房屋租赁合同纠纷一案

律师观点分析

　　一、案件背景

　　本案涉及***服装有限公司（以下简称“***公司”）与***经销部（以下简称“***经销部”）之间的房屋租赁合同纠纷。双方因租赁房屋的征收、合同效力及补偿等问题产生争议，最终诉至法院。

　　二、案件事实

　　合同签订情况：

　　2023年1月1日，***公司与***经销部签订《房屋租赁合同》，约定将位于兴安北路46号二区的部分房屋租赁给***经销部使用，租赁面积为862平方米，租赁期限从2023年1月1日起至2023年12月31日止。

　　合同中约定了租金、装修条款、免责条款等内容，特别是关于政府拆迁导致的合同解除及双方责任的约定。

　　政府征收决定：

　　2023年12月1日，呼和浩特市新城区人民政府发布《关于际华5303区块房屋征收决定的公告》，决定对际华5303区块内的建筑物、构筑物进行征收改造，征收时间为2023年12月1日至2023年12月31日。

　　合同解除与争议：

　　2023年12月13日，***公司向***经销部发出《关于解除合同、腾退房屋的通知》，依据合同中的免责条款解除租赁合同，并要求***经销部腾退房屋。

　　***经销部收到通知后作出《复函》，表示反对解除合同，并主张合同无效及相应赔偿。

　　三、争议焦点

　　合同效力：

　　***经销部主张案涉租赁房屋属违章建筑，应系法律法规明确禁止出租的情形，因此合同无效。

　　***公司则认为合同合法有效，双方应依约履行。

　　装饰装修损失：

　　***经销部主张因合同无效及提前解除合同导致的装饰装修损失应由***公司赔偿。

　　***公司则认为合同中已明确约定装修投入由***经销部自行承担，且***经销部在装修时未尽审慎注意义务，应自行承担损失。

　　拆迁补偿与搬迁费：

　　***经销部要求确认拆迁补偿、搬迁费及停产停业补偿归其所有。

　　***公司则认为拆迁补偿属于被拆迁人即***公司的合法权益，与***经销部无关。

　　四、法院判决

　　合同效力：

　　法院认为，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准，违反法律、行政法规强制性规定，因此双方签订的《房屋租赁合同》无效。

　　腾退返还：

　　法院判决***经销部拆除由其建造的西房，并将合同约定的其他房屋恢复原状后返还给***公司。

　　房屋占有使用费：

　　法院参照合同约定的租金标准，结合双方过错情形及实际损失，判决***经销部支付自2024年1月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费。

　　其他诉讼请求：

　　法院驳回***公司关于逾期腾退违约金、保全保险费、律师费等诉讼请求。

　　驳回***经销部关于装饰装修损失、拆迁补偿等全部反诉请求。

　　五、诉讼费用

　　本诉案件受理费由***公司负担大部分，***经销部及谢某负担小部分。

　　反诉案件受理费由***经销部负担。

　　财产保全费由***公司负担大部分，***经销部及谢某负担小部分。

　　六、总结

　　本案涉及房屋租赁合同因租赁物未取得合法手续而被认定为无效，进而引发了一系列争议。法院在判决时综合考虑了双方的过错程度、实际损失及合同约定等因素，最终作出了公正的裁决。同时，本案也提醒了当事人在签订租赁合同时应严格遵守法律法规，避免因违法建筑等问题导致合同无效及不必要的损失。