破坏；4.小区水景中水质脏，水池中垃圾多；5、生活垃圾清理不及时，固定的垃圾箱被破坏；6、小区所有楼顶都是违章建筑；7、物业工作人员殴打业主；8、小区部分路灯和监控被破坏；9、物业不记录业主反映的问题，对业主反映的问题久拖不处理。拟证明某某物业公司未按照物业服务合同的约定提供物业服务，严重影响了上诉人的生活品质和安全。被上诉人某某物业公司二审中未提交新证据。

　　经本院当庭播放光盘后主持当事人质证，某某物业公司对赵某提交的视听资料（光盘）所反映的物业管理不到位的问题部分予以认可，同时提出：1.楼顶违章建筑不在物业服务范围内，物业公司无权拆除；2.物业公司工作人员殴打业主事出有因，部分业主过错在先，且打人视频是截选的，不完整；3、视频中显示的生活垃圾只是拍摄时的一个状态，已按时清理；4.对小区大门门锁的问题不清楚。本院经分析认证，因被上诉人某某物业公司对上诉人赵某提交的视听资料（光盘）中的大部门内容予以认可，承认在物业服务过程中确实存在问题，该视听资料内容能够证明案件的相关事实，本院予以采纳。

　　本院经审理查明，某某物业公司（乙方）与湖南鑫成置业发展集团有限公司（甲方）就赵某入住的鑫成·君泰小区签订的《前期物业服务合同》关于“物管服务内容和质量”约定：2.乙方保洁服务需按下列约定：（1）所有楼道和楼栋公共部分每天清洁一次，如遇特殊情况，需加班清洁，保证所有公共部位的干净整洁；（2）做好绿化和景观的保护和养护，做到定期修剪、维护。如有自然灾害，应及时上报，由相关责任单位维护，人为破坏则由物业公司负责处理并修复。质保期满后维护责任均在乙方；（3）做好景观维护，水景每年5-10月每月至少换水两次，每年11月至次年4月每月至少换水一次。4.对设备和设施的管理和使用，乙方必须满足：（2）按照开放路灯和公共部分照明；（5）小区安防设施质保期满后的维修和保养工作由乙方负责。某某物业公司（甲方）与赵某（乙方）签订的《前期物业管理服务协议》约定：第三章物业管理服务内容。第七条房屋建筑共用部位的维护、养护和管理。共用部位是房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、走廊通道等。第八条房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指不为单个产权人所有而为产权人所共有并共同使用的设施设备，包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、智能化网络、通讯线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、避雷装置、化粪池、物业管理区域的外围护栏、围墙和共用设施设备使用的房屋等。第九条园艺及卫生环境。一、小区内共用绿化、园艺小品等的管理和养护；二、公共环境的卫生清洁、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运。第十条安全及消防。一、协助公安部门维护本物业公共区域内的（即小区规划红线以内，业主户门以外）公共秩序，包括：安全监控、巡视、门岗执勤等。第四章物业管理服务质量。第十五条，甲方需按下列约定，实现目标管理。一、房屋外观：整洁完好、无私搭乱建，无安全隐患，外墙装饰无破损或人为污迹；二、设备运行：正常良好、无事故隐患并定期进行维修保养；三、房屋及共用设施、设备的维修、养护：保持设施、设备良好，养护、检修制度完备，每日有运行记录并严格遵守操作规程及保养规范；四、环境卫生：实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，定期杀虫灭鼠，无随意堆放杂物、乱设广告牌、乱贴乱画等现象；五、绿化：保持公共绿化合理分布及造型，定期修剪、施肥、杀虫、浇水、落实绿化管理及养护措施，保证花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无大面积黄土裸露；九、公共地方及公共设施设备小修和急修：急修不过夜，小修不超过三天。某某物业公司在物业服务合同存续期间为鑫成·君泰小区提供物业服务的过程中，未完全按照合同约定提供相应的物业服务。二审经审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。

　　本院认为，被上诉人某某物业公司是涉诉小区开发商签订的前期物业服务公司，上诉人赵某入居时亦与被上诉人某某物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议属于物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，某某物业公司与赵某之间存在物业服务关系，双方均应按照物业合同的约定诚信履行。上诉人赵某上诉称双方之间物业服务关系已终止的上诉理由不成立，本院不予支持。根据本案查明的事实，被上诉人某某物业公司在提供物业服务过程中虽存在瑕疵，但已提供了基本的物业服务。根据《物业服务管理条例》第七条第五项的规定，按时交纳物业费是业主的法定义务，且双方签订的《前期物业管理服务协议》中亦未约定业主拒交物业费的情形。物业服务的对象是广大的小区业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求存在差异，服务满意标准难以量化，业主在物业管理活动中，有权监督物业服务企业履行物业服务合同，并就物业管理的有关事项提出建议，业主认为物业服务企业存在违约行为，可以通过业主大会或者业主委员会提出，依法追究其违约责任。如果个体业主因物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，物业服务质量难以提高，最终将损害到大多数业主的利益。故此，上诉人赵某应当依约交纳物业费。同时，按照物业服务合同的约定提供相应的服务是物业服务企业的法定义务，某某物业公司应当诚信履行义务，出现纠纷，应当积极与业主或者业主委员会沟通协商解决，与业主共同努力创建舒适、和谐、优美的小区环境。本案系因被上诉人某某物业公司提供瑕疵服务而引发的与上诉人赵某物业费收缴的纷争，双方当事人都有责任全面履行合同义务，故某某物业公司提出的上诉人赵某应支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，一审法院按照合同约定的标准判决上诉人赵某全额支付欠缴的物业费并无不当，但判决支付滞纳金不妥，应予纠正。

　　综上，上诉人赵某的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第一款第五项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定，判决如下：

　　一、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2016）湘0802民初2739号民事判决；

　　二、上诉人赵某支付被上诉人湖南某某物业管理有限公司张家界分公司物业费2699.928元；

　　三、驳回被上诉人湖南某某物业管理有限公司张家界分公司的其他诉讼请求。

　　上述金钱给付义务自本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费50元，适用简易程序收取25元，由湖南某某物业管理有限公司张家界分公司负担；二审案件受理费50元，赵某负担30元，湖南某某物业管理有限公司张家界分公司负担20元。

　　本判决为终审判决。

审　判　长：肖昌全

审　判　员：盖景阳

代理审判员：陈劲兵

二Ｏ一七年三月二十一日

书　记　员：李苹源