涿州市XX公司、刘XX租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（原审被告）：涿州市XX公司，住所地涿州市义和庄镇义和庄村西XX。
法定代表人：刘XX，该公司执行董事。
上诉人（原审被告）：刘XX，女，1972年1月24日出生，汉族，户籍地黑龙江省龙江县，现住涿州市。
二上诉人共同委托诉讼代理人：韩XX、杨XX，北京市XX律师。
被上诉人（原审原告）：郭XX，女，1948年2月4日出生，汉族，住北京市海淀区。
原审被告：张X，1992年10月1日出生，住涿州市。
原审被告：吴XX，1973年3月15日出生，住涿州市。
原审被告：北京九鼎鑫龙房地产信息咨询中心，地址北京市东城区安XX平方-9，统一社会信用代码921XXXX0101MA0106KD82。
经营者：田XX。
原审被告：田XX，男，汉族，住北京市东城区。
上诉人涿州市XX公司、刘XX因与被上诉人郭XX、原审被告张X、吴XX、北京九鼎鑫龙房地产信息咨询中心、田XX租赁合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初1568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
涿州市XX公司、刘XX上诉请求：1、撤销（2019）冀0681民初1568号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：一、案涉合同合法有效，一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人之间的租赁合同形式合法，双方自愿签订，涉案合同也不存在无效的情形。上诉人与被上诉人签订《棚室承包合同》，被上诉人承租的标的是上诉人开办的位于涿州市种植大棚一栋，承租棚室系上诉人按规定手续依法建设。一审法院仅以涿州市义和庄镇人民政府、涿州市国土资源局向上诉人联合下发的《责令改正违法行为通知书》，即认定上诉人棚室系违法建设是错误的。《责令改正违法行为通知书》针对的是建设占用土地，涉案土地为农用地，涉案棚室无需办理农用地转用审批手续，根本不存在行政违法行为。因此，涉案棚室系合法建设，涉案合同合法有效。二、上诉人不应向被上诉人支付租金。根据上诉人与被上诉人签订的《棚室承包合同》第七条第4款、第5款的约定，上诉人所建棚室符合法律法规，并已交付大棚，义和庄镇人民政府强制拆除上诉人棚室导致租赁物灭失，应属于不可抗力因素，上诉人不应承担违约责任，根据双方合同约定，被上诉人所付租金不应退还。综上，一审法院认定事实错误，应予纠正，请二审法院查明事实，依法改判。
郭XX辩称，合同签订存在欺诈行为，郭XX是在2017年4月15日与涿州市XX公司签订的涉案合同，涿州市XX公司是在2017年5月9日从8888万元的注册资本变更为500万元人民币，是重大减资，按照工商管理相关规定，减资手续一般需要5到7日，且在减资过程中需要对债权人履行告知义务，郭XX没有收到明确告知，且签订合同时出示的工商注册文件和国家有关的项目审批文件对郭XX产生了误导，认为该公司具有开发和运营项目的资金及许可，该行为严重违背了诚实信用原则，给郭XX造成了损失，包括本金、利息、大棚装修损失、聘请律师费用、多次往返标的物现场的费用以及诉讼阶段发生的费用等。基于以上涉案合同应属无效，应当返还租金。涿州市XX公司上诉提到的合同第七条第4款、第5款约定，基于其签订合同时有所隐瞒，故该约定违背了公平原则，且自始至终也没有交付大棚。
张X、吴XX、北京九鼎鑫龙房地产信息咨询中心、田XX均未作答辩。
郭XX向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告一签订的《棚室承包合同》（棚室编号：B-5；2、判令被告一返还租金178000元，赔偿违约金89000元，共计267000元；3、判令被告二、被告三、被告四、被告五及经营者对被告一的上述债务承担连带责任；4、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2017年4月15日，原、被告签订棚室承包合同，约定原告承包被告开办的位于涿州市种植大棚一栋，编号为B-5。2017年4月8日、2017年4月15日，原告分两笔将租赁费共计178000元转入北京九鼎鑫龙房地产信息咨询中心账户，第一被告就全部租赁费向原告出具收据一张。涉案棚室并未交付原告使用。
查明，被告涿州市XX公司注册资本于2017年5月9日由8888万人民币变更为500万人民币。被告刘XX系被告涿州市XX公司法定代表人，其与张X、吴XX系该公司自然人股东。被告北京九鼎鑫龙房地产信息咨询中心息个体工商户，田XX系经营者。
另查明，2018年5月9日，涿州市义和庄镇人民政府、涿州市国土资源局向被告联合下发《责令改正违法行为通知书》。被告涿州市XX公司在涿州市义和庄镇长安城XX集体土地建房行为被相关行政机关确定为违法行为，且涉案棚室已被强制拆除。
一审法院认为，涉案棚室的租赁应依法进行，被告棚室系违法建设，原、被告之间所签的棚室承包合同系无效。合同无效后，因合同无效取得的财产应当返还。原告要求被告涿州市XX公司返还租赁费178000元的主张，应予支持。关于原告主张89000元违约金的诉讼请求，因涉案合同系无效合同，违约金约定亦无效，不予支持。原告以被告涿州市XX公司在未通知其情况下进行减资为由，主张被告刘XX、张X、吴XX作为涿州XX公司的自然人股东，对上述债务承担连带责任，理据不足，不予支持。关于原告主张被告北京九鼎鑫龙房地产信息咨询中心违反法律规定出借账户，应对上述债务承担连带责任，理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决：一、被告涿州市XX公司于本判决生效后十五日内返还原告郭XX租赁费178000元。二、驳回原告郭XX其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5305元，由原告郭XX负担1768元，被告涿州市XX公司负担3537元。
二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人涿州市XX公司在涿州市义和庄镇长安城XX集体土地建房的行为，被相关行政机关确定为违法行为，且涉案棚室已因其该违法行为被行政机关强制拆除。上诉人涿州市XX公司虽主张涉案棚室系合法建设，但其提供的证据并不足以证实其主张，故一审法院认定本案租赁合同无效，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故一审法院判决上诉人涿州市XX公司返还被上诉人郭XX租赁费，亦无不妥。
综上所述，涿州市XX公司、刘XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3860元，由上诉人涿州市XX公司、刘XX负担。
本判决为终审判决。