以租代购协议房东反悔 刘琳娜律师帮忙要回房产

律师观点分析

此案中，当事人和房东签订了“以租代购”《房屋租赁协议》，房东承诺当事人如果按照要求履行了合同，房子出售给当事人。结果当当事人凑齐房款要购房时，房东避而不见并已房产已经抵押给银行等各种理由拒绝从而导致最终房子没有购买成功也没过户。当事人无奈只好找到刘琳娜律师帮忙起诉至法院。经过刘律师努力，历经了二审，终于判决合同有效，判决按照协议履行。

以下是判决书部分内容：

上诉人（原审原告）：锦某。

委托代理人：刘琳娜，吉林吉信律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：滨某。

被上诉人（原审被告）：问某。

两被上诉人共同委托代理人：张昆，吉林市汇春法律服务所法律工作者。

原审第三人：某银行。

法定代表人：王某，支行行长。

委托代理人：肖某，该银行工作人员。

委托代理人：许静，吉林恒正达律师事务所律师。

原审第三人：A银行，住所地吉林市龙潭区。

法定代表人：李梅，支行行长。

委托代理人：李力，吉林恒正达律师事务所律师。

原审第三人：B银行。

法定代表人：郎某，支行行长。

委托代理人：刘某，该行职员。

上诉人锦某因房屋买卖合同纠纷一案，不服某法院xx号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人锦某的委托代理人刘琳娜，被上诉人滨某、问某的委托代理人张昆，原审第三人某银行的委托代理人许静、A银行的委托代理人李力、B银行的委托代理人刘某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

【案件情况及办理经过】

锦某在原审时诉称：2009年xx月xx日，原告与两被告签订“以租代购”《房屋租赁协议》一份，约定两被告将二人所有的位于xx层672㎡、3层住宅157㎡及20㎡违章建筑租赁给原告开设美容院，租赁期20年，租期自2009年xx月xx日至2029年xx月xx日，20年租金合计450.3万元，协议生效原告需一次性支付三年房屋租金60万元。协议第5条约定了“以租代购”内容：“若乙方将其余17年（2012年xx月xx日至2029年xx月xx日）的房屋租金在2012年12月1日以前，向甲方全额一次性支付385万元整，则甲方同意将租赁房屋出售给乙方，届时本协议生效之日乙方已支付的60万元房屋租金转为乙方购房款”。同时，双方就协议第4条、第5条达成《房屋租赁补充协议》一份，于第2条中再次约定：“若乙方在2012年xx月xx日以前，履行《协议》第四条、第五条完毕，向甲方支付385万元，由甲方承诺无条件将《协议》租赁的房屋出售给乙方，在甲方收到购房款六十日内依法履行房屋交易手续”，补充协议并就违约责任作出进一步明确约定。原告依约向两被告支付了60万元首期租金，并在2011年xx月xx日被告急需之时，先行支付被告20万元“以租代购房款”。同时，原告在承租后花费560万元对上述房屋进行装修。现原告已将全部剩余购房资金365万元筹备完毕，并自2012年xx月xx日开始多方联系两被告，欲与其按照双方约定履行买卖房屋的具体事宜，但两被告均以各种理由拒不与原告见面商谈，亦不表示将依约履行。因此，诉至法院，请求法院判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁协议》中第5、6条及《房屋租赁补充协议》中关于房屋买卖合同内容有效；2、判令被告履行《房屋租赁协议》第5、6条内容，协助原告办理房屋买卖交易手续；3、本案诉讼费用由被告承担。

滨某、问某在原审时辩称：一、原告没有实际履行合同条款约定购买房屋，视为原告违约应承担相应的法律后果；二、诉争房屋有抵押贷款，该房屋存在他项权，原、被告双方合同无效；三、原、被告签订的合同存在重大误解，买卖部分应予撤销；四、原、被告签订的合同显失公平，买卖部分应予撤销；五、合同没有基本构成要件，不是房屋购买的承诺；六、原告履行钱款数额有差错。

第三人某银行在原审时辩称：一、某银行与滨某、问某签订《个人借款合同》和《个人循环贷款额度协议》，某银行依前述合同向滨某发放贷款180万元，履行了发放贷款的合同义务。前述借款合同均成立并合法有效，双方借贷关系成立；二、问某、滨某系夫妻关系，他们以涉案房屋xx网点为上述贷款提供抵押，并办理了抵押登记他项权利证，某银行与问某、滨某之间抵押关系成立，某银行对抵押房屋享有抵押优先受偿权；三、锦某和滨某、问某之间的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》的签署未经某银行事先同意，某银行对该二份协议中关于房屋买卖合同内容根本不知情，该协议内容损害某银行的合法权益。滨某、问某在未经抵押房屋权利人即某银行事先同意的情况下无权处置抵押房屋或签署处置抵押房屋的任何协议。综上所述，某银行对xx号网点享有抵押权，滨某、问某与锦某之间的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》中关于房屋买卖合同内容及签署未经某银行的事先同意，是无效约定，该协议内容对某银行没有约束力。

第三人A银行在原审时辩称：一、A银行与问某、滨某签订《个人借款合同》和《个人循环贷款额度协议》，A银行依前述合同向问某发放贷款200万元，履行了发放贷款义务。前述借款合同均成立并有效，双方借贷关系成立；二、滨某、问某系夫妻关系，他们以涉案房屋为上述贷款提供抵押，并办理了抵押登记他项权证。A银行与滨某抵押关系成立，A银行对抵押房屋享有抵押优先受偿权；三、锦某和滨某、问某之间的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》的签署未经A银行事先同意，A银行对该二份协议中关于房屋买卖合同内容根本不知情，该协议内容损害A银行的合法权益。滨某、问某在未经抵押房屋权利人即A银行事先同意的情况下无权处置抵押房屋或签署处置抵押房屋的任何协议；四、滨某、问某向A银行借款及以涉案房屋抵押并办理了抵押登记，锦某均明知且做出在A银行处理该抵押物时积极配合的保证。综上所述，A银行对xx网点享有抵押权，滨某、问某与锦某之间的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》中关于房屋买卖合同内容及签署未经A银行的事先同意，是无效约定，该协议内容对A银行没有约束力。

第三人B银行在原审时辩称：本行的地位与某银行和A银行一样，答辩意见也相同，房屋转让行为本行不知情，在房屋贷款没有到期的正常履行期间，本行要求行使抵押权。

原审判决认定：2009年xx月xx日，滨某、问某（甲方）与锦某（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定将甲方所有的位于xx网点1-2层（672㎡）、3层住宅（157㎡）租赁给乙方开设美容院，租赁期20年，租期自2009年xx月xx日至2029年xx月xx日。同时，协议第四条约定“本协议生效之日起乙方一次性向甲方支付三年房屋租金（2009年xx月xx日-2012年xx月xx日）合计陆拾万元（小写：6000，000.00）”、第五条约定“若乙方将其余17年（2012年xx月xx日至2029年xx月xx日）的房屋租金在2012年xx月xx日以前，向甲方全额一次性支付385万元整，则甲方同意将租赁房屋出售给乙方，届时本协议生效之日乙方已支付的60万元房屋租金转为乙方购房款”、第六条约定“若乙方履行《房屋租赁协议》第四条、第五条完毕，则双方签订房屋购销合同，依法履行房屋交易手续。”同日甲乙双方又签订《房屋租赁补充协议》一份，约定“若乙方在2012年xx月xx日以前，履行《协议》第四条、第五条完毕，向甲方支付385万元，由甲方承诺无条件将《协议》租赁的房屋出售给乙方，在甲方收到购房款六十日内依法履行房屋交易手续”。

2010年xx月xx日，某银行与滨某签订《个人循环贷款额度协议》、《个人借款合同》，约定由某银行向滨某提供180万元贷款，问某在借款人配偶处签字，该款项于2011年xx月xx日某银行支付给滨某。

同日，问某与某银行签订《房地产抵押合同》，约定将问某所有的坐落于xx号网点房屋及土地使用权为上述贷款提供抵押担保，上述款项的借款期限及抵押期限均为2010年xx月xx日至2013年xx月xx日止，上述房屋及土地均办理了他项权登记，房屋抵押登记时间为2010年xx月xx日，土地抵押登记时间为2010年xx月xx日。

同日，问某与某银行签订《声明书》，承诺上述抵押物不存在部分出租或全部出租的情况。

2012年xx月xx日，A银行与问某签订《个人借款合同》、《个人循环贷款额度协议》，约定A银行向问某发放个人最高额抵押循环借款，额度为200万元，期限自2012年xx月xx日至2015年xx月xx日，由滨某提供最高额抵押担保，滨某在借款人配偶处签字。2012年xx月xx日、xx月xx日，A银行与问某签订《个人循环贷款借款合同》2份，A银行分别贷款50万元、100万元给问某，并于2012年xx月xx日、2012年xx月xx日发放了该借款。2012年xx月xx日，A银行与滨某签订《个人循环贷款最高额抵押合同》，约定将滨某所有的坐落于xx号网点房屋及土地使用权为上述贷款提供抵押担保，期限为2012年xx月6日至2015年xx月xx日止，上述房屋及土地均办理了他项权登记，房屋抵押登记时间为2012年xx月xx日，土地抵押登记时间为2012年xx月xx日。

B银行与滨某签订《个人住房借款合同》，2002年xx月xx日B银行向滨某发放了个人贷款30万元，滨某将永xx（建筑面积157平方米）房屋作为抵押物进行抵押，并于2002年xx月xx日在吉林市房地产交易中心进行了房地产抵押（按揭）登记备案（抵押期限自2002年xx月xx日至2020年xx月xx日）。至2013年xx月xx日滨某尚欠B银行146，052.05元。

另查明：某银行与滨某、A银行与问某的借款合同正在履行，没有提前清偿行为出现。

再查明：2012年xx月xx日，锦某以邮寄的形式向法院立案庭邮寄了立案材料。

原审判决认为：本案中，原、被告签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》中约定的有关诉争房屋买卖的条款，虽是当事人的真实意思表示，但因该诉争房产存在抵押权（住宅房屋抵押权成立于2002年；双方签订租赁协议时间虽先于两处网点的抵押登记时间，但因租赁协议中所涉房屋买卖是附条件房屋买卖，依庭审原告举证，原告于2012年xx月xx日电话通知被告要求签订房屋买卖合同，即备齐房款，所附条件成就，而两处网点的抵押权已分别于2010年xx月和2012年xx月成立。故诉争房产均系抵押权成立在先，买卖在后）所以该房屋的买卖应当经过抵押权人的同意。在抵押权人某银行、A银行、B银行均不同意，且在原告亦没有代为清偿债务消灭抵押权的情况下，损害了抵押权人的利益，所以原、被告所签协议中关于房屋买卖的条款无效。综上，原告的诉讼请求无法支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院作出判决。

原判决主文：驳回原告锦某的诉讼请求。

原审判决后，上诉人锦某不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判本案讼争房屋买卖合同有效，被上诉人依约履行合同义务。其主要上诉理由为：原审法院认定事实错误，双方买卖合同成立于抵押权之前。适用法律错误，不应认定抵押房屋转让无效。因此请二审法院支持上诉人的上诉请求。

被上诉人及原审第三人均辩称：原审判决正确，应予维持。

二审庭审中，被上诉人提供2008年问某在吉林银行A银行贷款档案一份，证明2008年问某已将本案讼争房屋抵押贷款。上诉人对此不予质证，三位原审第三人对证据无异议。本院对此证据真实性予以确认。被上诉人另提供问某xx号银行账户交易明细，证明上诉人于2009年xx月xx日要求被上诉人开立银行账户，并且向此账户汇入讼争房屋租金60万元，此账户使用至今。上诉人在明知被上诉人银行账户的情况下无汇款意愿及汇款行为。上诉人质证认为，对证据真实性无异议，对关联性有异议，上诉人起诉即证明买房意愿，曾经汇款不代表能记住账户并随时汇款。三位原审第三人对证据无异议。本院对此证据真实性予以确认。上诉人提供锦某妻子三个银行账户明细证明2012年xx月1日前锦某妻子账户内有现金3，363，445.26元，至2012年xx月xx日，锦某妻子三个银行账户内仅余现金1，354，473.46元。被上诉人质证认为，真实性无异议，能证明上诉人银行账户余额不够支付购房款，且于第二天转出，也不能证明银行账户存款即为购房款。三位原审第三人对证据真实性无异议，对关联性有异议。不能证明上诉人有购房意愿和购房行为。双方购房约定不发生法律效力。本院对此证据真实性予以确认。

经本院审理查明：2008年xx月xx日，被上诉人问某与A银行签订抵押贷款合同，以涉案361平方米房屋抵押24个月贷款90万元，后转为循环贷款。上诉人于2009年xx月xx日要求被上诉人开立银行账户，并且向此账户汇入讼争房屋租金60万元，此账户使用至今。2011年xx月xx日，滨某与锦某妻子签订补充购房协议，载明：“因甲方（滨某）急需用钱，提前支取xx美容院以租代购房款200，000.00元整。余下购房款按原协议日期付清。”此款已付。2012年xx月xx日前，锦某妻子三个银行账户内有现金3，363，445.26元，至2012年xx月xx日，锦某妻子三个银行账户内仅余现金1，354，473.46元。其他经本院审理查明的事实与原审判决认定事实无异。

本院认为：2009年xx月xx日，滨某、问某与锦某签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，应属有效。其要求确认双方签订的《房屋租赁协议》中第5、6条及《房屋租赁补充协议》中关于房屋买卖合同内容有效的主张应予支持。但因该讼争房产存在抵押权，不具备履行条件，故上诉人可在消灭抵押权后，再行主张继续履行房屋买卖合同的权利。据此，上诉人上诉请求部分有理，本院应予支持。

【判决结果】

综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、撤销某法院xx号民事判决；

二、滨某、问某与锦某2009年xx月xx日签订的《房屋租赁协议》中第5、6条及《房屋租赁补充协议》中关于房屋买卖合同内容有效；

三、驳回上诉人原审其他诉讼请求。