个人出租商铺的法律风险防范及税负成本分析

个人出租商铺的法律风险防范及税负成本分析

团队接到李总的咨询，其名下有35000平方米的商铺，买入价为3200万元，目前市场价约为4200万元。李总目前拟将商铺整体对外出租，周边的租金约为60元/㎡（不含税）。李总希望我们为其架设一个商铺出租方案，不但要在法律上规避重大风险，还要降低税负。

一、法律风险防控方案

通过案例检索，商铺出租人面临的重大法律风险主要集中在：消防验收问题导致的风险、承租方装修后引发的风险、行使单方解除权的风险。

（一）针对消防验收问题的风险应对预案

1、因为消防验收问题可能导致出租人承担以下责任：

2、应对方案

（1）出租人角度：出租人应在通过消防验收后再交付租赁物业，如承租方知悉物业未取得消防验收后，仍坚持先行承租的，则应当在《租赁合同》当中，对该事实予以书面确认，并明确相应责任承担，以减少风险。

（2）承租人角度：承租人在确定承租前，应当了解租赁商铺已通过一次消防验收；承租人在装修期间，应当避免在装修消防验收通过前开业。若出租人要求承租人先行开业，或因出租人未取得一次消防验收导致承租人二次装修消防无法通过的，可先行与消防部门沟通，征求书面意见，并跟进承租人消防报批情况。

（二）装修问题引发的法律风险及应对

1、装修问题引发的风险

承租人出于经营需要，一般都会对商铺进行大范围的装修，且耗费资金动则上百万。鉴于资金较大，实务中出租人与承租人容易就装修相关问题引发纠纷。通过案例检索和研究，出租人在与承租人就装修问题引发的纠纷中，诉请能否得到法院支持，核心在于“出租人同意”的认定。

（1）“出租人同意”包括明示同意和默示同意。发生争议的案件中，主要判断难点在于对默示同意的认定。对默示同意的认定需要结合具体的个案进行判断，比如有证据证明出租人到过装修现场对对装修提出建议，事后也没有提出异议可以认定为“出租人同意”；另外，根据租赁物业的用途可以推定为出租人知道或者应当知道的，据此可认定为“出租人同意”，比如出租的物业用于酒店经营，各个房间内就必然会改装有洗漱间等，只要出租人签了《租赁协议》即便合同中未对酒店的添装做约定，也可认定为出租人知悉并同意该添装方案。

（2）“出租人人同意”的范围应当按日常生活经验理解，限定在房屋通常用途涉及的范围。如无特别明示，不应理解同意的范围包括承租人改变房屋建筑主体、承重结构的装饰装修。 

2、应对方案

（1）完善租赁协议中的装修条款。

合同约定租户申报装修流程，如有装修指引的应作为附件或由租户签字确认，避免出现“租户申报装修XX天，逾期不回复视为认可”的约定；避免代承租人装修，如确需，应对费用承担、中间/竣工验收、装修管理、交付等作出约定。

（2）违规装修及时要求整改，如已破坏原有结构，需立即保全证据（拍照、录像、公证）。

（3）为避免租户在拆改时破坏主体结构，可约定拆改由出租人负责，费用由租户承担（在保证金中扣除）。

（三）合同单方解除权风险

由于商业周期较长，《商铺租赁协议》中约定租赁期限短则3-5年，长则20年。然商海瞬息万变，出租方或者承租方都可能面临提前终止租赁合同的情况。从出租人的角度出发，当租金利益无法获取、出租物业遭受严重侵害导致损失重大或者承租人将物业用于违法用途等，出租人就可能采取终止租赁协议的行为。实务中可以简单归纳出租人单方解除权的几个有效理由：

（1）不可抗力；

（2）承租人擅自变动建筑主体、承重结构或未按房屋性质使用造成房屋损失；

（3）承租人未经同意转租；

（4）承租人违约逾期支付租金达一定期限；

（5）不定期租赁；

（6）承租人违反合同约定将房屋用于违法行为。

（二）应对方案

出租人在签订协议时，应将上述理由在协议中明确约定，一旦触发，出租人取得单方解除权，针对《合同解除通知书》的送达问题，在合同签订及履行过程需要注意以下事项：

（1）同时向合同约定的地址以及工商注册地发送《合同解除通知书》；

（2）《租赁合同》中对往来信函的送达做特殊约定，比如拒收或无人签收的情形应视同送达、送达地址及联系方式变更后未及时更新后果等；

（3）对于不定期租赁合同的，则应在《合同解除通知书》中特别强调送达之日即为解约日，并为承租人预留一定期限以用于腾空；

（4）如合同明确约定联系人电子邮箱、微信、QQ号码等作为通知联系方式的，则应当将《合同解除通知书》通过电子形式送达；

（5）如需要在租户经营场所张贴通知解约函时，应事先在合同中约定，并在租户未搬离前进行，注意拍照、录像、邀请第三方见证等方式取证。

二、个人出租商铺税负成本分析

实践中，对外租赁方式主要有“直接出租”以及“出租+转租模式”两种方式。出租+转租模式主要是出租人先将房屋出租给一个公司主体，再由公司主体对外转租。

我们按李总给的数据，分别就以上两种出租模式税负成本进行了分析测算。

测算基础数据：商铺面积3500平方米，月租金为60元/㎡（不含税）,即月租金收入为21万元，年租金为252万元。

根据现行税法规定，自2022年1月1日至2024年12月31日，省、自治区、直辖市人民政府对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。实践中，各省基本是适用了50%的减征额度。因该政策属于阶段性的税收优惠政策，因此，在测算时，并未予以考虑。

（一）方案一：以李总个人名义直接出租

以李总名义直接对外出租，主要涉及增值税及附加、个税、印花税、城镇土地使用税、房产税。经测算，在现行税收政策下，年综合税负约为77.999万元，年税负率约为30.95%。

计算过程如下表：

上表各个税目可以优化的空间只有房产税，按税法规定，房产税从租计算的税率是12%，纳税义务人为商铺产权所有人，也就是二房东不需要缴纳房产税。

（二）方案二：出租+转租模式

1、因房产税的纳税义务人为商铺产权所有人，因此，该模式并不会导致房产税的增加，同时，可通过合理降低出租价格，进而降低房产税。如先按40元/㎡的价格出租给公司，此时房产税的计税基数就可以降低为1680000元（40*3500*12），房产税额为201600元（1680000*12%），相对于个人直接出租，房产税额减少近10万元。

2、公司作为经营主体对外出租商铺，应当缴纳企业所得税，但可适当控制公司经营规模，确保公司可以享受小型微利企业5%的企业所得税。

通过上述比较，两种模式当中，采用“出租+转租模式”的，理论上李总需要缴纳出租、转租两个阶段的税费，税费会更高，但如果公司还存在其他成本或亏损的，则企业所得税是可以进一步降低。同时，李总还可将公司作为资金池，从而规避溢价部分个税的缴纳，降低再投资的税费成本，。

凡事预则立，不预则废。在出租商业物业前，有远见的出租人善于做全盘方案，考虑规避或控制法律风险，降低交易成本。商铺是商业行为的重要载体之一，商铺出租人间接承受承租人的商业风险，我们希望在风险来临前，出租人都有预案以应对。

个人简介：

周春律师、税务师

自2013年从事律师工作，具备法律、税务复合型专业技能。专注于公司法律风险的防控及处置，擅长将税务专业知识与法律服务相结合，从多维度为公司提供诉讼及非诉法律服务，先后担任多家政府、企事业单位的法律顾问，有着丰富的诉讼及非诉法律服务经验。

部门介绍

企业涉税法律服务中心是由湖南弘一律师事务所倾力打造的一支专业涉税法律服务团队，团队成员多为“律师+税务师/注册会计师/专利代理师”等复合型人才，擅于通过紧密的专业协同解决企业法律、财务、税务、知识产权等方面的综合性问题。现阶段，团队专注于为企业及企业家提供常年法税顾问服务、企业业务模式优化、技术入股法税服务、股权投融资法税服务、不动产交易法税服务、助力企业解决税务争议、代理涉税刑事辩护等。成立至今，团队已为多家企业提供法税一体化服务，积累了丰富的服务经验，形成了成熟的服务模式，深得企业信赖。