律师观点分析
吉林省XX公司诉A房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终224号
上诉人（原审被告）：吉林省XX公司，住所：长春市宽城区XX3047号，
法定代表人：A，董事长，
委托代理人：A，
被上诉人（原审原告）：A，住长春市宽城区，
委托代理人：A，吉林XX律师事务所律师，
上诉人吉林省XX公司（以下简称中正XX）因与被上诉人A房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2015）宽民初字第835号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结，
A一审诉称，2011年9月20日原告认购了被告开发的、位于XX至丙十七路，南到XX路，西至XX，东侧紧邻XX的“中正.御华庭”住宅用房，并签订了《中正.御华庭团购房认购书》，认购房屋面积为120平方米，并于当日一次性支付了全额购房款人民币456000元整，双方约定，被告应于2013年12月31日前交付房屋，但被告迟迟未能动工，因此无法按期交房，故于2014年7月29日与购房的全体业主签订了中正.御华庭团购房补充协议，承诺自补充协议签订之日起至开发商工程地基动工前，购房者可随时退款，并按交款当日银行定期两倍利息予以补偿，并保证在退房者登记后30个工作日内完成退款，基于此补充协议，原告于2014年9月11日向被告提出退款申请，但经原告多次催告、索要，截至今日，被告仍未按承诺给予退款并补偿因此给原告造成的经济损失，原告认为被告的行为违反了合同约定，其违约行为严重损害了原告的利益，故原告依据《合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，请求被告继续履行补充协议第一款之规定，返还原告已付购房款456000元，自2011年9月20日起至实际返还原告购房款之日止，按照中国人民银行同期定期存款利率支付已付房款两倍的利息，被告承担本案的诉讼费用及财产保全费用，
中正XX一审辩称，原告请求依据的是补充协议第一条约定，但事实是，原告起诉的时间被告工程已经动工了，被告未能按时间交房的原因是政府职能部门没有给被告办理完相关的土地开工等手续，1、XX的路面改造，建设高架桥，导致被告图纸需要修改，需要重新审批，2、虽然被告已经动工，但拆迁工作未完成，3、土地的招拍挂问题，宽城区政府及长春市政府都没有给解决，所以被告认为原告起诉不符合补充协议的约定，政府职能部门没有积极履行相关职能，导致被告的开发项目延期，因此请求法院驳回原告的诉讼请求，
一审法院经审理查明，2011年9月20日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订“中正.御华庭团购房认购书”一份，认购书约定：“甲方依法开发的住宅用房，暂定名为‘A.B’，位于长春市XX、南到丙十五路、西至丙工街、东侧紧邻亚泰大街；乙方认购甲方‘中正.御华庭’，建筑面积约为120平方米房屋（最终面积以长春市相关管理部门核准面积为准），单价约为3800元／平方米，总价约为人民币456000元；乙方的付款方式为一次性付款，付款时间为2011年6月27日；本认购书签订时认购房屋建筑面积与房屋单价暂定（1、2、3、4层为3，700元／平方米，其他楼层均价为3800元／平方米）；有关商品房买卖合同、办理房地产产权所产生的税费、手续费按照国家政策由乙方支付；乙方应于甲方通知日期内前来与甲方签订《商品房买卖合同》，逾期的，甲方有权将约定房源另售他人；本认购书自双方签字或者盖章之日后、甲方收到乙方款项后生效，”认购书签订当日，原告交纳全部团购房款人民币456000元，被告为原告出具收据一份，2014年7月29日，被告作为甲方与作为乙方的全体业主代表签订“中正.御华庭团购房补充协议”一份，协议约定：“甲方暂定2013年12月31日前交房，鉴于此地块拆迁难度较大，城市规划改变导致未能按期交房，根据目前现实情况，甲方对团购小组及业主郑重承诺：1、协议签订之日起至开发商工程地基动工前，购房者可随时退款，按交款XX银行定期两倍利息予以补偿，并保证在退房者登记后30个工作日内完成退款；2、甲方保证2015年9月30日前将团购商品房交付购房者使用，如未能按期交房，将按照每平米7，000元予以退款……”，2015年4月15日，被告为原告出具证明一份，证实原告于2014年9月11日向其提出退团购房款申请，因公司资金等原因至今尚未退款，原告据此诉至法院，一审庭审中，被告承认工程正在建设当中，且未取得商品房预售许可证明，原告以此主张合同无效，请求返还购房款，并自2011年6月27日交付购房款之日起至实际返还购房款之日止，按交付房款当日中国人民银行同期定期存款利率的两倍要求被告支付利息，
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，”的规定，原、被告签订的“中正.御华庭团购房认购书”及被告与业主代表签订的“中正.御华庭团购房补充协议”，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且原告已交纳全部购房款，该团购房认购书及补充协议属于商品房买卖合同，现被告至今未取得商品房预售许可证明，其情形符合上述解释第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应该认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，”的规定，故团购房认购书及补充协议均系无效合同，原告据此主张被告返还购房款，有事实及法律依据，本院予以支持，原、被告签订团购房认购书及补充协议后，出于被告的原因导致合同无效，被告对此存在过错，应赔偿原告因此所受到的损失，原告关于利息的诉请合理，不违反法律规定，本院予以保护，综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告吉林省XX公司返还原告A团购房款人民币456000元；二、被告吉林省XX公司自2011年9月20日起至给付之日止，以456000元为本金，按2011年9月20日当天中国人民银行同期定期存款利率的两倍向原告A支付利息，上述款项，被告于本判决生效后十日内履行，如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件受理费8180元、财产保全费2800元，由被告负担，
宣判后，中正XX不服上诉，请求二审法院撤销（2015）宽民初字第835号民事判决，发回重审，理由如下：一审法院认定事实不清，被上诉人起诉时上诉人工程已经动工，上诉人未能按时交房的原因是政府职能部门造成的，上诉人自身并没有延误，如果购房协议无效，不能按其约定保护被上诉人，
A二审辩称，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决，
本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同，
本院认为：上诉人中正XX与被上诉人A签订的《中正.御华庭团购房认购书》及补充协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，中正XX已经按照约定收受A购房款，双方之间签订的认购书及补充协议应认定为商品房预售合同，由于上诉人中正XX至今仍未取得诉争项目商品房预售许可证明，故一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定认定认购书及补充协议无效，进而判令上诉人返还购房款正确，关于中正XX是否承担赔偿损失责任问题，因上诉人中正XX作为开发单位负有办理预售许可证明的义务，而其未能办理，应承担导致预售合同无效的主要过错责任，故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定以及参照双方补充协议关于随时退房的约定，判令上诉人按购房款中国人民银行同期定期存款利率二倍的标准承担向被上诉人赔偿损失的责任适当，
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：A驳回上诉，维持原判，
二审案件受理费8180元，由上诉人吉林省XX公司负担，
本判决为终审判决，
审 判 长 A
代理审判员 B
代理审判员 C
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 D
宗丽娜律师