姜XX、永州市XX公司民事二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（原审被告）：姜XX，男，1980年8月29日出生，汉族，居民，住湖南省永州市零陵区。

被上诉人（原审原告）：永州市XX公司，住所湖南省永州市零陵区南津南XX。

法定代表人：毛XX，系该公司执行董事。

诉讼代表人：永州市XX公司清算组。

负责人：罗XX。

委托诉讼代理人：林X，湖南XX律师。

上诉人姜XX因与被上诉人永州市XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2022）湘1102民初1046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

姜XX上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2××1年1月24日上诉人姜XX与被上诉人XX公司签订了《香水湾商品房买卖合同》，买受人已按合同约定的时间支付房款，余5000元房款在XX公司按期交房办证后付清，因未达到交房标准以致XX公司未按期交房，也无法为买受人办理证件，如土地使用证，2××1年12月，双方沟通将该5000元作为XX公司未按时交房的责任补偿，以购房优惠的形式不再收取，XX公司已违约11年，依照合同第八条以及第十四条的约定，该5000元也不应收取。

XX公司答辩称，一审判决正确，请二审法院予以维持。

XX公司向一审法院起诉请求：1.判令姜XX向XX公司支付购房款5000元及利息2551元（利息按照银行贷款年利率6%从2012年1月1日计算至2020年7月1日），后续利息按年利率6%计算至款项付清时止；2.判令姜XX支付XX公司垫付的办证费用16728元；3.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，XX公司撤回其诉讼请求之第二项即要求姜XX支付该公司垫付的办证费16728元的请求。

一审法院认定事实：2××1年1月24日姜XX与XX公司签订《香水湾商品房买卖合同》，约定姜XX购买XX公司开发建设的位于零陵区南津南XX单元1005号房屋一套，约定建筑面积为97.75ｍ2，约定价格为1830.9元／ｍ2，总价款为178970元；约定付款方式为：2××1年签订合同时，姜XX向XX公司支付30%的首付款（53970元），在15日内办理120000元的按揭贷款手续，按揭贷款手续以银行批准的年限和金额为准，不足部分姜XX在接到XX公司通知后在7日内付清。约定未按约定时间付款的，逾期30日内，买受人按每日万分之一承担违约金合同继续履行，逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，并按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意可以继续履行，但应当按每日万分之二向出卖人支付违约金；合同约定交付期限为出卖人在2××1年1月25日前，将商品房验收合格后，将符合合同约定的商品房交付买受人，并约定逾期30日内，买受人按已交付房款的每日万分之一承担违约金合同继续履行，逾期超过60日的，买受人有权解除合同，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，但出卖人应当按照已付购房款的每日万分之二向买受人支付违约金；合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记资料包产权登记机构备案。费用由买受人承担。如因买受人责任不能在规定时间内取得房地产权属证书的，可以选择退房或者不退房，并由出卖人按已付房款的1%支付违约金或者赔偿损失，选择退房的，出卖人在要求退房之日起30日内将购房款退还给买受人。双方还就保修责任等其他事项进行了约定。合同签订后，姜XX按照约定缴纳了53970元并办理了120000元的银行按揭贷款手续。后因XX公司财务状况恶化，公司无人管事，XX公司未按合同约定向姜XX交付房屋，2013年12月27日姜XX找开锁公司开锁，并通过该小区业主自救委员会缴纳装修押金，对该房屋进行装修入住。

2016年4月1日经XX公司提出申请，永州市中级人民法院裁定受理XX公司提出的破产申请，并指定了破产管理人。该公司破产管理人认为姜XX还有购房款没有支付，遂向永州市中级人民法院提出民事诉讼，永州市中级人民法院经审查认为本案诉讼标的小，系一般诉讼，将本案移交一审法院审理可以减轻当事人二审诉讼成本支出，妥善化解纠纷矛盾，遂引发本案。

一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。本案中XX公司与姜XX签订的《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，是双方真实意思的表示，该合同依法成立,并受法律保护，双方在合同中约定房屋价款为178970元，姜XX只支付了173,970元，尚有5000元价款未支付，姜XX抗辩称该5000元为XX公司在售房时给予其的优惠，其已足额缴付了购房款的抗辩意见，经审查姜XX并没有提交证据证实XX公司在出售该房屋时给予其5000元优惠，其所交付首付款及按揭贷款总额与合同约定的房屋价款确实相差5000元，合同中亦无优惠或者免缴5000元的相关约定，故对其抗辩意见不予采纳，姜XX仍应当向XX公司缴纳5000元购房款；被告还提出XX公司提起诉讼已超过诉讼时效的意见，但根据双方提交的合同，对该5000元缴纳时间并没有约定，且没有补充约定，原告可以随时向姜XX主张，故对姜XX抗辩称已超过诉讼时效的抗辩意见法院不予采纳，姜XX仍应当按照合同约定支付剩余5000元购房款。原告提出要求按照年利率6%支付逾期付款利息，因其没有举证证实其何时向姜XX催收该款项，故其请求从2012年1月1日支付利息的请求法院不予支持，但其在2022年3月21日向法院提起民事诉讼，可以从次日其计算利息，法院对该诉讼请求部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、五百零二条、五百零九条、五百一十一条第㈣项、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告姜XX自本判决生效之日起七日内向原告永州市XX公司支付下余购房款5000元；二、被告姜XX自本判决生效之日起七日内向原告永州市XX公司支付违约金（资金占用期间利息），计算方式为以未支付的5000元购房款为基数，自2022年3月22日起计算至款项付清时止；三、驳回原告永州市XX公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费407元，由被告姜XX负担。

二审中，双方当事人均未向本院提供证据。

本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实，本院予以确认。

本院认为，本案双方争议焦点为原审判决姜XX支付XX公司下余购房款5000元以及违约金（资金占用期间利息）是否恰当。姜XX与XX公司于2××1年1月24日签订的《香水湾商品房买卖合同》中约定：“……不足部分姜XX在接到XX公司通知后在7日内付清”。姜XX在支付了首付款和银行贷款之后，尚余5000元房款未付。XX公司虽未按合同约定交付房屋，但姜XX已于2013年12月27日自行装修入住。因此，对于购房尾款，姜XX应予支付。姜XX提出该5000元系XX公司给予的购房优惠，又称系延期交房违约金，但均未提供证据证实。故本院对上诉人的上诉理由，不予支持。

综上，上诉人姜XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费442元，由上诉人姜XX负担。

本判决为终审判决。