律师观点分析

无证房屋被政府拆迁，承租人通过诉讼，终获赔偿

一、裁判要旨

1、租赁房屋无房产证，也没有相应建房审批手续的，出租人与承租人所签订的房屋租赁合同无效。

2、无证房屋被政府征收拆迁的，出租人为拆迁补偿相对方，承租人并非征收拆迁补偿关系中的适格主体。

3、因租赁房屋没有相应建房审批手续，导致租赁合同无效的，出租人明知房屋不具备出租条件而进行出租的，主观上存在过错；承租人明知或应知房屋不具备承租使用条件而进行承租的，同样存在过错。出租人与承租人应当就合同无效而导致的损失，根据各自过错，分别相应责任。

4、承租人对承租房屋进行装饰装修所支出的费用以及因合同无效导致的停产停业损失，应当由出租人根据自身过错进行相应赔偿。法院根据出租人获得的补偿款的组成和金额、承租方的实际损失等因素，斟情确定由出租人支付承租人停产停业和员工安置补偿款10万元；装饰装修补偿款20万元。

二、案件概况

1、2010年，甲公司从某村委会租赁土地后，自行建造了一栋房屋，该无产权证或合法批建手续。

2、2011年8月6日，甲公司与乙公司签订《厂房租赁合同》，由乙公司承租甲公司所建的涉案房屋，租赁期限从2011年10月1日至2021年9月30日，年租金6万元，第一至第五年租金不变，第六年起递增10%。

3、2018年，因政府征收，涉案房屋被列入征收拆迁范围内，同年，某村委会与政府签订拆迁补偿协议，甲公司与某村委会签订协议，亦获得了补偿。

4、甲公司获得补偿款后，双方就补偿事宜迟迟不能达成一致，未向乙公司支付任何补偿款项。

5、2018年5月，乙公司向法院提起诉讼，要求甲公司赔偿乙公司因合同无效所导致的一系列损失。此案一审判决后，甲乙双方均未上诉。