上诉人A因房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

律师观点分析

A、B在原审时辩称：一、原告没有实际履行合同条款约定购买房屋，视为原告违约应承担相应的法律后果；二、诉争房屋有抵押贷款，该房屋存在他项权，原、被告双方合同无效；三、原、被告签订的合同存在重大误解，买卖部分应予撤销；四、原、被告签订的合同显失公平，买卖部分应予撤销；五、合同没有基本构成要件，不是房屋购买的承诺；六、原告履行钱款数额有差错，第三人XXX在原审时辩称：一、XXX与A、B签订《个人借款合同》和《个人循环贷款额度协议》，XXX依前述合同向A发放贷款180万元，履行了发放贷款的合同义务，前述借款合同均成立并合法有效，双方借贷关系成立；二、A、B系夫妻关系，他们以涉案房屋即吉林市船营区北京路永吉XX网点为上述贷款提供抵押，并办理了抵押登记他项权利证，XXX与A、B之间抵押关系成立，XXX对抵押房屋享有抵押优先受偿权；三、A和B、C之间的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》的签署未经XXX事先同意，XXX对该二份协议中关于房屋买卖合同内容根本不知情，该协议内容损害XXX的合法权益，A、B在未经抵押房屋权利人即XXX事先同意的情况下无权处置抵押房屋或签署处置抵押房屋的任何协议，综上所述，XXX对吉林市船营区北京路永吉XX网点享有抵押权，A、B与C之间的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》中关于房屋买卖合同内容及签署未经XXX的事先同意，是无效约定，该协议内容对XXX没有约束力，第三人江北XX在原审时辩称：一、江北XX与A、B签订《个人借款合同》和《个人循环贷款额度协议》，江北XX依前述合同向A发放贷款200万元，履行了发放贷款义务，前述借款合同均成立并有效，双方借贷关系成立；二、A、B系夫妻关系，他们以涉案房屋即吉林市北京路永吉XX网点为上述贷款提供抵押，并办理了抵押登记他项权证，江北XX与A抵押关系成立，江北XX对抵押房屋享有抵押优先受偿权；三、A和B、C之间的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》的签署未经江北XX事先同意，江北A对该二份协议中关于房屋买卖合同内容根本不知情，该协议内容损害江北XX的合法权益，A、B在未经抵押房屋权利人即江北XX事先同意的情况下无权处置抵押房屋或签署处置抵押房屋的任何协议；四、A、B向江北XX借款及以涉案房屋抵押并办理了抵押登记，A均明知且做出在江北XX处理该抵押物时积极配合的保证，综上所述，江北XX对吉林市北京路永吉XX网点享有抵押权，A、B与C之间的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》中关于房屋买卖合同内容及签署未经江北支行的事先同意，是无效约定，该协议内容对江北XX没有约束力，第三人铁路支行在原审时辩称：本行的地位与XXX和江北XX一样，答辩意见也相同，房屋转让行为本行不知情，在房屋贷款没有到期的正常履行期间，本行要求行使抵押权，原审判决认定：2009年5月24日，A、B（甲方）与C（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定将甲方所有的位于吉林市北京路永吉XX和4号网点1-2层（672㎡）、3层住宅（157㎡）租赁给乙方开设美容院，租赁期20年，租期自2009年5月24日至2029年12月1日，同时，协议第四条约定“本协议生效之日起乙方一次性向甲方支付三年房屋租金（2009年12月1日-2012年11月30日）合计陆拾万元（小写：6000，000.00）”、第五条约定“若乙方将其余17年（2012年12月1日至2029年12月1日）的房屋租金在2012年12月1日以前，向甲方全额一次性支付385万元整，则甲方同意将租赁房屋出售给乙方，届时本协议生效之日乙方已支付的60万元房屋租金转为乙方购房款”、第六条约定“若乙方履行《房屋租赁协议》第四条、第五条完毕，则双方签订房屋购销合同，依法履行房屋交易手续，”同日甲乙双方又签订《房屋租赁补充协议》一份，约定“若乙方在2012年12月1日以前，履行《协议》第四条、第五条完毕，向甲方支付385万元，由甲方承诺无条件将《协议》租赁的房屋出售给乙方，在甲方收到购房款六十日内依法履行房屋交易手续”，2010年12月21日，XXX与A签订《个人循环贷款额度协议》、《个人借款合同》，约定由XXX向A提供180万元贷款，A在借款人配偶处签字，该款项于2011年1月7日XXX支付给A，同日，A与XXX签订《房地产抵押合同》，约定将A所有的坐落于吉林市船营区北京路永吉XX网点房屋及土地使用权为上述贷款提供抵押担保，上述款项的借款期限及抵押期限均为2010年12月21日至2013年12月20日止，上述房屋及土地均办理了他项权登记，房屋抵押登记时间为2010年12月22日，土地抵押登记时间为2010年12月23日，同日，A与XXX签订《声明书》，承诺上述抵押物不存在部分出租或全部出租的情况，2012年7月6日，江北XX与A签订《个人借款合同》、《个人循环贷款额度协议》，约定江北XX向A发放个人最高额抵押循环借款，额度为200万元，期限自2012年7月6日至2015年7月5日，由A提供最高额抵押担保，A在借款人配偶处签字，2012年7月6日、9月10日，江北XX与A签订《个人循环贷款借款合同》2份，江北XX分别贷款50万元、100万元给A，并于2012年8月8日、2012年9月11日发放了该借款，2012年7月6日，江北XX与A签订《个人循环贷款最高额抵押合同》，约定将A所有的坐落于吉林市船营区北京路永吉XX网点房屋及土地使用权为上述贷款提供抵押担保，期限为2012年7月6日至2015年7月5日止，上述房屋及土地均办理了他项权登记，房屋抵押登记时间为2012年7月9日，土地抵押登记时间为2012年7月25日，铁路支行与A签订《个人住房借款合同》，2002年4月27日铁路支行向A发放了个人贷款30万元，A将永吉XX（建筑面积157平方米）房屋作为抵押物进行抵押，并于2002年2月4日在吉林市XX进行了房地产抵押（按揭）登记备案（抵押期限自2002年2月4日至2020年2月4日），至2013年9月30日A尚欠铁路支行146，052.05元，另查明：XXX与A、江北XX与B的借款合同正在履行，没有提前清偿行为出现，再查明：2012年11月28日，A以邮寄的形式向法院立案庭邮寄了立案材料，原审判决认为：本案中，原、被告签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》中约定的有关诉争房屋买卖的条款，虽是当事人的真实意思表示，但因该诉争房产存在抵押权（住宅房屋抵押权成立于2002年；双方签订租赁协议时间虽先于两处网点的抵押登记时间，但因租赁协议中所涉房屋买卖是附条件房屋买卖，依庭审原告举证，原告于2012年12月1日电话通知被告要求签订房屋买卖合同，即备齐房款，所附条件成就，而两处网点的抵押权已分别于2010年12月和2012年7月成立，故诉争房产均系抵押权成立在先，买卖在后）所以该房屋的买卖应当经过抵押权人的同意，在抵押权人XXX、江北XX、铁路支行均不同意，且在原告亦没有代为清偿债务消灭抵押权的情况下，损害了抵押权人的利益，所以原、被告所签协议中关于房屋买卖的条款无效，综上，原告的诉讼请求无法支持，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院作出判决，原判决主文：驳回原告A的诉讼请求，原审判决后，上诉人A不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判本案讼争房屋买卖合同有效，被上诉人依约履行合同义务，其主要上诉理由为：原审法院认定事实错误，双方买卖合同成立于抵押权之前，适用法律错误，不应认定抵押房屋转让无效，因此请二审法院支持上诉人的上诉请求，被上诉人及原审第三人均辩称：原审判决正确，应予维持，二审庭审中，被上诉人提供2008年A在吉林银行江北支行贷款档案一份，证明2008年A已将本案讼争房屋抵押贷款，上诉人对此不予质证，三位原审第三人对证据无异议，本院对此证据真实性予以确认，被上诉人另提供A在中国工商银行×××号银行账户交易明细，证明上诉人于2009年5月23日要求被上诉人开立银行账户，并且向此账户汇入讼争房屋租金60万元，此账户使用至今，上诉人在明知被上诉人银行账户的情况下无汇款意愿及汇款行为，上诉人质证认为，对证据真实性无异议，对关联性有异议，上诉人起诉即证明买房意愿，曾经汇款不代表能记住账户并随时汇款，三位原审第三人对证据无异议，本院对此证据真实性予以确认，上诉人提供A妻子B三个银行账户明细证明2012年12月1日前B账户内有现金3，363，445.26元，至2012年12月6日，A三个银行账户内仅余现金1，354，473.46元，被上诉人质证认为，真实性无异议，能证明上诉人银行账户余额不够支付购房款，且于第二天转出，也不能证明银行账户存款即为购房款，三位原审第三人对证据真实性无异议，对关联性有异议，不能证明上诉人有购房意愿和购房行为，双方购房约定不发生法律效力，本院对此证据真实性予以确认，经本院审理查明：2008年12月1日，被上诉人A与吉林银行江北支行签订抵押贷款合同，以涉案361平方米房屋抵押24个月贷款90万元，后转为循环贷款，上诉人于2009年5月23日要求被上诉人开立银行账户，并且向此账户汇入讼争房屋租金60万元，此账户使用至今，2011年5月21日，A与B签订补充购房协议，载明：“因甲方（A）急需用钱，提前支取名媛皇宫美容院以租代购房款200，000.00元整，余下购房款按原协议日期付清，”此款已付，2012年12月1日前，A妻子于萍三个银行账户内有现金3，363，445.26元，至2012年12月6日，A三个银行账户内仅余现金1，354，473.46元，其他经本院审理查明的事实与原审判决认定事实无异，本院认为：2009年5月24日，A、B与C签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，应属有效，其要求确认双方签订的《房屋租赁协议》中第5、6条及《房屋租赁补充协议》中关于房屋买卖合同内容有效的主张应予支持，但因该讼争房产存在抵押权，不具备履行条件，故上诉人可在消灭抵押权后，再行主张继续履行房屋买卖合同的权利，据此，上诉人上诉请求部分有理，本院应予支持，综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律不当，应予改判，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销吉林市船营区人民法院（2012）船民一初字第1147号民事判决；二、A、B与C2009年5月24日签订的《房屋租赁协议》中第5、6条及《房屋租赁补充协议》中关于房屋买卖合同内容有效；三、驳回上诉人原审其他诉讼请求，一、二审案件受理费85，648.00元由上诉人A、被上诉人B、C各负担42，824.00元，本判决为终审判决，审判长　　A审判员　　B审判员　　付　广二〇一四年三月十九日书记员　　C