房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

上诉人（原审被告）：陈A，男，1958年8月20日出生，汉族，住武汉市江岸区。

委托诉讼代理人：刘XX，湖北尊而XXX律师。

委托诉讼代理人：郭XX，湖北尊而XXX律师。

上诉人（原审被告）：王B，女，1938年4月14日出生，汉族，住武汉市江岸区。

委托诉讼代理人：刘XX，湖北尊而XXX律师。

委托诉讼代理人：郭XX，湖北尊而XXX律师。

上诉人（原审被告）：陈C，男，1963年9月10日出生，汉族，住武汉市江岸区。

委托诉讼代理人：刘XX，湖北尊而XXX律师。

委托诉讼代理人：郭XX，湖北尊而XXX律师。

上诉人（原审被告）：陈D，男，1960年11月23日出生，汉族，住武汉市江岸区。

委托诉讼代理人：刘XX，湖北尊而XXX律师。

委托诉讼代理人：郭XX，湖北尊而XXX律师。

被上诉人（原审原告）：盛XX，女，1964年1月23日出生，汉族，住武汉市江岸区。

委托诉讼代理人：吕XX（系盛XX之夫），1962年7月18日出生，汉族，住武汉市江岸区。

委托诉讼代理人：乔XX，湖北XX律师。

原审第三人：武汉市江天公证处，住所地武汉市汉口发展大道**。

法定代表人:曾XX，该公证处主任。

委托诉讼代理人：汪XX，湖北XX律师。

委托诉讼代理人：汪XX，湖北XX律师。

上诉人陈A、王B、陈C、陈D因与被上诉人盛XX，原审第三人武汉市江天公证处(以下简称江天公证处)房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂xx民初x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

陈A、王B、陈C、陈D上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回盛XX的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由盛XX承担。事实和理由：一、陈A、陈D没有在《购房协议书》上签字，事后也未进行追认，其二人并非合同当事人，不应作为本案被告。一审应当在审理过程中向盛XX释X主体问题，若盛XX坚持不变更，应直接驳回盛XX的起诉。一审在主体不适格的情况下进行实体审理判决，损害了陈A、陈D的合法权利。二、陈A、陈D是涉案房屋的共有权人，王B、陈C在未征得陈A、陈D同意的情况下，擅自与盛XX签订《购房协议书》，出卖涉案房屋，属于无权处分。陈A、陈D事后拒绝追认该无权处分行为，该《购房协议书》不能对陈A、陈D发生法律效力。盛XX不构成善意取得，一审判决陈A、陈D配合办理过户手续，于法无据。三、盛XX没有证据证明签订《购房协议书》时，陈A、陈D是知情的，其也没有理由相信陈A、陈D知情。陈A、陈D没有配合办理过户的法定义务，故《购房协议书》存在事实上和法律上履行不能的情形，应当予以解除，并追究违约方的违约责任。

盛XX辩称，《购房协议书》合法有效，大多数协议内容已经履行完毕，盛XX在涉案房屋里已经居住了16年，不存在履行不能的问题。涉案房屋的过户登记只是《购房协议书》中的附随义务，该房屋未能变更登记系陈A、王B、陈C、陈D违背诚信原则拒不配合所致。现已有生效判决认定陈A、王B、陈C、陈D恶意串通，损害盛XX的合法权益，涉案房屋继续登记在陈A名下属于违法登记。盛XX系通过房屋中介，按照当时的市场价格，购买涉案房屋，并不存在恶意串通，也尽到了审慎购买的注意义务，符合善意取得的法律规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。

江天公证处述称，请求法院依法裁判。

盛XX向一审法院起诉请求：1、确认2003年7月24日签订的《购房协议书》合法有效；2、继续履行2003年7月24日签订的《购房协议书》，并将该房屋过户到盛XX名下；3、判令陈A、王B、陈C、陈D承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：2003年7月24日，(甲方)王B、陈C与(乙方)盛XX签订《购房协议书》载明：现乙方以总金额人民币壹拾万元(包过户费用)购买甲方私有住房一套—中胜商城1单元701号(建筑面积为76.42平方米、三室一厅)。乙方先预付甲方购房款玖万元、余款壹万元在乙方拿到两证(土地使用证及房屋产权证)后付清。同日，盛XX向王B支付房款90000元，随后入住上述房屋至今。

2006年12月30日，盛XX曾向一审法院起诉，要求王B、陈C为其办理房屋过户手续，因房屋涉及拆迁还建和继承问题，驳回了盛XX的诉讼请求。双方当事人均未上诉。

2013年3月27日，江天公证处作出(2013)鄂江天内证字第x号《公证书》载明：申请人陈A、陈C、陈D、王B，被继承人陈XX，公证事项：继承权。查明事实，陈XX于2001年10月5日在武汉市因病死亡，陈A、陈C、陈D、王B申请继承陈XX与其妻子王B的夫妻共同财产：1、武汉市江岸区黄埔XX还建楼1单元3楼2号的房屋；2、武汉市江岸区黄埔XX还建楼1单元4楼4号的房屋；3、武汉市江岸区黄埔XX还建楼1单元5楼4号的房屋；4、武汉市江岸区黄埔XX还建楼1单元7楼1号的房屋；5、武汉市江岸区黄埔XX还建楼3单元5楼3号的房屋；6、武汉市江岸区黄埔XX还建楼3单元6楼3号的房屋。据陈A、陈C、陈D、王B称，陈XX生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议，陈XX的父母已先于其死亡，陈XX的配偶是王B，陈XX的子女是陈A、陈C、陈D，现陈A、陈C、陈D表示要求继承陈XX的遗产，王B表示放弃对陈XX的上述遗产继承权。兹证明陈XX的上述遗产由陈A、陈C、陈D共同继承。同日，江天公证处作出(2013)鄂江天内证字第xx号《公证书》载明：申请人陈A、陈C、陈D、王B，公证事项：协议书。申请人陈A、陈C、陈D、王B于2013年3月22日申请办理《协议书》公证，经查，上述当事人经协商一致订立了《协议书》，在订立协议时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，签订《协议书》意思表示真实，协议内容具体、明确。《协议书》内容为：陈A、陈C、陈D系陈XX(已故)的儿子，王B系陈XX的妻子，陈XX生前与王B共有武汉市江岸区黄埔XX还建楼1单元3楼2号、1单元4楼4号、1单元5楼4号、1单元7楼1号、3单元5楼3号和3单元6楼3号房屋六套，其遗产由三个儿子陈A、陈C、陈D共同继承，现陈A、陈C、陈D、王B就上述房屋达成析产协议如下：1、王B自有部分为武汉市江岸区黄埔XX还建楼1单元3楼2号、3单元5楼3号和3单元6楼3号房屋三套；2、陈A分得武汉市江岸区黄埔XX还建楼1单元7楼1号房屋；陈D分得武汉市江岸区黄埔XX还建楼1单元5楼4号房屋；陈C分得武汉市江岸区黄埔XX还建楼1单元4楼4号房屋。

2013年6月20日，陈A取得涉案房屋的两证(江岸区赵家条128号黄埔广场还建楼1单元7层1室，所有权证号为武房权证岸字第**，国有土地使用证号为岸国用交2013第××号)。

2018年4月12日，江天公证处认为王B、陈C明知坐落于武汉市江岸区黄埔XX还建楼1单元7楼1号房屋已由二人出售给盛XX的情况下，仍将该房屋析产分割归陈A所有，造成所公证的析产协议的基本内容与事实不符，作出(2018)鄂江天证撤字第1号复查处理决定书，撤销了(2013)鄂江天内证字第xx号公证书。

2019年1月23日，一审法院作出(2018)鄂xx民初12458号民事判决，认为涉案房屋分割给陈A存在恶意串通，且损害了盛XX的利益。确认陈A、王B、陈C、陈D于2013年3月22日签订的《协议书》中关于“陈A分得武汉市江岸区黄埔XX还建楼1单元7楼1号房屋”的部分无效。盛XX不服，提出上诉。本院于2019年4月3日作出(2019)鄂01民终xx号民事判决，驳回上诉，维持原判。

一审法院认为，法律规定物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，陈XX死亡后涉案房屋为继承人王B、陈C、陈A、陈D共同共有。王B、陈C明知涉案房屋已由二人售予盛XX的情况下，恶意将房屋析产分割给陈A，损害了盛XX的合法权益。生效判决亦确认陈A、王B、陈C、陈D于2013年3月22日签订的《协议书》中关于“陈A分得武汉市江岸区黄埔XX还建楼1单元7楼1号房屋”的部分无效。

综上，王B、陈C作为房屋共有人与盛XX签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力。盛XX向王B支付了相应对价并实际管业房屋，属于善意、有偿取得该财产，其合法权益应受法律保护。盛XX主张确认《购房协议书》合法有效的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的违约责任。盛XX主张继续履行《购房协议书》，并将房屋过户到其名下的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。对此，陈A、王B、陈C、陈D不能提交相反证据，其关于王B与陈C无权单独处分房屋，且陈A、陈D拒绝追认的购房协议无效的辩称意见，于法无据，一审法院不予采纳。盛XX要求本案一并处理房屋尾款，一审法院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、盛XX与王B、陈C于2003年7月24日签订的《购房协议书》合法有效；二、盛XX与王B、陈C于2003年7月24日签订的《购房协议书》继续履行；三、王B、陈A、陈C、陈D于一审判决生效之日起三十日内配合盛XX办理房屋过户手续；四、盛XX在完成房屋过户手续当天将房屋尾款10000元支付给王B。一审案件受理费9914元、保全费5000元、邮寄送达费100元，共计15014元，由王B、陈A、陈C、陈D共同负担。如果未按一审判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定处理。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈A、王B、陈C、陈D向本院提交打印时间为2019年10月17日的《武汉市不动产权登记信息查询单》、《武汉市不动产抵押信息单》、《武汉市不动产查封信息单》，拟证明涉案房屋已经抵押给案外人，并被案外人查封，存在履行不能的情形。经质证，盛XX对陈A、王B、陈C、陈D提交证据的形式真实性予以认可，对内容真实性不予认可，查封涉案房屋的李X在2018年起诉后又撤诉，其在撤诉案件中申请的查封应解除，但湖北省武汉市青山区人民法院对此未解除查封，且房屋抵押期限已过，该证据不能达到其证明目的。江天公证处对陈A、王B、陈C、陈D提交证据的真实性、合法性、关联性均不持异议，对其证明目的不发表意见。

本院认为，陈A、王B、陈C、陈D提交的《武汉市不动产权登记信息查询单》、《武汉市不动产抵押信息单》、《武汉市不动产查封信息单》系在不动产登记部门查询所得，且能够达到其证明目的，本院予以采信。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

二审另查明，涉案房屋于2017年4月11日设定了抵押，抵押权人为李X。2018年10月23日，湖北省武汉市青山区人民法院依据李X的申请对涉案房屋进行了查封，查封期限为2018年10月23日至2021年10月22日。

本院认为，包括涉案房屋在内的六套还建房原系王B与其夫陈XX的夫妻共同财产，王B对六套还建房本就享有二分之一的权益。陈XX去世后，因王B放弃继承，放弃继承的效力追溯到继承开始时，六套还建房中属于陈XX遗产的部分则由陈C、陈A、陈D共同继承。2003年7月24日，王B、陈C作为房屋共有人与盛XX签订《购房协议书》，出售六套还建房中的一套即涉案房屋，上述协议签订后，盛XX依照《购房协议书》的约定支付了购房款，涉案房屋亦被交付盛XX使用至今。故盛XX有理由相信王B、陈C出售涉案房屋系有权处分，是权利人的共同意思表示。在上述《购房协议书》签订后，陈A、王B、陈C、陈D仍于2013年3月22日签订《协议书》，将涉案房屋协议归陈A所有，存在恶意串通，该协议内容亦已被生效判决确认无效。故一审认定《购房协议书》合法有效，具有事实依据。陈A、王B、陈C、陈D认为因王B、陈C无权处分，《购房协议书》对陈A、陈D不发生法律效力，且陈A、陈D不是本案适格被告的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因涉案房屋目前被法院查封，故一审判令王B、陈A、陈C、陈D配合盛XX办理过户手续及盛XX在过户当天支付房屋尾款，存在不当之处，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理”的规定，待涉案房屋过户障碍消除后，盛XX可另行主张。

综上所述，陈A、王B、陈C、陈D的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂xx民初2153号民事判决第一项；

二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂xx民初2153号民事判决第二项、第三项、第四项；

三、驳回盛XX的其他诉讼请求。

一审案件受理费9914元，保全费5000元、邮寄送达费100元，共计15014元，由盛XX负担914元，陈A、王B、陈C、陈D负担14100元。

二审案件受理费9914元，由盛XX负担914元，陈A、王B、陈C、陈D负担9000元。

本判决为终审判决。