任X与朱XX房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

河北省固安县XX

民事判决书

原告（反诉被告）：任X，男，1968年10月26日出生，汉族，河北省固安县人，现住固安县。

委托诉讼代理人：付利，固安县昱璋法律服务所法律工作者。

被告（反诉原告）：朱XX，男，1987年2月16日出生，汉族，吉林省扶余县人，现住吉林省扶余县。

委托诉讼代理人：郭XX，北京市金台（廊坊）律师事务所律师。

任X诉朱XX房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人付利、被告委托诉讼代理人郭XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：

1、判令被告赔偿原告2019年2月12日至2020年6月2日期间的租金损失320000元；

2、判令被告承担诉讼费。事实和理由：2016年12月14日，原被告签订《商业门面房屋租赁合同》及《房屋补充协议》，约定原告将其坐落于固安县房屋出租给被告从事餐饮行业，该门面房屋建筑面积600平方米，租期6年（自2017年2月12日至2023年2月12日），第一年租金220000元。同时约定违约责任，如一方违约，违约方按当年租金日万分之五向守约方支付违约金。同日，双方又签订《房屋补充协议》，约定原告给予被告装修时间60天。房租从2017年2月12日开始计算，第一年租金为半年支付，分两次付清；第二年租金为240000元，为年付。协议签订后，2019年2月12日，被告未按约定支付租金，后经原告多次催要，被告仍未给付。2019年12月23日，原被告签订《房屋租赁合同解除协议书》，解除合同协议签订后，被告未按约定期限交付房屋，仍占有使用至今，给原告造成房屋无法出租的经济损失。故诉至法院。

被告辩称：被告向原告主张赔偿相应损失没有事实及法律依据。

1、按照双方签订的《房屋租赁解除协议书》中“元旦前清场交付给业主”的约定，即便是被告赔偿相应损失，也应应从2020年1月1日开始计算，而不应以2019年2月12日为起算日期。

2、被告不能将自己所属物品搬出是因原告对出租房屋上锁，造成被告不能将物品搬出。

3、参照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款\"当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不能就扩大的损失要求赔偿\"之规定，原告不能就扩大的损失向被告主张。

被告提出如下反诉请求：

1、判令原告返还被告履约保证金20000元及因实际租赁面积与合同约定不符而多支付的租金74366.67元；

2、判令原告将租赁房屋内属于被告的物品归还被告；

3、判令原告承担反诉费用。

原告对被告反诉答辩称：因被告未按约定时间清场，并实际占有使用房屋至今，导致原告无法出租房屋，造成房租及物业费等损失，该损失应由被告承担。

本院经审理认定事实如下：2016年12月14日，原被告签订《商业门面房屋租赁合同》，约定：出租方（甲方）为任X，承租方（乙方）为朱XX；租赁房屋位于固安县（建筑面积600平方米）；租赁期限6年（自2017年2月12日至2023年2月12日）；第一年租金为220000元，租金每两年递增一次，增幅为上年度租金8%，租金支付方式为年付，第二年租金提前一个月支付；为保证合同履行，合同签订后，乙方应向甲方支付履约保证金20000元，租赁期满，若乙方无违约行为，且在无偿搬离交出房屋后，甲方将履约保证金不计利息全额退还乙方；在租赁期限内，甲乙双方协商一致，均可变更或解除合同；合同还约定了违约责任等相关事项。

同日，原被告签订《房屋补充协议》，约定：甲方为任X，乙方为朱XX。甲方给予乙方装修时间60天；租金起算时间为2017年2月12日，第一年租金为半年支付，分两次付清，第二年开始均为年付，第二年租金为240000元；协议还约定了其他相关事项。当日，被告向原告支付了租金，另支付履约保证金10000元。之后，原告将出租房屋交付被告。被告对房屋进行装饰装修后经XX店。

2019年12月23日，原被告签订《房屋租赁合同解除协议书》，约定：因承租人经营原因不能继续租用前述房屋，向出租人提出终止租赁合同要求，双方协商同意于2019年1月1日解除前述租赁合同；2019年1月1日至2023年2月12日期间不再另计算租金；承租人必须在元旦前搬离租赁房屋，将租赁房屋交付给业主；搬离时，租赁房屋顶部、房间墙、隔断、门、卫生间设施不动，保证水、电、气畅通；搬离之前结清应交纳的水电气等费用（物业费由出租人承担）；租赁合同解除后，不再追究对方违约责任；原合同作废。2019年12月28日，在被告搬离留存于原告出租房屋内的物品时发生纠纷，原告委托的人员将出租房屋锁闭，致使被告留存于承租房屋内的部分物品仍未能搬出。因原被告未能协商一致，故此，原告诉至本院。

以上事实有原告提交的《商业门店房屋租赁合同》、《房屋补充协议》、《房屋租赁合同解除协议书》，被告提交的《商业门店房屋租赁合同》、押金收据，本院从固安县公安局调取的出警记录，原被告的陈述等证据证实。

本院认为，原被告签订的《商业门店房屋租赁合同》及《房屋补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效。

在合同履行中，因被告经营原因不能继续履行合同，向原告提出解除合同请求，经双方协商并达成了解除合同协议，该解除合同协议亦是双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规规定，亦具有法律效力。解除合同协议已对租金、返还房屋时装饰装修物的处理等事项作出了安排，双方对2019年1月1日至2023年2月12日期间不再支付租金作出了明确约定，而且自2019年12月28日起原告出租房屋钥匙即由原告委托人员掌管，房屋也由原告委托人员控制，现原告要求被告赔偿自2019年2月12日至2020年6月2日期间被告占有使用出租房屋期间的租金损失无事实依据，本院不予支持。

原被告在解除合同协议中并未对返还押金及实际承租面积与合同约定不符作出约定，表明双方在协商订立解除合同协议时已经对此一并考虑，明确表示不再追究其它违约责任，故被告要求返还押金和因面积不符而多支付租金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。

被告要求归还留存于原告出租房屋内的物品，但被告却不能明确具体说明应归还物品的名称、规格、型号等特征，对原告该项诉讼请求本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、驳回原告任X全部诉讼请求。

二、驳回被告朱XX全部反诉请求。

本诉案件受理费6100元，减半收取计3050元，财产保全费1920元，合计4970元，由原告任X负担；反诉案件受理费1080元，减半收取计540元，由被告朱XX负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

审判员　胡庆忠

二〇二〇年九月七日

法官助理　王翠翠

书记员　邸XX