【基本案情】

2014年6月6日，国兴置业有限公司（甲方，以下简称国兴公司）与聂某（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方以按揭方式购买甲方开发建设的预售商品房一套（涉案房屋），总价578766元，乙方于当日支付首付款173766元，剩余房款40.5万由银行按揭支付。2015年4月23日，聂某与某银行股份有限公司大礼堂支行（以下简称大礼堂支行）以及国兴公司签订《个人按揭贷款合同》，借款人和抵押人均为聂某，抵押物即涉案房屋，王某兰作为聂某的委托代理人在合同上签名（王某兰借聂某名买房形式）。2015年6月30日，大礼堂支行向聂某发放合同约定的贷款总金额40.5万元。国兴公司于2016年4月23日出具了付款方为聂某的“销售不动产统一发票（自开）”。

因聂某向游某借款13万元逾期未偿还，游某诉前向某市南川区人民法院（以下简称南川区人民法院）申请将涉案房屋产保全并得到支持。其后，南川区人民法院作出聂某偿还游某借款13万元的判决。判决生效后，游某申请强制执行。2018年7月5日，王某兰以涉案房屋为其财产为由向法院提出执行异议。南川区人民法院审查后，作出驳回王某兰执行异议的裁定，王某兰不服，遂提起本案诉讼。

【案件焦点】

在借名买房情况下，借名人与出名人之间的借名约定能不能对抗善意的申请执行人。

【法院裁判要旨】

南川区人民法院审理后认为：现有证无法确定王某兰与聂某之间达成借名买房协议，形成借名买房行为。即使双方存在借名买房行为，双方的约定也只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。王某兰对涉案房屋并不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。作出判决如下：驳回王某兰的诉讼请求。

王某兰不服一审判决，提起上诉。中级人民法院经审理认为：根据原《国物权法》第九条第一款之规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。王某兰与聂某之间的借名登记约定不能对抗善意的申请执行人游某。首先，借名人与出名人的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，不能阻却执行。其次，根据物权公示原则，物权必须采用法定的公示方式才能取得对抗第三人的效果。因此，在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。最后，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，而且借名协议是为了规避国家法律和政策，对此产生的风险借名人理应自行承担。故对上诉人要求停止执行的讼请求，不予支持。最终驳回上诉，维持原判。

【律师后语】

借名买房是借名人与被借名人协商一致，以被借名人名义购买房屋并登记在被借名人名下，且约定房屋归借名人所有的行为。借名买房行为使事实物权与表彰物权发生分离，导致法院执行行为复杂化，在涉及被借名人为被执行人的执行案件中，往往存在借名人与申请执行人权利保护的冲突。这时，我们认为应优先保护申请执行人的权利。这是因为：

其一，执行债权具有权利优先性。相对于其他未决债权，执行债权是经过生效法律文书确认的具有强制执行力的债权，是经由司法机关耗费司法资源，经过诉辩对抗而将基础债权通过生效法律文书升格为执行债权，并在执行权力的保障下进行的查封、扣押、冻结行为，由国家强制力作保障和后盾。这类债权无疑优于其他未经诉讼程序确认的债权，应当在程序上赋予其权利实现上的优先性。实际上，主要大陆法系国家甚至赋予了执行债权在实体法上的优先性，如《德国民事诉讼法》第八百零四条规定，申请执行人因查封行为取得优先权，即查封质权；而《日本民法典》第一百七十七条则规定物权“无登记就不得对抗第三人”，且未对该“第三人”进行限定，日本学界通说认为未登记物权取得人对物的支配，显然不能对抗取得了执行标的直接支配关系的执行债权人。

其二，借名人具有可非难性。常见的借名购房目的有规避法律法规、政策，如规避限购、限贷政策，不符合特定房屋购买主体资格而借用符合购买资格主体之人资格等；逃避国家税收，减轻缴税负担；隐藏财产，躲避债务等。一般来说，借名人与被借名人的借名购房行为是以迂回手段达到违反法律法规、政策，逃避债务等目的，具有可非难性。这些借名购房的目的都是规避现有制度而不当追求私利，不利于国家房产政策的贯彻落实，且容易导致产调控目标的落空，其行为造成房屋产权关系的不确定性，并给予被执行人逃避义务可乘之机，也违反诚实信用原则。若不诚信者反受其利，则是挑战司法公信力。

其三，优先保护第三人利益更符合物权的外观主义原则。外观主义原则的根源是实际权利人本人行为的可非难性。既然真实权利人有错而导致权属物权公示错误，则当然要为自身行为承担不利后果。被借名人的债权人若善意信赖物权登记进行司法程序，且执行程序已启动，则善意债权人和司法执行机构的信赖利益并不亚于交易相对人可能付出的代价及受损利益，因此依物权外观主义原则的内在机理，非交易第三人的信赖利益同样需尊重和保护，笔者私以为房屋买卖合同中外观主义原则当可有限地突破合同“交易”内涵桎梏而得以更广泛地适用。