一房多卖产生纠纷，最终法院确认原告的购房协议合法有效

律师观点分析

第一被告刘某受第三被告房产公司委托售卖房产，其中包括涉案房屋。原告与第一被告于2022 年 3 月 22 日达成房屋买卖协议，将案涉房屋室出卖给原告。协议签订之日，原告支付给第一被告刘某房款二十万，案涉房屋当天交付给原告，后原告支付给第一被告96 万元，第一、三被告未按协议约定办理解除查封及协助原告办理产权登记手续。2023 年 9 月，第二被告吴某拿着一份法院判决书找到原告，要求将房屋交给第二被告，此时原告才得知第一被告将房屋一房二卖售予第二被告吴某。案涉房屋自2022 年 3 月至今一直由原告居住，且原告已经支付全部购房款

原告曹某向法院提出诉讼请求：1、依法撤销第二被告的民事判决书；2、确认原告与被告刘某2022 年 3 月 22 日签订的买卖协议合法有效；3、诉讼费由被告承担。

原告曹某提交了其与被告刘某签订的协议书及原告按协议内容支付全部房款的证据，对于双方的购房协议，系双方真实意思表示，不违背法律规定，应认定为有效合同。对于第二被告的民事判决书中被告刘某与被告吴某2022年 11 月 17 日所签订的房屋买卖合同也是双方真实意思表示，不违背法律规定，亦应认定为有效合同。故对原告所请求的第二被告的民事判决书中所判决的第一项不应予以撤销，对原告的该部分诉讼请求法院不予支持。依据“在一房二卖或多卖的情形下，两份合同均未办理所有权变更登记，且标的房屋尚未交付的，属于合同均处于实际履行的状态，应当优先履行签订在先的合同”之规定，本案原告曹某与被告刘某所签订的协议早于被告刘某与被告吴某所签订的房屋买卖协议，故对第二被告的民事判决书中所判决的第二项“被告房产公司、被告刘某于判决生效之日起十日内向原告吴某交付涉案房屋”的内容无法实现，应予撤销。

被告刘某称通过电话与曹某协商，将曹某未支付的 96 万元购房款转化为曹某向韩某的借款，完善曹某的购房手续，便于曹某对所购房屋行使权利，韩某银行转账完成后，曹某拒绝并终止履行与被告刘某达成的上述口头协议，拒绝履行和承认以向韩某借款支付刘某96 万元房款的事实，因曹某终止履行与刘某达成的用向韩某借款 96 万元支付剩余未付 96 万元购房款，曹某向刘某打款 96 万元转账记录不能作为支付购房款的依据，法院认为被告的此主张系另一法律关系，不宜在本案中处理，对被告请求驳回原告诉讼请求的主张不予支持。

综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条第三款、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百九十八条之规定，判决如下：

一、撤销人民法院作出的第二被告的民事判决书中第二项“被告房产公司、被告刘某于判决生效之日起十日内向原告吴某交付涉案房屋”，原判决的内容未撤销的部分继续有效；

二、原告曹某与被告刘某于 2022 年 3 月 22 日签订的协议合法有效；

案件受理费 100 元，由被告刘某、吴某、房产公司负担。