A、B房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

XX省XX武汉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鄂01民终6127号 上诉人（原审原告）：A，男，1965年12月17日出生，汉族，住武汉市武昌区， 委托诉讼代理人：A，XXXX律师事务所律师， 上诉人（原审原告）：A，女，汉族，1992年6月3日出生，汉族，住武汉市武昌区， 委托诉讼代理人：A，XXXX律师事务所律师， 被上诉人（原审被告）：武汉XX公司，住所地武汉市江岸区解放大道2159号航天星都汉口东XX， 法定代表人：A,该公司董事长， 委托诉讼代理人：A，该公司员工， 委托诉讼代理人：A，XXXX律师事务所律师， 被上诉人（原审被告）：武汉XX公司三分公司，住所地武汉市洪山区雄楚大街357号华XX， 负责人：A,该公司经理， 委托诉讼代理人：A，该公司员工， 委托诉讼代理人：A，XXXX律师事务所律师， 原审第三人：XXXX公司，住所地武汉市洪山区XX， 法定代表人：A,该公司董事长， 委托诉讼代理人：A、B，XXXX律师事务所律师， 原审第三人：武汉XX公司，住所地武汉市洪山区雄楚大街357号华瑞大厦1栋A单元20层03室， 法定代表人：A，该公司总经理， 委托诉讼代理人：A、B，XXXX律师事务所律师， 原审第三人:武汉XX中心，住所地武汉市洪山区雄楚大街357号华XX， 负责人：A，该公司总经理， 委托诉讼代理人：A、B，XXXX律师事务所律师， 上诉人A、B因与被上诉人武汉XX公司（以下简称万喜德酒店）、武汉XX公司三分公司（以下简称万喜德酒店三分公司），原审第三人XXXX公司（以下简称昕阳房地产公司）、武汉XX公司（以下简称圣玛莉公司）、武汉XX公司雄楚月子护理中心（以下简称圣玛莉护理中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服XX省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初2387号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结， 上诉人A、B上诉请求：撤销原判，依法改判支持其全部诉讼请求，事实与理由：双方签订的合同，对违约责任有明确约定，万喜德酒店、万喜德酒店三分公司当庭承认违约，需要提前解除合同，致使合同无法继续履行，A、B被迫收回房屋，并非双方协商一致解除合同，万喜德酒店、万喜德酒店三分公司应承担拖延支付租金的违约金以及解除合同的违约金46850元，一审仅支持拖延支付租金违约金5000元以及未支付解除合同违约金是错误的，请求二审法院依法改判， 被上诉人万喜德酒店、万喜德酒店三分公司共同辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判， 原审第三人昕阳房地产公司、圣玛莉公司、圣玛莉护理中心共同陈述，一审认定事实清楚、判决正确， A、B向一审法院起诉请求：1、判令万喜德酒店、万喜德酒店三分公司向A、B一次性支付租金6832元（自2016年11月1日开始计算，暂计算至2017年1月1日，实际计算至合同解除之日止）及违约金5000元（自2016年11月10日开始计算，暂计算至2017年4月1日，实际计算至上述租金清偿之日止）；2、判令解除双方签订的《酒店租赁合同》，万喜德酒店、万喜德酒店三分公司向A、B支付违约金46850元；3、判令万喜德酒店、万喜德酒店三分公司承担本案的诉讼费， 一审法院认定事实：2012年6月6日，万喜德酒店与圣玛莉公司签订《酒店租赁合同》，合同约定圣玛莉公司承租位于洪山区XX××号华瑞大厦（推广名为BOBO城市公寓）的十八层除1805、1810、1812、1815、1820房号以外的楼房，以及第十九、二十、二十一层所有楼房，共75套，开设圣玛莉护理中心，2012年9月30日，A、B与万喜德酒店签订《酒店租赁合同》，合同约定A、B将洪山区××大道××号华瑞大厦（BOBO城）1803号房出租给万喜德酒店，该房屋的购房总价为585000元，租赁期限10年，租赁期限自开发商将该物业交付A、B使用之日至第60天起开始计算，租金按购房总价的年回报5.5%计算，租金前4年不变，自第5年后每年回报率为7%，万喜德酒店按季度付款方式支付，于每季度首月10日前支付A、B当季租金；租赁期内，若万喜德酒店逾期3月未向A、B支付租金，除应付的租金外，万喜德酒店按日向A、B支付年度租金的万分之5为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，逾期6个月未向A、B支付租金的，A、B有权解除合同；在合同有效期内，除本合同第十一条的约定之外，任何一方均不得提前解除合同，否则违约方应向守约方支付相当于购房款8%的违约金，合同第十一条对合同解除进行了约定，存在下列情形之一进，本合同自动解除，双方均不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法执行时；2、因国家政策法规导致该物业不具备经营条件时；3、本合同有效期届满；4、经双方书面同意的其他情况，2012年10月30日，A、B与昕阳房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定A、B购买洪山区××大道××号华瑞大厦第1幢A单元18层03号房，建筑面积47.21平方米，购房总价为585000元，合同签订后，A、B将房屋交付给万喜德酒店经营酒店客房业务，2016年11月1日，万喜德酒店开始拖欠租金，2016年11月7日，圣玛莉护理中心向A、B发出告知函，告知A、B解除圣玛莉公司与万喜德酒店的租赁合同，即解除承租之地第十八层所承租的1803房间的约定，并将于2016年12月1日之前正式全部腾空搬离不再承租，迁出之后房租不再承担与支付，2016年12月28日，A、B委托律师向万喜德酒店发送律师函，催告万喜德XX酒店就拖欠租金问题进行协商，并要求其承担违约责任，但双方未能协商一致，A、B于2017年3月13日提起本案诉讼，2017年4月20日，A、B从万喜德酒店处收回上述房屋，一审法院于2017年4月20日证据交换时对双方进行调解，但双方无法达成调解协议，仅对解除租赁合同达成合意， 一审法院认为：双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违法法律法规的强制性规定，故双方均应依约履行各自的权利义务，A、B依约将房屋交给万喜德酒店占有、使用，万喜德酒店作为承租方应按合同约定支付租金，对A、B要求万喜德XX酒店支付租金的诉求予以支持，万喜德酒店愿意支付2016年11月至2017年4月20日期间的租金，A、B认可了收房日期为2017年4月20日，对A、B支付租金的诉求予以支持，万喜德酒店每月应向A、B支付租金为3412.5元（585000元×7%÷12月），故2016年11月1日至2017年4月20日期间，万喜德酒店应支付的租金为19337.5元（3412.5元×5月+3412.5元÷30天×20天），万喜德酒店辩称因租赁房屋外长期修路，噪音严重超标，无法正常经营，A现合同目，符合合同中约定的解除约定，且A、B对上述影响万喜德酒店正常经营的事项没有履行排除侵害的义务，因此万喜德酒店不应承担违约责任，万喜德XX酒店并未提供证据证明酒店周围的环境变化导致酒店的经营困难濒临倒闭，并不符合合同中约定的“自动解除合同”条款，酒店外的修路属于市政设施的规划，A、B无力阻止修路的进行，万喜德酒店却称A、B未尽到排除侵害的义务，对此抗辩意见不予支持，故万喜德酒店对未支付租金的行为应该承担违约责任，故对A、B的第一项诉讼请求中万喜德酒店向A、B支付违约金的诉讼请求予以支持，根据双方的约定，违约金为年度租金的万分之5，违约金的计算公式：40950元×0.0005×欠款天数（2016年11月10日至租金付清之日止），该违约金不得超出A、B诉求的5000元，对于A、B的第二项诉请中“万喜德酒店支付违约金46850元”的诉请，A、B依据的条款是“在合同有效其内，除本合同第十一条的约定之外，任何一方均不得提前解除合同，否则违约方应向守约主支付相当于购房款8%的违约金，”该项约定是对提前解除合同而造成违约产生的违约金，不符合本案的违约情形，故对A、B的此项诉求，不予支持，A、B未提交万喜德酒店三分公司应当承担支付租金义务的证据，故对A、B要求万喜德酒店三分公司支付租金和违约金的诉求，不予支持，圣玛莉公司、圣玛莉护理中心认为其于2016年11月7日向A、B发过告知函，告知A、B可于2016年12月1日前接收房屋，故租赁合同应当于2016年11月解除，A、B并未与圣玛莉公司、圣玛莉护理中心签订租赁合同，圣玛莉公司、圣玛莉护理中心无权解除A、B与万喜德酒店之间签订的酒店租赁合同，圣玛莉公司、圣玛莉护理中心与万喜德酒店之间签订了《酒店租赁合同》，但A、B并非该租赁合同的合同相对方，故万喜德酒店支付租金及违约金的义务不能由圣玛莉公司、圣玛莉护理中心承担，2012年9月30日，A、B与万喜德酒店签订《酒店租赁合同》，2012年10月30日，A、B与昕阳房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，从签订合同的先后时间可见，万喜德酒店与昕阳房地产公司之间存在合作关系，否则A、B不可能在未签订房屋买卖合同之前就将房屋租赁给万喜德酒店，但根据合同的相对性，合同只能约束签订合同的双方当事人，昕阳房地产公司与A、B之间系房屋买卖合同关系，万喜德酒店与A、B系房屋租赁合同关系，昕阳房地产公司并非租赁合同的相对人，与本案争议的房屋租赁合同法律关系没有关联，故支付租金及违约金的义务不应由昕阳房地产公司承担，若万喜德酒店与圣玛莉公司、圣玛莉护理中心、昕阳房地产公司之间存在争议，可协商或另行起诉予以解决，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、确认A、B与武汉XX公司于2012年9月30日签订的《酒店租赁合同》已于2017年4月20日予以解除；二、武汉XX公司于本判决生效之日起十日内向A、B支付租金19337.5元；三、武汉XX公司于本判决生效之日起十五日内向A、B支付违约金（40950元×0.0005×欠款天数，从2016年11月11日计算至本判决确定的租金支付完毕之日止，总计不超过5000元）；四、驳回A、B的其他诉讼请求，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息，一审案件受理费减半后收取571元，由武汉XX公司负担， 二审期间各方当事人未举出新的证据， 经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认， 本院认为：A、B与万喜德酒店签订的《酒店租赁合同》是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约享有权利、履行义务，在合同履行中，A、B将租赁房屋交给万喜德酒店承租使用，万喜德酒店按照合同约定支付前期租金，双方已履行了合同的相关义务，后万喜德酒店以道路施工，影响正常经营为由，未按合同约定履行支付租金的义务，该理由不能成立，其应承担支付欠租以及迟延支付租金的违约金，双方签订的合同约定：“租赁期内，若万喜德酒店逾期3月未向A、B支付租金，除应付的租金外，万喜德酒店按日向A、B支付年度租金的万分之5为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，逾期6个月未向A、B支付租金的，A、B有权解除合同”，本案A、B提起诉讼，请求万喜德酒店支付欠租及迟延支付租金的违约金（自2016年11月10日开始计算，计算至上述租金清偿之日止），有事实和法律依据，一审判决万喜德酒店支付迟延支付租金违约金总计不超过5000元有误，本院予以变更，A、B的该请求，本院予以支持，鉴于A、B与2017年4月20日从万喜德酒店处收回租赁房屋，欠租应为19337.5元，关于A、B提起万喜德酒店支付解除《酒店租赁合同》违约金46850元的请求，因万喜德酒店逾期支付租金未达到6个月，不具有解除合同的事由，万喜德酒店不应承担该违约责任，一审未予支持A、B的该请求正确，本院予以维持，A、B上诉主张万喜德酒店支付解除《酒店租赁合同》违约金46850元的理由不能成立，A、B的其他上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持， 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下： 一、维持XX省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初2387号民事判决第一项、第二项、第四项以及一审诉讼费用的负担； 二、变更XX省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初2387号民事判决第三项为：武汉XX公司于本判决生效之日起十五日内向A、B支付违约金（40950元×0.0005×欠款天数，从2016年11月11日计算至本判决确定的租金支付完毕之日止）， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息， 二审案件受理费1096元，由A、B负担731元，武汉XX公司负担365元， 本判决为终审判决， 审判长　　A 审判员　　B 审判员　　张　红 二〇一七年十一月二十三日 书记员　　C