个人租赁房屋经营使用，疫情期间免租吗

律师观点分析

上海市第一中级人民法院

民事判决书

（2021）沪01民终2621号

上诉人（原审被告、反诉原告）：旷X和，男，1948年9月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人：高太领，上海XX律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：张X，女，1979年1月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。

上诉人旷X和因与被上诉人张X租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初46955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

旷X和上诉请求：撤销原审判决第一、三项，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，支持上诉人的原审反诉请求。事实和理由：系争房屋所在小区未实行封闭管理，新冠疫情未影响房屋的居住使用功能。被上诉人未举证证明其营业收入存在重大减损。被上诉人迟延支付租金与疫情及其经济状况无关，疫情前每期租金均有迟延支付的情况，2020年3月21日应付租金迟延了21天支付，符合合同解除条件并应承担相应的违约责任。

被上诉人张X书面辩称，被上诉人已举证证明因新冠疫情影响，辖区派出所要求其民宿停业，小区实行封闭管理，造成其民宿订单被取消、退款，营业收入大幅减少。此前被上诉人无迟延支付租金及欠缴水电煤费用的情况。原审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。

张X向一审法院起诉请求：1．判令旷X和返还自2020年1月18日起至2020年3月19日止合同无法履行期间的的预期合理收益28，000元、自2020年3月19日起至2020年4月18日止的预期合理收益7，000元，共计35，000元；2．判令旷X和赔偿张X经营损失36，533.34元（张X提前解约退还给租客的违约金、房租）、物业空置损失14，000元，共计50，533.34元；3．判令旷X和支付张X律师费6，000元。

旷X和向一审法院提出反诉请求：1．判令确认双方签订的《物业管理服务合同》自2020年4月15日起解除，张X交还涉案房屋，恢复原状，结清水、电、煤气费用；2．判令张X支付旷X和逾期违约金34，533元、保证金14，000元（且不再退还已收取的保证金14，000元）、自2020年3月26日起至2020年4月15日止的预期合理收益9，800元（以466.67元／天为标准计算21天）、自2020年4月16日起至实际返还房屋之日止的占用期间使用费（以466.67元／天为标准，按实际天数计算），上述应付款项扣除张X已付款项84，000元。

一审法院认定事实：涉案房屋产权人为案外人旷X，旷X和为旷X之父。2019年3月10日，张X（乙方）、旷X和（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：旷X和将涉案房屋授权张X出租经营，张X为涉案房屋提供物业管理服务，管理期限自2019年3月26日起至2022年3月25日止；涉案房屋预期合理收益14，000元／月，三个月结算一次，每三个月的21日前支付，如实际收益低于预期合理收益的，应以预期合理收益为准由乙方支付给甲方；乙方向甲方支付首期服务质量保证金共计14，000元，合同结束后甲方应在乙方结清相关费用的当日返还给乙方；管理期限内发生的水费、电费、煤气费、宽带网络、电话（通讯）费、电视收视费等房屋使用费用由乙方承担，物业管理费由甲方承担；乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：（1）迟延支付当期甲方应得收益达10个工作日的……；乙方逾期支付预期合理收益的，每逾期一天，需支付日200％的逾期违约金，乙方违反本合同提前解除合同，甲方没收乙方保证金，乙方另外赔偿给甲方14，000元，房屋恢复原状。

一审审理中，张X提供其和潍坊派出所警官的聊天记录，显示：2020年1月26日，警官建议暂停营业；2020年2月7日，警官建议暂停接待疫区人员。2020年2月5日，物业张贴通知，告知即日起外卖、快递一律不能进小区。2020年2月23日，物业张贴通知，告知自2020年2月24日起小区执行临时通行证进入小区制度，凭证进出。张X另提供其和XX大厦物业张XX的聊天记录，显示2020年3月19日，物业经理称经中介登记后可以进入看房。

张X与旷X和的微信聊天记录，显示2020年1月28日，张X在微信中询问旷X和能否延迟免租或减免租金，旷X和未予以明确回复。2020年2月7日，张X提出分担损失，减免租金或者中止合同、收房并退回剩余房租和押金的方案，旷X和称一时无法回复，等疫情缓和后协商，张X提请旷X和确定收房时间。2020年3月25日，张X请旷X和收房并将2月7日起的剩余租金和押金返还张X，旷X和称不懂其意思，定个时间聊一下。2020年3月27日，旷X和通知张X于2020年3月26日前支付下一季度租金，否则通知室内住户并解除合同，张X称因旷X和拒不返还租金、押金，造成张X损失不断扩大，要求旷X和赔偿损失，双方微信中发生争执。2020年3月底、4月初，旷X和给房客发布《告知》（提示房客涉案房屋未交房租），在涉案房屋处张贴《通知》（要求张X支付租金否则收房），张X对此提出异议。2020年4月13日，旷X和通知张X于4月15日前支付租金，否则解除合同，更换门锁，停水电煤。2020年4月15日，旷X和通知张X解除合同，要求张X腾空房屋、支付租金、逾期违约金等，并表示即日起有权停止供应水电煤。

2020年4月1日（原审存在笔误），旷X和对涉案房屋中断供电，经过派出所协调，张X表示要续租，旷X和于当日2小时内恢复供电。2020年4月20日张X支付租金14，000元。2020年4月27日，旷X和第二次对涉案房屋中断供电，张X支付租金28，000元，旷X和于当日2小时内恢复供电。

涉案房屋租金支付情况如下：张X于2019年12月23日支付自2019年12月26日起至2020年3月25日止的租金40，000元，于2020年4月20日支付14，000元，于2020年4月27日支付28，000元（2020年4月20日和2020年4月27日合计支付的42，000元为自2020年3月26日起至2020年6月25日止的租金），2020年6月27日支付42，000元（旷X和认为已经解除合同，张X认为对应自2020年6月26日起至2020年9月25日止的租金）。

为证明其损失，张X提供其和案外人的《房屋租赁结清单》、转账记录，《房屋租赁结清单》载明2020年4月21日、22日，因断电无法居住，张X与案外人唐X结清费用，退回租金7，400元并赔偿违约金3，000元；与案外人叶X结清费用，退回租金13，433.33元并赔偿违约金6，500元；与案外人王X结清费用，退回租金4，200元并赔偿违约金2，000元。张X称，因为旷X和骚扰房客并断电，房客对房屋能否正常居住产生怀疑，于是提出解约，导致张X遭受损失，之后涉案房屋空置了至少一个半月，直至2020年5月底才有新房客入住。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，张X与旷X和签订的合同虽然名为《物业服务合同》，但实为房屋租赁合同，双方当事人均应恪守并按约履行各自的义务。张X承租涉案房屋用于民宿经营，由于受新冠肺炎疫情的影响，2020年1月底至3月19日期间涉案房屋所在小区采取疫情防控措施，对人员进出进行管控，涉案房屋无法正常经营使用，张X要求减免疫情防控期间的部分租金，应予支持，但2020年3月19日之后，涉案小区恢复外来人员看房，张X现有证据不足以证明涉案房屋无法正常使用或对营收产生重大减损，故综合考虑房屋实际占有使用情况、疫情影响时间、程度等因素，酌情减免租金14，000元。

关于张X诉请的经营损失和空置损失，一审法院认为，张X提供的结算单涉及案外人，无法核实案外人身份和结算单的真实性，亦无法核实转账给案外人款项的性质，且涉案房屋虽曾因纠纷短暂断电，但断电当日即恢复供电，并不会导致无法居住使用涉案房屋，也不会影响后续房客入住房屋。张X的证据不足以证明涉案房屋因断电导致经营损失以及房屋处于空置状态，且经营收入和是否空置受多种因素影响，属于难以预计的变量，故张X该项诉请，依据不足，不予支持。关于律师费，合同中并未进行约定，张X该项诉请，无相应依据，不予支持。

对于旷X和的反诉请求，一审法院认为，虽然张X曾迟延支付涉案房屋租金，但其原因在于受新冠肺炎疫情的影响导致资金紧张，张X已经在疫情发生之初就与旷X和进行协商，在此情形下，双方应当互谅互让、共担风险、共渡难关，对租金给付给予一定的宽限期，更何况在2020年4月、6月张X已经分别支付了自2020年3月26日起至2020年6月25日止、自2020年6月26日起至2020年9月25日止的租金，张X亦继续使用涉案房屋并要求继续履行合同，合同目前并不存在无法继续履行的阻碍，故旷X和以张X迟延支付租金为由要求解除合同、交还房屋并要求张X支付逾期违约金、另行赔偿保证金的诉请，不予支持。判决：一、旷X和应于判决生效之日起十五日内返还张X租金14，000元；二、驳回张X的其余诉讼请求；三、驳回旷X和的全部诉讼请求。案件受理费2，088元，减半收取计1，044元，由张X负担969元，旷X和负担75元。反诉案件受理费325元，减半收取计162.50元，由旷X和负担。

二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审对本案事实认定属实。

本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”第六条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，依照上述规定，一审法院结合上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间、涉案房屋用于经营民宿的情况及新冠疫情及疫情防控措施对经营活动的影响，结合公平原则酌情确定由上诉人减免租金14，000元，并无不当，本院予以照准。对上诉人以被上诉人迟延支付租金为由要求解除合同等各项诉请，不予支持，一审法院已作出认定并充分阐明理由，本院予以认同，在此不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币2，088元，由上诉人旷X和负担。

本判决为终审判决。

审判长　孙春蓉

审判员　岑佳欣

审判员　王韶婧

二〇二一年五月十七日

法官助理　孙XX

书记员　孙XX