涿州市XX公司、李XX租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（原审被告）：涿州市XX公司，住所地涿州市义和庄镇义和庄村西XX。
法定代表人：刘XX，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：韩XX，北京市XX律师。
被上诉人（原审原告）：李XX，女，汉族，1970年3月20日出生，住北京市石景山区。
原审被告：刘XX，女，汉族，1972年1月24日出生，户籍地黑龙江省龙江县。
委托诉讼代理人：韩XX，北京市XX律师。
原审被告：张X，男，1992年10月11日出生，住河北省涿州市。
原审被告：吴XX，男，1973年3月15日出生，住河北省涿州市。
原审被告：北京九鼎鑫龙房地产信息咨询中心，住所地北京市东城区安乐林路18号平房-9。
经营者：田XX。
原审被告：田XX，男，成年，住北京市东城区。
上诉人涿州市XX公司（以下简称XX公司）因与被上诉人李XX及原审被告刘XX、张X、吴XX、北京九鼎鑫龙房地产信息咨询中心、田XX租赁合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初1566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
XX公司上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉合同合法有效，一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方自愿签订，形式合法，且不存在无效情形。被上诉人承租的标的是上诉人开办的位于涿州市种植大棚一栋，承租棚室系上诉人按照规定手续依法建设，一审法院仅以涿州市义和庄镇人民政府、涿州市国土资源局向上诉人联合下发的《责令改正违法行为通知书》即认定承租棚室系违法建设是错误的。《责令改正违法行为通知书》针对的是建设占用土地，而案涉土地为农用地，案涉棚室无需办理农用地转用审批手续，故根本不存在行政违法行为。因此，涉案棚室系合法建设，涉案合同合法有效。二、上诉人不应向被上诉人支付租赁费。根据上诉人与被上诉人签订的《棚室承包合同》第七条第4款“因不可抗力因素导致合同无法履行的，甲乙双方不承担违约责任，乙方所付租金甲方不予退还”、第5款“合同期内如遇有国家或相关部门征地、拆迁的，致使本合同不能履行，甲乙双方不承担违约责任”，上诉人所建棚室符合法律法规，并已交付，义和庄人民政府强制拆除上诉人棚室导致租赁物灭失，应属于不可抗力因素，上诉人不应承担违约责任，亦不应退还被上诉人所交付的租金。
李XX辩称，我方不同意上诉人的上诉请求及理由。一、上诉人在农村集体土地建设建、构筑物用于出租，违反了国家法律规定，租赁合同理应无效。本案的实质不是农村土地经营权纠纷，而是租赁纠纷。上诉人在未经土地管理部门批准的情况下，以营利为目的，擅自在农业用地中建设大棚及房屋出租，改变了农业土地性质，违反了《土地管理法》第八十二条及其他相关法律法规的强制性规定。根据《合同法》第五十二条的规定，上诉人隐瞒事实真相，改变农业土地用途用于出租，损害了集体利益，一审判决认定合同无效于法有据，理应维持。二、本案中不存在不可抗力。《合同法》第一百一十七条规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”早在2014年上诉人便因改变农村土地用途、在集体土地上建设农业观光园而受到过行政处罚。在受到行政处罚后，上诉人未采取任何整改措施，继续出租牟利。因此，上诉人不可能不知道其在农业用地上建设建、构筑物用于出租的法律后果，亦完全可以预见，也完全可以避免后果的发生，故本案不存在任何不可抗力的因素。三、案涉租金应予以返还。根据《民法总则》第一百五十五条及一百五十七条的规定，上诉人在农业土地上建设建、构筑物用于出租的行为违反了国家法律的强制性规定，租赁合同理应无效，上诉人收取的租金应予以返还。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
刘XX辩称，我方同意上诉人的上诉请求及理由。
张X、吴XX、北京九鼎鑫龙房地产信息咨询中心、田XX未答辩。
李XX向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告一签订的《棚室承包合同》；2、判令被告一返还租金178000元，赔偿违约金89000元，共计267000元；3、判令被告二、被告三、被告四、被告五及经营者对被告一的上述债务承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2017年4月15日，原告与被告XX公司签订《棚室承包合同》，约定原告承包XX公司开办的位于涿州市种植大棚一栋，编号为B-9。承包期限25年，自2017年6月30日至2042年6月30日，承包费用为178000元。原告于2017年4月8日向被告九鼎信息咨询中心转款2万元（包含原告购买大棚定金及郭XX购买大棚房定金各1万元），于2017年4月15日向九鼎信息咨询中心转款168000元，被告XX公司于2017年4月15日向原告出具收到178000元承包费的收据。涉案棚室并未交付原告使用。查明，被告XX公司注册资本于2017年5月9日由8888万元人民币变更为500万元人民币。被告刘XX系被告涿州XX公司法定代表人，其与张X、吴XX系该公司自然人股东。被告九鼎信息咨询中心系个体工商户，被告田XX系其经营者。另，结合该系列案其他案件的审理，查明：2018年5月9日，涿州市义和庄镇人民政府、涿州市国土资源局向被告联合下发《责令改正违法行为通知书》。被告XX公司在涿州市义和庄镇长安城XX集体土地建房行为被相关行政机关确定为违法行为，且涉案项目棚室已被强制拆除。
一审法院认为，涉案棚室的租赁应依法进行。本案中，被告XX公司开办的棚室因占用农用地进行违法建设被政府确认为违法行为而被拆除，其与原告之间的棚室承包合同应属无效合同。合同无效后，因合同取得的财产应当返还，因涉案棚室未向原告交付且已经被拆除，故被告应当全额返还所收取的原告租金178000元。对于原告主张的违约金，因涉案合同无效，有关违约金约定的条款亦无效，故本院对此不予支持。但合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方相应的损失，因原告违法建筑行为导致租赁合同无效、房屋被拆除，合同目的无法实现，被告具有过错，故被告应按照中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付自交纳租金之日起至租金实际付清之日止的利息。原告以被告XX公司在未通知其情况下进行减资为由，主张被告刘XX、张X、吴XX作为XX公司的自然人股东，对上述债务承担连带责任，理据不足，本院不予支持。关于九鼎信息咨询中心、田XX违反法律规定出借账户，应对上述债务承担连带责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告与被告涿州市XX公司于2017年4月15日签订的棚室承包合同无效。二、被告涿州市XX公司于本判决生效后十五日内返还原告租赁费178000元并支付利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2017年4月15日起至租金实际付清之日止）。三、驳回原告其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5305元，由原告负担1700元，被告涿州市XX公司负担3605元。
本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。二审查明的案件事实与一审认定事实一致。
本院认为，上诉人XX公司未经批准占用义和庄镇长安城XX集体土地建房的行为已被涿州市义和庄镇人民政府、涿州市国土资源局认定为违法行为且案涉大棚已被相关行政机关进行了拆除，故上诉人关于案涉棚室的建设具有合法性的主张与事实不符，本院不予支持。一审法院认定涉及棚室承租的《棚室承包合同》属无效合同，于法有据，并无不当。关于租赁费的返还，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，一审法院判决上诉人XX公司返还被上诉人李XX已交纳的178000元，亦无不当。
综上所述，涿州市XX公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3860元，由涿州市XX公司负担。
本判决为终审判决。