《房屋租赁合同》中各方如何承担责任的比例以及损失数额

律师观点分析

一、案件简述

2016年12月10日，周X作为出租方与承租方欧X某签订一份《房屋租赁合同》，注明出租位于大武口区XX（北武当山寿XX旁）的房屋及地上附着物（含住房、餐厅、杂房、羊圈、园林等）（餐厅内含配套灶具、餐具、桌椅等，详见附件），用途为餐厅服务场所，租期三年（自2016年12月29日起至2019年12月29日止），租金5000元/年，并就其他合同事项进行了约定。合同签订后，欧X某支付了第一年的租金5000元，未交付保证金。2017年4月28日，大武口区长兴街道办事处、大武口区园林农牧水务局分别向“家园餐厅”下发《关于停止禁养区内畜禽养殖活动的通知》，告知餐厅的养殖场处于水源地保护区和畜禽禁养区范围内，要求于5月20日前停止畜禽养殖活动。2017年5月18日，石嘴山市大武口区环境监察大队向“家园餐厅”下发《环境监察通知》（大环监察发【2017】32号），告知餐厅位于石嘴山市第1水源地一级保护区，生产生活经营活动严重影响水源地安全，根据相关规定要求：一、请立即停止有关生产经营活动；二、积极配合区人民政府5月31日前拆除或关闭。2018年5月30日，石嘴山市国土资源局向周XX、周X某下发（2018）33号《石嘴山市国土资源局责令改正违法行为通知书》，告知其在××道西侧、武当庙北XX建设的家园餐厅占用国有林地约300平方米，未取得土地审批手续，这种擅自建设行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四十三条、第四十四条、第七十三条及《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，责令其自收到本通知书之日起两日内改正，拆除新建的建筑物和其他设施，恢复土地原貌。逾期不改正的，将依法追究法律责任，逾期大武口区政府将依法处置。一审法院组织双方现场勘查并指认，查明两组呈“L”状用于餐厅经营的多间房屋已被拆除，尚有三间用于住人或堆放杂物小房及羊圈未拆除。

二、律师观点

依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，双方签订的《房屋租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。欧X某主张，周X某系承租房屋所有人，但未提交房屋权属证书或其他有效证据予以证实，根据合同相对性原则，案涉房屋的出租人系周X。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当返还，不能返还或没有必要返还的应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。周X明知出租房屋未经许可或审批，将其出租给欧X某导致合同无效，对此其承担60%的主要责任。欧X某在承租房屋时，未尽到必要的注意和审慎审查义务，对造成合同无效亦有过错，对此其承担40%的次要责任。

三、法律依据及建议

关于周X、周X某是否应赔偿欧X某损失及损失数额的问题。《房屋租赁合同》约定的租赁期限是三年，欧X某占有使用租赁物一年半，虽然《房屋租赁合同》无效，但欧X某应当支付占有使用期间的费用，参照《房屋租赁合同》对租金的约定，欧X某应当支付周X某占有使用费7500元，已支付5000元，应当再支付2500元。双方约定租赁物用途是餐饮服务，因此欧X某对房屋进行装修也是必然的，并没有改变、影响房屋内部结构，根据证人证言、收据等证据证实欧X某装修房屋费用为36000元，维修大门800元，制作灶台及吸烟机1500元、维修电路500元，合计费用38800元，《房屋租赁合同》租赁期间是三年，以上费用按三年折算，欧X某装修房屋近半年，后期才是欧X某用于经营收益阶段，故应当扣减欧X某实际营业一年期间的费用12933元，剩余25867元是欧X某的实际损失，周X某应当承担80%，即20694元，再扣减欧X某占用费2500元，周X某应当赔偿欧X某损失18194元。欧X某主张的整田种菜费无证据证实，不予支持。欧X某主张的冰柜及锅碗瓢盆的费用，因这此物品是可搬离物品，搬离后并不影响其价值，对该主张本院不予支持。欧X某主张的人工工资是其实际营业期间的必要支出，不属于损失，本院不予支持。周X某认为欧X某应返还《房屋租赁合同》中所列物品，但周X某明知政府要求限期拆除涉案租赁物中的部分建筑物，但其未主动搬离房屋内的物品，属于自行扩大的损失，不应由欧X某返还。