廖某喜、刘某香与被上诉人刘某房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

律师观点分析

上诉人（一审原告）：廖某喜。

上诉人（一审原告）：文某香，廖某喜之妻。

二上诉人共同委托诉讼代理人：林湘，湖南九子龙律师事务所律师（特别授权）。

被上诉人（一审被告）：刘某。

委托诉讼代理人：王强，律师。

上诉人廖某喜、文某香与被上诉人刘某房屋买卖合同纠纷一案，湖南省祁阳县人民法院于二○一八年九月十一日作出（2018）湘1121民初1620号民事判决，一审宣判后，廖某喜、文香不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问当事人对本案进行了审理，现已审理终结。

廖某喜、文某香上诉请求：1、依法撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，如无法过户则判决被上诉人赔偿上诉人670,023.27元或发回重。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、双方在平等自愿协商一致的基础上签订了房屋买卖合同及补充协议，且双方已履行付款和房屋交付义务，依法属合法有效合同。涉案房屋的土地系被上诉人合法取得。即使在当时签订合同时没有取得权属证书，但是其在2016年5月27日已取得房产权证，双方的合同亦应有效。故原审判决认定双方的房屋买卖合同无效无任何依据。2、如前所述，合同合同法有效则被上诉人应及时履行涉案房屋产权的过户义务。被上诉人办出产权证后不及时过户反而去银行办理抵押，这种严重违约行为法院不应支持。3、如果房屋无法过户，按相关法律规定，被上诉人应赔偿上诉人各项损失共计670,023.27元。

刘某辩称：双方签订房屋买卖合同时尚未取得权属证书，依《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，涉案房屋的买卖合同无效。被上诉人的房屋是个人自建房，而非商品房，上诉人按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定要求答辩人赔偿其670,023.27元无任何法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持原判。

廖某喜、文某香一审起诉请求：1、诉请法院确认原、被告于2012年11月7日签订的房屋买卖合同合法有效。2、判令被告为原告办理购买房屋的不动产登记过户手续。3、本案诉讼费用由被告承担。

一审认定，2012年11月7日，原、被告订立了房屋买卖合同书。合同约定：被告将准备修建的位于祁阳一中浅马路的七层房屋的第六层及杂房，卖与原告使用；所购房屋的面积为101平方米，单价为每平方米1548元；所购杂房的面积为5.883平方米，单价为每平方米2300元；涉案房屋的总价款为169,878元。原告的购房款交付方式分四次给付，即2012年11月7日付8万元，2013年2月6日付6万元，2013年6月16日付2万元，2013年9月1日付9878元。原告应付的前三次购房款，已按合同的约定全部付清。被告因预计修建的七层房屋变更为六层半，故双方于2014年6月3日订立补充协议，约定原告第四次应付的购房款9878元，予以免缴。被告修建的房屋竣工后，即将涉案房屋交付给原告使用。原告在使用涉案房屋的过程中，花费7万元对房屋进行了装修。七万元装修费用于刷墙壁胶、贴地板砖、安装门窗、布置窗帘、购置空调2台、热水器2台、抽油烟机2台，冰箱1台，另添置了桌、椅等物。2016年5月27日，被告取得了涉案房屋所在的整栋房屋的所有权证书，即祁房权证浯溪镇字第716004690号房屋所有权证书。原告因要求被告协助办理涉案房屋过户手续未果而提起诉讼。

另查明：一、在诉讼过程中，被告承诺：1、因订立无效合同所造成的损失，不要求原告承担责任；2、在依法赔偿原告损失的基础上，另给予原告3万元的经济补偿。二、原告第一次支付购房款到提起本次诉讼的时间为2462天，第二次支付购房款到提起本次诉讼的时间为2036天，第三次支付购房款到提起本次诉讼的时间为1860天。三、中国人民银行规定5年以上的贷款利率为年利率4.9%。

一审认为，本案系房屋买卖合同纠纷。房屋买卖、转让，是指房屋权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房屋转移给他人的行为。因此，房屋在进行买卖、转让时，房屋的权利人应当取得该房屋的所有权。本案当事人争执的焦点主要是：双方订立的房屋买卖合同是否有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项明确规定，未依法登记领取权属证书的房屋，不得转让。2012年11月7日，原、被告在订立该涉案房屋买卖合同时，该涉案房屋没有依法进行登记，被告没有领取涉案房屋的权属证书，其不得将未依法登记取得房屋权属证书的房屋进行买卖，故原、被告订立的涉案房屋买卖合同没有法律效力。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项“违反法律或社会公共利益的民事行为无效”的规定，原、被告订立该涉案房屋买卖合同的民事行为属于无效的民事行为。根据该条第二款“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”的规定，原、被告订立该房屋买卖合同的行为，从2012年11月7日起就没有法律效力。退一步讲，即使原、被告订立的涉案房屋买卖合同有效，其诉讼请求本院也不应给予支持。理由如下：1、原、被告讼争的涉案房屋，位于被告所有的整栋七层房屋的第六层，原告购买后，原、被告在以后各自使用自己房屋的过程中，会带来诸多不便。2、原、被告已经为涉案房屋的买卖产生了纠纷，原告仍继续与被告生活在一栋房屋内，势必会因为琐事产生矛盾，甚至会出现意想不到的后果，不利于社会的稳定。3、2016年11月30日，被告在银行贷款30万元，用涉案房屋所在的整栋七层进行抵押，并办理了抵押登记，如果判决该涉案房屋买卖合同有效，涉案房屋也无法办理过户手续，原告的诉讼目的也无法实现。4、被告为了自己房屋的整体使用方便，不愿将涉案房屋卖出，给原告购房造成的损失愿承担全部责任，其请求并无不当。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原、被告订立的合同无效，被告因无效合同取得原告的购房款16万元，应当予以返还。原告因购买涉案房屋所造成的损失：一是原告对涉案房屋进行装修支出的7万元；二是原告支付的购房款的利息损失。该购房款的利息损失的计算，可以参照银行同期贷款利率的方法进行考虑。人民银行规定5年以上的贷款年利率为4.9%，根据商业银行的贷款利率可以在人民银行规定的基准贷款利率基础上应当上调的规定，本院将原告支付购房款的利息，按人民银行基准贷款利率上浮30%计算，没有违反法律、法规的规定。故原告支付购房款的利息损失，可按银行贷款年利率6.37%计算。原告支付购房款的损失时间计算，应从支付购房款时起到提起本次诉讼时止，符合情理也不违反法律规定。

被告在诉讼过程中的承诺，系被告的真实意思表示，本院予以准许。

综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决：一、由刘某退还廖某喜、文某香的购房款16万元。二、由刘某赔付廖某喜、文某香的房屋装修款7万元。三、由刘某赔付廖某喜、文某香因购房支付房价款的损失57,089.17元。四、刘某自愿给予廖某喜、文某香经济补偿3万元，本院准许。五、廖某喜、文某香不得损坏涉案房屋内的装修、装饰，不得拆除涉案房屋内的电器设施。上述一至四项款，共计人民币317,089.17元，限被告刘某在本判决发生法律效力之日起30日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3697元，减半收取1848元，由原、被告负担924元。

本院二审期间，被上诉人刘某向法院提交湖南潇湘估字（2018）第YQ047号房地产估价报告，拟证实涉案房屋现价值为28.52万元。

上诉人质证称，这不是新证据，是上诉人单方面委托所做的评估鉴定，与市场价不符。对是真实性、合法性、关联性不予认可。

本院认证认为，该证据不是新证据，且又系诉讼期间单方委托所做，与本案无甚关联，本院不予采信。

本院二审查明，刘某自建的七层楼房的土地使用权证于2016年4月26日取得，证号为祁国用（2016）第0956号，房屋所有权证于2016年5月27日取得，证号为祁房权证浯溪镇字第716004690号，刘某用该房于2016年11月在中国邮政储蓄银行股份有限公司祁阳县支行抵押贷款30万元，涉案房屋为该房屋的第六层及杂房。上述事实，有房屋所有权证，抵押他项权证，当事人陈述相证实。

本院查明的其它事实与一审查明的一致，对一审查明的事实予以确认。

本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项的规定（该内容为：未依法登记领取权属证书的，不得转让）从立法本意看，系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。退一步讲，即使该项规定为效力性强制性规定，依据《合同法》第一百二十四条规定：本法分则或者其它法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或其它法律最相类似的规定。据此将本案合同参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买卖人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”鉴于上诉人刘某在2016年5月27日已取得涉案房屋的产权证书，即刘某在廖某喜、文某香起诉前已有权转让涉案房屋，也可认定双方当事人之间的房屋买卖合同合法有效，涉案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，被上诉人刘某应当履行作为卖房者的附随义务，即依法及时地为购房者办理涉案房屋的不动产权属证过户手续。刘某自建房屋的价值远高于银行贷款的抵押额，只要其及时筹资偿还贷款解除抵押即可为上诉人办理房屋产权过户手续，因此，不存在无法过户的情形。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求予以部分支持。一审判决认定的基本事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：

一、撤销湖南省祁阳县人民法院（2018）湘1121民初1620号民事判决；

二、被上诉人刘某与上诉人廖某喜、文某香于2012年11月7日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；

三、限被上诉人刘某在本判决送达生效后三个月内为上诉人廖某喜、文某香办理祁房权证浯溪镇字第716004690号房屋第六层的不动产权证过户手续。

如果未按本判决书指定的期间履行其它义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当支付迟延履行金。

本案一、二审案件受理费共计5545元，由上诉人廖某喜、文某香负担1545元，由被上诉人刘某负担4000元。

本判决为终审判决。