原告因与经纪人约定的房价与实际房价不符，拒绝支付房款，法院判决原告违约。

律师观点分析

成都市xx区人民法院

民 事 判 决 书

原告：邓X，女，汉族，住成都市武侯区。

原告：范X，男，汉族，住成都市武侯区。

委托诉讼代理人：邓X，系范X之配偶。

被告：成都x房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区。

法定代表人：林x。

委托诉讼代理人：裴XX，北京XX律师。

委托诉讼代理人：刘XX，北京XX律师。

原告邓X、范X与被告成都x房地产开发有限公司（以下简称x公司）定金合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邓X，被告x公司的委托诉讼代理人裴XX、刘XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

邓X、范X向本院提出诉讼请求：1.判令解除邓X、范X与x公司于2018年12月10日签订的《商品房认购协议书》；2.判令x公司向邓X、范X双倍返还购房定金4万元。事实和理由：邓X、范X于2018年12月10日在售楼部与x公司签订《认购协议书》，订购了【x】x栋x单元x层x号公寓（商住），定购单价11104元/㎡，双方约定7日内正式网签《商品房买卖合同（预售）》。二人于签订认购协议书当天和次日，共分三次向开发商刷卡支付定金2万元，开发商出具了收据和刷卡支付凭证。但因如下原因二人未在7天内与对方签订《商品房买卖合同（预售）》：1.交付定金后，工作人员**要求填写《更名申请书》，二人不同意；2.二人与开发商之间就合同第24条第1款和第3款内容理解产生争议，x公司不同意自签订合同之日起30日内办理合同登记备案；3.合同中对违反第24条第2款及分期支付购房款后开发商逾期不办理合同登记备案的情形，未约定开发商违约责任，且开发商不同意补充约定，显失公平；4.**所在公司并非开发商授权委托的代理销售公司，其经办的合同是否能得到开发商认可存疑；5.案涉公寓预售备案价格为30000元/㎡，但向邓X、范X销售的价格为11104元/㎡，价差不正常；6.二人支付的定金未进入案涉楼盘的预售款监管账户，定金去向和用途不明；7，开发商隐瞒转移定金至非监管账户的事实，并要求二人抄写合同末尾的文字，确认将房款缴至预售款监管账户，二人不同意。此后，**曾发信息要求二人签订合同并支付房款，否则将对定金做挞定处理，另行出售案涉房屋，但二人并不认可，故没有在限定时间签订合同。**曾微信告知二人，开发商同意退还定金，但至今并未退还。x公司存在违约，也未退还定金，故二人诉至法院。

x公司辩称，双方签订的为定金合同，但邓X、范X未在约定时间及宽限期内与x公司签订《商品房买卖合同》（包括补充协议），违反《认购协议》约定，已经构成根本违约，违约方无权行使解除权。案涉楼盘销售现场公示的《商品房买卖合同》及其补充协议是按主管部门要求进行公示，合法合规，二人应该能够在签订《认购协议》前自由阅读，而且x公司已经向二人进行了详尽说明和解释，二人已经知晓，因此双方就案涉商品房买卖需签署的全部法律文件的内容与被告达成一致意见，其逾期不签订合同，应承担不利法律后果。x公司并未要求二人签订《更名申请书》；置业顾问**也有权代表x公司对外销售房屋；x公司以低于备案价向二人销售房屋并未违反法律法规强制性规定，系双方达成的一致意见；二人支付定金当天系案涉项目的预售款监管账户POS机出现故障，故暂时使用x公司名下项目其他账号进行代刷，但x公司已经在2018年12月28日将该款项划拨至案涉项目的预售款监管账户。因此邓X、范X诉称的理由均与事实不符，x公司有权没收定金。

邓X、范X围绕诉讼请求依法提交了《四川省商品房买卖合同（预售）》范本、商品房认购协议书、微信聊天截图、短信聊天截图、收据、POS单、银行交易明细、网页截图、消费者权益争议调解书、不予受理告知书、照片等证据。x公司对上述证据真实性均无异议，但认为不能达到邓X、范X的证明目的。x公司提供x项目营销代理合同、劳动合同书、员工离职材料、照片、《四川省商品房买卖合同（预售）》及其配套的补充协议、认购协议书、收款收据、POS机单据、情况说明、商品房买卖合同摘要作为证据，邓X、范X对证据真实性未提出异议，但认为不能达到其证明目的。本院对双方提交的证据的真实性予以确认，对于证据与本案的关联性、证明力大小，本院将综合全案予以评定。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：

一、2018年12月10日，x公司（甲方、出卖人）与邓X、范X（乙方、买受人）签订《【x】商品房认购协议书》，乙方订购【x】x栋x单元x层x号房屋，订购单价11104元/㎡。协议特别约定如下内容：1.乙方在签订本协议的同时向甲方交纳该套商品房的购房定金20000元，作为乙方应在签订本协议之日起7日内至甲方销售中心现场与甲方签订正式《商品房买卖合同》（包括补充协议）的担保，双方签订《商品房买卖合同》（包括补充协议）后，该定金自动抵作相应数额的房价款，如乙方逾期或拒绝与甲方签订正式《商品房买卖合同》及补充协议并未支付收首付款（或全额房款），则视为乙方自动放弃购房，乙方已付定金不予退还，本认购书自动失效，届时甲方无须另行通知乙方，并有权单方面将上述房产另行销售，如在约定期限内甲方将该商品房另行出卖给他人，属甲方违约责任，则甲方应向乙方双倍返还定金；2.乙方确认在与甲方签订本协议前甲方已依法在销售场所及网签系统公示和披露了商品房预售许可证及其他有关证书和证明文件，并向乙方公示了包括但不限于《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房买卖合同》（包括补充协议）、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》在内的法律文件和行业主管部门根据规范性法律文件要求须公示和披露的相关信息，且甲方已就上述签约文件和规范性法律文件的内容和涵义对乙方进行了详尽的解释和说明，乙方已认真阅读；3.双方在签订本协议前，乙方已就该商品房买卖需签订的《商品房买卖合同》（包括补充协议）及其他需签署的法律文件的内容与甲方达成一致意见，乙方对上述合同文本和其他法律文件的内容皆已知悉并理解其含义，同意按照本协议及上述合同文本和相关法律文件的内容在约定期限内与甲方签订商品房买卖合同并全面及时地履行自己的义务，届时乙方不得以合同条款内容不能达成一致为由拒绝签订《商品房买卖合同》（包括补充协议），否则视为因乙方原因未能签订正式合同，乙方应当按本协议第一条约定承担责任。认购协议书“甲方（授权代表）”处有**的签名。

邓X、范X于当天及次日分两次向x公司尾号为x和x的账户支付定金共计2万元，x公司向二人出具了定金收款收据。

案涉楼盘销售中心现场公示的《四川省商品房买卖合同（预售）》文本中，第二十四条“预售合同登记备案”约定“（一）出卖人自本合同签订之日起30日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。（二）……（三）有关预售合同登记备案的其他约定如下：一次性付款按上述（一）条约定；按揭付款以银行通知备案之日起30日之内；分期付款以买受人付清全部房款之日起30日内。”第二十五条“预售合同登记备案的违约责任”约定“（一）出卖人违反本合同第二十四条第（一）款约定，逾期办理本合同登记备案的，出卖人承担以下违约责任：×。给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任。（二）出卖人违反本合同第二十四条第（二）款约定侵犯买受人权益的，出卖人承担以下违约责任：×”。

现场公示的案涉楼盘项目信息中，办公房预售均价为30000元/平方米，预售款监管账号为尾号x号的银行账号。

二、2018年5月16日，**与四川XX公司签订劳动合同，到该公司任职置业顾问。

2018年5月23日，x公司与四川XX公司签订《x项目营销代理合同》，委托该公司为x提供营销代理服务。**作为置业顾问在案涉楼盘销售中心工作。案涉楼盘销售中心现场公示的工作人员**的经纪人证书载明，从业机构为成都XX公司，有效期至2020年3月22日。邓X、范X在“成都住房租赁交易服务平台”网站查询**的经纪人信息，显示其所属机构为四川XX公司，有效期至2020年3月22日；在“成都市房地产经纪协会”网站查询**的从业机构为成都XX公司。2019年10月31日，**从四川XX公司离职。

三、邓X、范X与x公司未在签订《商品房认购协议书》之日起7日内签订《商品房买卖合同》，置业顾问**于2018年12月25日通过短信方式通知二人在2018年12月26日前到销售中心签订《商品房买卖合同》，如逾期将会做挞定处理，并不退还定金，开发商有权将房源对外销售。邓X在短信中提出要求开发商在签订合同后立即办理预售合同备案登记和预告登记，并在预告登记生效后再开始按合同约定分期付款。双方对此未达成一致意见，至今没有签订《商品房买卖合同》。2019年6月-9月期间，邓X与**通过微信协商退还定金的事宜，但最终双方未达成一致。庭审中，x公司明确表示认可**的销售代理权限。

案涉房屋于2019年5月8日进行合同签约备案，买受人为案外人周X。

四、x公司于2019年1月21日向成都市住房和建设局出具《情况说明》，称收取邓X、范X交付的定金时，因监管账户POS机问题，无法刷卡，故暂使用公司名下其他账户的POS机代刷，代刷的款项已经与2018年12月28日及时划拨至监管账户，其中就包含邓X、范X交付的共计2万元定金。x公司在其后附有2018年12月28日划款的银行回单。

本院认为，邓X、范X与x公司签订的认购协议书是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订的认购协议书的性质为预约合同，根据约定双方应在约定时间签订本约，但现邓X、范X拒绝签订《商品房买卖合同》及补充协议，在x公司提出的延展期内仍拒绝签订，因此预约合同中约定的期限已经届满，认购协议书已经终止，二人再行提出解除请求与事实不符，本院不予支持。

双方并未在约定时间签订合同，系邓X、范X拒绝与x公司签订。对其陈述的拒绝签订的理由，本院认为，首先，二人并未提供x公司要求其签署《更名申请书》的任何证据，对该理由本院不予采信；《商品房买卖合同》系在案涉楼盘销售中心予以了公示，邓X、范X在签订认购协议书之前就可以详细阅读，同时认购协议书中明确约定二人已就《商品房买卖合同》（包括补充协议）的内容与x公司达成一致意见，因此二人再就合同中条款内容提出异议，与约定不符，而且二人也没有在约定时间到现场与x公司就条款问题进行协商；x公司对置业顾问**的身份并不予以否认，对**的代理行为也予以确认，故**的身份并不影响x公司与邓X、范X建立合同关系；案涉房屋的销售价虽与案涉楼盘的办公房预售备案均价不一致，但该销售价并未超过均价，且系双方协商一致的价格；邓X、范X交付的定金虽未在当天进入预售款监管账户，但据x公司出具的情况说明和银行回单显示，系因POS机故障进行的代刷，且该款项已经在2018年12月28日划拨至预售款监管账户。

综上，邓X、范X提出的上述理由均不足以证明x公司存在违反协议约定，丧失履行能力，导致双方无法签订正式《商品房买卖合同》的情形，因此邓X、范X拒绝签订《商品房买卖合同》的行为实际违反了认购协议书的约定，二人构成违约行为，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的约定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此x公司可没收租金不予退还。本院对邓X、范X提出的双倍返还请求不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

驳回邓X、范X的诉讼请求。

本案的受理费800元，减半收取计400元，由邓X、范X负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员　杨　奕

二〇二〇年四月二日

书记员　杨XX