A与B、长春XX有限责任公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

律师观点分析

A与B、长春XX（集团）有限责任公司确认合同无效纠纷一审民事判决书
长春市南关区人民法院
民 事 判 决 书
(XX)南民重字第13号
原告：A，女，1949年7月8日出生，汉族，无职业，住长春市南关区，
委托代理人：A，吉林XX律师事务所律师，
被告A：女，1973年9月26日出生，汉族，无职业，住长春市南关区，
委托代理人：A，吉林XX律师事务所律师，
委托代理人A，吉林XX律师事务所律师，
被告：A，女，1949年8月2日出生，汉族，无职业，住长春市，
被告：A（B长子），男，1971年5月12日出生，汉族，无职业，住长春市，
第三人长春XX公司，住所长春市朝阳区，
法定代表人：A，该公司董事长，
委托代理人：A，吉林XX律师事务所律师，
原告A与被告B、长春XX公司确认合同无效纠纷一案，于2014年9月17日向本院起诉，本院受理后，于2015年1月14日作出（2014）南民初字第1657号民事判决书，判决被告A与B于2003年7月10日签订的《公有住房使用权有偿转让合同》无效，被告人A不服，提出上诉，长春市中级人民法院于2015年6月29日作出（2015）长民一终字第136号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审，因被告A已死亡，本院依法通知其继承人参加诉讼，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告A的委托代理人B、被告C及其委托代理人D、E、被告F的法定继承人G、H、第三人长春XX公司的委托代理人I到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告A诉称：2003年1月，长春市南关区人民法院（2003）南刑初字第36号附带民事判决书判决：被告人A犯非法行医罪，判处有期徒刑十四年；被告人A赔偿附带民事诉讼原告人B（被害人付军之妻）医疗费、死亡补偿费等，共计经济损失223311.25元，判决生效后，原告A向法院申请执行民事赔偿部分，在执行过程中，法院于2005年7月19日查封了被告人A在押前居住的公有住房（南关区XX一门101室）使用权，查封后，2005年9月1日，被告A向法院提出案外人异议，称法院查封的上述房屋使用权已由A转让给她，并在本案第三人房地集团办理了更名过户，法院查明：被执行人A2002年9月3日被刑拘，后在镇赉监狱服刑，在押前居住的南关区XX一门101室是在其不知情的情况下被他人转卖的，经询问A，A表示：自己没有签订，也没有委托任何人签订过公有住房使用权有偿转让合同，法院认为，异议人购买该公有住房使用权的合同并不成立，以（2006）长南法监字第1号民事裁定书裁定：驳回案外人A的异议申请，继续执行，法院于2012年6月12日向本案第三人房地集团送达（2004）南民执字第95号《司法建议函》，要求撤销2003年7月8日为A、B办理的南关区XX一门101室公有房屋使用权的更名过户手续，房地集团在2012年8月20日给南关区人民法院的《答复函》中却称：“上述材料均由双方提供，我公司在审查过程中未发现漏洞，故为A、B办理公有房屋使用权有偿名变的程序合法、手续齐全，我公司无过错，”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共用、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，长春市XX（2002）长府发33号《关于进一步搞活二手房（住宅）市场补充规定》的第三条、第七条规定，转让公有住房使用权，须经夫妻双方同意并签署同意意见，转让双方持有关证件办理转让手续，原告认为，二被告2003年7月前的《公有住房使用权有偿转让合同》是非法的、无效的：1、长春市政府文件规定，转让公有住房使用权，须经夫妻双方同意并签署意见，被告A明确表示，他没有转让，也没有委托他人；其妻子A法院审理时已在逃（见（2003）南刑初字第36号刑事附带民事判决书），显然，所谓转让合同上，作为转让方的A夫妻都不可能签字；2、被告B具有欺诈行为，向登记机关提供虚假材料，损害了国家利益---公有住房使用权；3、A与案外人恶意串通，据说是A的女儿，但没有A的授权、委托；4、被告的行为损害了原告合法利益，因为执行A公有住房使用权的有偿转让，已成为落实民事赔偿的唯一方式，故诉至法院，请求判决确认被告A与B2003年7月10日签订《公有住房使用权有偿转让合同》无效；本案诉讼费由被告负担，
被告A辩称：原告不是本案适格主体，本案已过撤销权除斥期间，本案公有住房使用权有偿转让合同合法有效，在合同订立过程中A不存在欺诈与胁迫行为，更没有损害国家利益，A为善意第三人，没有恶意串通行为，没有违反法律、行政法规的强制性规定，其合法权益应当受到法律保护，
被告A、B辩称：我们不知道房屋买卖的事情，后来才知道房屋被A卖了，第一次卖房子A没同意，第二次同意了，A去办的手续，我们不同意卖房子，家里只有一处房子，卖房子的时候我们不知道，所以也没有签字，
第三人答辩称：我方作出的更名手续无过错，程序合法，如果在办理过程中存在瑕疵，在后来的追认行动中，已经将所有要件补齐，证明双方的房屋使用权转让行为是善意的、对价的，如果房屋买卖中有恶意作假，本案不应适用继承法，我公司是房屋产权人，房屋处置不应由使用人的继承人处置，而应由共同使用权人处置，
经审理查明，2003年1月20日，本院作出（2003）南刑初字第36号刑事附带民事判决书，判决被告人A犯非法行医罪，并赔偿附带民事诉讼原告人A经济损失223311.25元，A刑拘前居住在南关区XX，该房屋所有权人为第三人长春XX公司，A取得该房屋的使用权，同住的家庭成员有其妻A、其女B、其子C、D，A判刑后一直在吉林省镇赉监狱服刑，于2011年2月28日因病死亡，2003年7月11日第三人长春XX团?有限责任公司中天物业公司经审批为被告A、B办理XX二期3栋1门701室直管公房公用房使用权有偿转让手续，其中提供的相关手续中包括A与B于2003年7月10日签订的公有住房使用权有偿转让合同，双方身份证复印件,同日A加盖名章的有偿转让申请书，同住家庭主要成员意见表，其中妻子A、五女B、三子C、D对转让的意见处四人分别签字、捺手印，庭审中，被告A、B表示对卖房不知情，第三人又提供2003年7月9日授权书，表明A将至善路3号楼101室的权限转授B留用或转卖他有权处理，但在第三人提供的更名手续中没有A授权情况审查的任何手续，庭审中，被告A提供B、C签名的时间为2003年6月15日的授权委托书，其自认此授权委托书是2005年8、9月份A和B共同去镇赉监狱，其事先准备好的授权委托书，在镇赉监狱在没有A家属在场的情况下让A签字的，A的签字是后来B让A签的字，证人A亦证实此情况，
另查，原告A于2004年1月7日向本院申请执行，在本院申请执行期间，被告A于2005年9月1日递交书面异议书，认为本院2005年7月19日向长春XX公司送达的协助执行通知书，查封其房屋使用权是违法的，2005年8月3日，本院对A进行询问，其表示未委托任何人办理房屋买卖手续，转让合同上的字不是其签的，其不同意卖房屋，卖房子也没有人征求其意见，本院于2006年3月15日作出（2006）长南法执监字第1号民事裁定书，裁定驳回案外人A的异议申请，继续执行，
本院认为，《中华人民共和国合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵循法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，有偿转让公有房使用权，须经使用权XX书面同意，并经房屋所有权部门审查批准，长春市XX2002年9月4日《关于进一步搞活二手房（住宅）市场的补充规定》第三条规定“经夫妻双方同意，公有住房承租人可按自愿有偿原则将承租的公有住房使用权转让给他人，但有租赁纠纷的和法律法规禁止转让的除外”，第七条规定“公有住房使用权按下列程序办理：（一）转让双方签订（公有住房使用权转让合同）（转让方夫妻须签署统一意见）；（二）转让双方持《公有住房使用权转让合同》、身份证、户籍证明、公有住房使用证或其他合法承租关系证明，到房屋产权单位或委托管理单位申请房屋使用权更名，并按物价部门规定缴纳更名费”，本案A是本案争议房屋登记的公房承租人，其共同使用权人有其妻子及三名子女，在办理房屋转让过程中，被告A在羁押服刑期间，其妻子及同住儿女均未在场，故转让双方向房产部门提供的转让合同及同住家庭主要成员意见表非当场签署，经本院询问A否认其委托家人出卖本案争议房屋，且对此行为未予追认，被告A本人亦不知道卖房之事，而被告A提供的2005年8、9月份B、C委托书却虚填时间为2003年6月15日，但前提是此房屋转让损害的是本案原告的利益，而第三人卷宗未装订的A委托B的委托书无法说明来源，转让手续中亦未有对受委托人A身份的审查，故被告A与B所签订的《公有住房使用权转让合同无效》，无证据证明被告A系善意取得，故其辩解意见不予采纳，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（二）项、第（五）项的规定，判决如下:
被告A与B于2003年7月10日签订的《公有住房使用权有偿转让合同》无效，
案件受理费3403元，由被告负担，
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院，
审　判　员　　田雪艳
代理审判员　　王丛强
人民陪审员　　姚　兰
二〇一六年十一月七日
书　记　员　　A