租赁房屋被征收的，承租人应如何维护自身合法权益？

· 本文主要是讨论国有土地上房屋征收过程中承租人的相关权益问题。根据本律师多年以来，参与政府棚改项目征收的法律实务经验，国有土地上房屋征收过程中的承租人分为私房承租人和公房承租人，公房承租人又分为自管公房承租人和直管公房承租人。对于公房承租人，目前在长沙市的棚改征收过程中，大多数情况下，采用的是依据“公改私”的政策，对公房承租人采用了等同于产权人标准进行补偿。因此，对于公房承租人在本文当中即不展开讨论，本文当中主要是以长沙市为例讨论国有土地上房屋征收过程中，私房承租人的相关权益问题。

一、承租人在征收过程中的法律地位

在租赁房屋被征收一事上，涉及到2个法律关系，一是征收部门与产权人之间的行政征收法律关系，行政征收法律关系具有行政性质，受到相关行政征收法律法规的调整，如国务院的590号令；二是产权人与承租人之间的租赁合同关系，租赁合同关系，属于民事法律范畴，受到合同法的调整。在这2个法律关系当中，承租人其实仅仅只是租赁合同关系当中的主体。理由如下：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”之规定，国家层面上立法，目前已经明确将房屋所有权人认定为被征收人，同时，纵观《国有土地上房屋征收与补偿条例》全文，都未出“承租人”这一概念，因此，在国家层面的立法当中，已经将承租人排除在了征收补偿范围之外。

但是，租赁房屋征收过程中，承租人作为被征收房屋实际使用人，其在房屋被征收后，其自身权益遭受损失，这是客观存在，不容回避的事实。不解决承租人的损失补偿的问题，被征收房屋即无法顺利腾空交房，征收工作也会受到影响。因此，目前在北京市、四川省广水市等地方已经根据地方实际情况，通过地方立法，明确了承租人在征收过程中的法律地位以及相关权益保护问题。但是，目前在我们湖南省，省市两级的立法当中，均未规定国有土地上房屋征收过程中，承租人的法律地位及相关权益。

因此，租赁房屋被征收过程中，承租人仅仅只是租赁合同关系当中的主体，其权利维护，应以租赁合同关系为基础，以合同法的相关规定为依据。

二、租赁房屋被征收的裁判规则

我国的不同于英美法系，判例法并不属于我国的法律渊源，但是，司法实践当中，作为法律从业者，大家都很重视对于裁判规则的研究。目前在网上盛传的“最高法征收拆迁裁判规则五则”当中，就提到了关于租赁房屋被征收的裁判规则。其裁判要旨：

租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其征收补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿的对象。承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项的，人民法院不能根据征收补偿协议以征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人的，应根据双方合同约定，并依据合同法的基本原则和有关规定，按租赁合同纠纷予以裁判。

该裁判要旨出自于2015年最高人民法院机关刊物《人民司法·案例》中刊登的重庆市江津区人民法院（2013）津法民初字第02266号民事判决书和重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民终字第00785号民事判决书。

根据该裁判要旨，目前有观点认为，由于征收补偿对象为房屋产权人，即出租人，因此，如果《房屋租凭合同》当中约定装饰装修、停产停业损失、搬迁费等费用归属的，即按合同约定处理，如果没有约定，那么承租人的装饰装修损失、停产停业损失、搬迁费等损失，即不能得到补偿。

其实仔细研究重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民终字第00785号民事判决书和该案的再审法院重庆市高级人民法院（2014）渝高法民申字第01262号再审民事裁定书后，个人对于上述观点并不认同，因为，该裁判要旨的原意并非如此。

首先，上述案例的裁判要旨，分为两部分，前半部分“租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其征收补偿对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿的对象”，该部分的意思很明显，是讲的在征收补偿过程中，征收部门补偿款项的发放对象为房屋所有人，而非承租人，但这并不表明，承租人因国家征收而导致的损失，就无法得到补偿，这个其实在本案的裁判要旨后半部分当中就已经给出了答案。

裁判要旨后半部分“承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项的，人民法院不能根据征收补偿协议以征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人的，应根据双方合同约定，并依据合同法的基本原则和有关规定，按租赁合同纠纷予以裁判”，这里进一步解释，承租人如果想要得到补偿的，不能依据征收补偿协议或者补偿项目名称来主张，因为，《征收补偿协议》和征收补偿项目，这是属于行政征收法律关系，而承租人与出租人之间则属于民事的租赁合同关系，承租人要想得到补偿，需要依据双方之间的《房屋租赁合同》和《合同法》的相关规定主张，法院也应当按照租赁合同纠纷的裁判规则予以裁判。

因此，租赁房屋被征收的，承租人在维护自身权益时，要以《房屋租赁合同》为依据，《房屋租赁合同》没有相关约定的，可依据合同法的相关规定及基本原则维护自身合法权益。

在此，本律师建议：当租赁房屋所涉及的装饰装修价值、搬迁费、或设施设备价值过大时，为防范租赁房屋因被征收而产生不必要纠纷的，建议一定要在《房屋租赁合同》当中事先约定上述费用遇到征收时的归属或损失承担问题。