A与B等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

A与B等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
吉X省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终2925号
上诉人（原审被告）：A，男，1964年1月18日生，汉族，户籍地河南省洛阳市，
委托诉讼代理人：A，
委托诉讼代理人：A，
被上诉人（原审原告）：A，男，1974年9月3日生，汉族，户籍地吉X省长春市南关区，经常居住地吉X省长春市二道区金色八里城2栋303室，
被上诉人（原审被告）：A，男，1964年1月19日生，汉族，住吉X省长春市南关区，
委托诉讼代理人：A，
被上诉人（原审被告）：A，女，1985年12月26日生，汉族，住吉X省农安县，
被上诉人（原审被告）：吉X省XX公司，住所地吉X省长春市二道区滨河新村东一小区102栋1门302室，
法定代表人：A，经理，
上诉人A因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2017）吉0105民初270号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结，
A原审诉称：1.依法撤销原告与吉X省XX公司（以下简称洛轴公司）、B签订的购房协议书；2.判决被告B、被告洛轴公司偿还原告双倍定金100万元，被告A、B承担连带赔偿责任，本案审理过程中，原告将第一项诉求撤回，事实和理由：2015年4月9日，被告A以洛轴公司的名义和原告签订了购房协议书，约定，原告购买洛轴公司的滨河东区XX门市及102栋101室、102室（XX363号）门市及102栋201室、202室房屋，并约定支付定金，原告于2015年4月9日通过银行向米建中转帐支付50万元，A于2015年4月9日对此购房协议书进行了担保，承担对原告50万元的违约责任，现在原告向洛轴公司、米建中购买的房屋实际归A所有，故原告与洛轴公司、米建中签订的购房协议书涉嫌欺骗，原告XX法实现合同目的，原告A要求返还定金时，A称该笔款项己被B拿走，拒不归还，己构成违约，现原告为了维护自身合法权益，诉至法院请求依法支持原告以上诉讼请求，
A原审辩称：1.原告汇给A的50万元，己返还于A并折抵B的购房款，有收据为证，2015年4月9日，A以与B共同出资购买房屋为由，与洛轴公司签订购房协议书，并向米建中转款70万元，但2015年5月8日正式签订购房协议书时，A声称B出资较多，应该用A的名义来签订购房协议书，直至2015年11月5日，最后签订转让协议时，A仍没有出现，这时A就有所担心，因为第一笔A的50万元是计算在B己支付房款之中的，还有A的50万元收据仍然没有收回，A为了打消B的顾虑，在A收据的复印件中，由A执笔，A签名确认如下内容：合同己废，该收据009294号没有交给A，欠此原始收据，该五十万元还给A，特此说明，2015年11月8日，A，综上，A才认可将B的50万元返还给C并折抵D的购房款，2.米建中不存在欺诈A的行为，更不存在违反合同约定的行为，A认为B与C、D合伙购房的法律关系，直至最后签订转让协议时，A仍然不认识B，还继续与A、B履行购房协议书，仍将A支付的50万元款项当成购房款，同时也证明A一直在依约定履行合同，并没有任何违反合同约定的行为，3.与A签订购房协议书的主体是洛轴公司，A作为洛轴公司的法定代表人，公司与A签订购房协议是企业法人的商业行为，其法律后果应由法人承担，该法人应为当事人，A不能单独作为本案被告参加诉讼，A将B单独列为被告属于主体不适格，4.本案中，原告主张的撤销权，因己过一年的除斥期间，撤销权己经消灭，
洛轴公司原审辩称：意见同米建中，
A原审辩称：1.根据合同相对性原则，合同是发生在特定主体之间的法律关系，本案撤销的合同是原告与洛轴公司达成的房屋买卖协议，A在这一过程中只是一个促成成交易达成的中间人，因此不应当承担基于合同订立及履行的相关的违约责任，2.本案撤销权己经过一年的除斥期间，原告己丧失行使撤销权的权利权，该协议应为有效协议，应按照协议履行，在履行过程中发生的违约责任应由相关的合同当事人承担，与A无关，
A原审辩称：与A无关，不同意原告的诉讼请求，
原审法院审理查明：2015年4月9日，原告与洛轴公司签订购房协议书一份，约定，“A以每平方8500元的价格购买洛轴公司位于XX363号、面积为257.6平方米的一套门市房屋和以每平方米4300元的价格购买位于本区滨河东区XX、门牌号为201.202号两套住宅房屋，首付款打到洛轴公司米建中帐号，如洛轴公司高于购房约束的价款，A不认同此价格，如数退还，如洛轴公司的价款是同等价款，A不购买，A视为违约，不退还房屋的定金，在拍卖成功后，一个月内洛轴公司负责更名过户到A，过户后A向银行贷款付清洛轴购房款，如双方达成不了购房意向，当天把款项如数退给A，A付给洛轴公司首付款70万元，己收款凭据为证”，同日，由于A为B出具担保书一份，担保书内容为：“A自愿将二道区自由大路4369XX，住宅（房权证长房权字第406XXXX2146号），面积101.07平方米房屋产权证作为担保，担保A和洛轴公司门市房和住宅买卖协议的真实性，如A违约，不做此担保书，如洛轴公司违约做此担保，洛轴公司违约，A要承担违约50万元的违约责任，如双方买卖未达成意向，担保书自动作废”，两份协议签订后当日，A通过中国工商银行股份有限公司长春北八道街支行，卡号为×××帐户向米建中个人卡号为×××帐户汇款50万元，当日，洛轴公司为A出具收到50万元的收据一份，经手人处由A签字，
另查明，原告购买的房屋系A于2015年4月15日通过拍卖的方式取得，2015年5月8日，A以洛轴公司的名义又与B签订买卖合同，将该房屋己实际出售给A，
原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，原告与洛轴公司在自愿、平等、合法的基础上签订的购房协议书不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，是有效合同，A应向洛轴公司履行支付房款的义务，洛轴公司应向A履行交付房屋的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，洛轴公司在收取原告50万元后，洛轴公司的负责人A又将争议房屋卖给了B，并以自己的行为明确表明不履行合同义务，致使原告与洛轴公司的合同目的无法实现、购房协议解除，所以，洛轴公司应将原告己交付的50万元返还给原告，并赔偿原告因违约造成的损失，A明知原告与洛轴公司签订了购房协议，并由A收取原告购房款50万元，此时洛轴公司与原告之间己形成了权利与义务关系，之后，诉争房屋的实际所有人米建中又将房屋出售给A，说明洛轴公司对原告负有的义务，A知悉并愿意加入，且A不能提供洛轴公司授权其收取原告购房款的证据，所以，A承担与洛轴公司共同还款的义务，并赔偿原告的损失，关于原告转给A的50万元是定金还是首付款，因购房合同中时尔表述为定金，时尔表述为首付款，均未明确原告己付的50万元的明确定义，根据协议内容和协议落款处明确为首付款及米建中为原告出具的收据，应认定为首付款为宜，关于赔偿损失的数额，因解除合同而造成的损失，也就是洛轴公司占用原告50万元期间所产生的利息，即自洛轴公司和A与B签订房屋买卖协议之日2015年5月8日开始，至实际支付日止按照中国人民银行同期、同类贷款利率计算，关于A和B是否承担连带给付责任，A以B名义与C签订的担保书上没有B的签字，同时担保书中约定，A与洛轴公司达不成意向，担保书自动作废，因A与洛轴公司签订的购房协议书己不能实际履行，所以，A和B不承担连带偿还责任，关于洛轴公司和A辩称，原告交付的50万元己抵顶A的购房款，因庭审中，洛轴公司和米建中提供的证据不足以支持自己抗辩观点，所以，本院对洛轴公司和米建中辩称，不予支持，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条规定，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、吉X省XX公司和A于本判决生效后共同返还B购房首付款50万元；二、吉X省XX公司和A于本判决生效后共同赔偿B50万元的利息损失，利息自2015年5月8日至实际付清日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；三、驳回A的其他诉讼请求，案件受理费13800元，减半收取6900元，由A负担2500元，吉X省XX公司和A负担4400元，
宣判后，A不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.A原审提出的诉讼请求为要求米建中双倍返还定金，而原审判决第二项，要求A、洛轴公司共同赔偿B50万元的利息费用，该判项超出了A的诉讼请求，2.邓亮交付的50万元已抵顶A的购房款，且有A签名的收条为证，原审未予认定错误，3.原审未认定A、B承担50万元违约责任，但该二人与A签订的担保书中，明确写明承担担保责任，原审认定错误，综上，请求二审法院撤销原审判决并依法改判，一、二审案件受理费由被上诉人负担，
A二审答辩称：原审判决正确，应予维持，
A二审答辩称：原审判决正确，应予维持，
A二审答辩称：原审判决正确，应予维持，
洛轴公司二审述称：同意A上诉意见，
本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同，
本院认为：1.A依据《购房协议书》的约定向米建中支付50万元购房款，因米建中又与A签订《购房协议书》，将案涉房屋卖给A，致使A的《购房协议书》无法继续履行，A构成根本违约，应将收到的50万元购房款返还购房人A，A虽主张B已将50万元购房款转为C购房的款项，并得到A的认可，但A对该50万元购房款并无权进行处分，其亦未提供A对此予以认可的证据，且A对其支付的购房款中包含邓亮50万元亦不予认可，故米建中该上诉主张不成立，本院不予支持，至于米建中与A的购房款纠纷，双方可另案解决，2.A原审的诉讼请求为双倍返还定金100万元，原审判决在A并无赔偿利息损失诉请的情况下，径行判令A及洛轴公司支付利息不当，应当予以纠正，3.原审未判令A、B承担连带责任，A未提出无异议，而A系本案被告，无权对此提起上诉，故该上诉主张本院不予审理，
综上，原判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予更正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持长春市二道区人民法院（2017）吉0105民初270号民事判决第一项；
二、撤销长春市二道区人民法院（2017）吉0105民初270号民事判决第二项、第三项；
三、驳回被上诉人A的其他诉讼请求，
二审案件受理费8800元，由上诉人A负担8000元，由被上诉人A负担800元，
本判决为终审判决，
审　判　长　A
代理审判员　徐　锐
代理审判员　张新华
二〇一七年七月十三日
书　记　员　B