律师观点分析
中XX公司向本院提出诉讼请求：1.解除中XX公司与XX公司于2018年4月13日签订的《停车场经营权转让协议书》及全部补充协议；2.XX公司退还中XX公司已支付垫付款315万元；3.XX公司向中XX公司支付违约金44.5万元；4.中XX公司收到上述款项后，将剩余152个车位的经营权转回给XX公司；5.本案诉讼费及其他费用由XX公司承担。事实与理由：2018年4月13日，中XX公司与XX公司签订了《停车场经营权转让协议书》及《补充协议》，约定XX公司将位于成都市新都区××路××段××号××项目开发的178个车位的经营权转让给中XX公司，每个车位单价为5万元，垫付款合计890万元。上述合同签订后，中XX公司依合同约定支付相应款项，截至目前，已支付445万元。2020年1月7日，双方再次签订《补充协议》，该协议约定如果XX公司未在2020年6月30日之前办理出车位产权证，则中XX公司保留解除合同的权利，并有权要求XX公司承担违约责任。协议签订后，中XX公司已履行全部的合同义务，但XX公司于2020年6月22日明确表示无法在2020年6月30日之前办理完车位产权证，特申请延期。中XX公司收到函件后明确表示不允许其延期，且告知XX公司如果无法在约定的期限前办理完产权证，则中XX公司会解除双方签订的全部合同，并要求其承担违约责任。截至2020年8月20日，XX公司仍然没有完成办证事宜，故中XX公司享有解除合同的权利。另外，根据双方签署的《停车场经营权转让协议书》第3.2条及补充协议，最终确定双方交易的车位为178个。至今，中XX公司已出售全款车位26个，按照每个车位5万元计算，共计130万元，故XX公司应退还315万元（445万元-130万元）。中XX公司收取了定金的车位24个，因XX公司的原因导致已支付预付款的业主无法在正常时间拿到车位产权证，该部分业主肯定会以中XX公司违约为由，不再支付尾款或者要求返还预付款，中XX公司将在收到XX公司退款后，如数退还预付款，并将剩余152个车位的经营权转回给XX公司，XX公司需要向中XX公司赔偿全额损失。
XX公司辩称，1.中XX公司没有解除权，虽然《补充协议》约定了XX公司于2020年6月30日前办理首批车位产权证及车位抵押手续，但XX公司未能办理的原因是房地产管理部门无法办理现售地下车位不动产产权证，属于政策不可抗力，而非XX公司的主观原因导致的结果，根据XX公司的申请，已向房管局核实现政策允许办理，双方签订的协议可以继续履行，即使中XX公司享有解除权，但案涉的车位中中XX公司已经全款收取26个车位的款项，也收取了24个车位的定金，如果解除双方的协议，将导致解除成本过分高于继续履行的成本，也会导致连环诉讼，本着促成交易的原则，应依法驳回中XX公司要求解除协议的诉求；2.如果解除协议，退还的金额也是中XX公司已付金额减去已出售车位收取的全款，而非315万元；3.即使认定XX公司违约，但转让协议及补充协议均未约定违约金，中XX公司主张违约金无依据；4.民法典没有规定解除、部分解除、部分履行的情况，也未规定附条件的解除，双方的协议解除后就应当恢复到合同签订前的状态，中XX公司就应将所有车位返还给XX公司，XX公司返还金额给中XX公司。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现查明：
2018年4月13日，中XX公司（乙方）与XX公司（甲方）签订《停车场经营权转让协议书》，约定：甲方同意将翠蝶湾项目地下停车场经营权转让予乙方，乙方同意受让该经营权。乙方受让经营权后，有权决定包括但不限于地下停车场的装修装饰、固定车位的出租/转让（包括但不限于对象、价格、租期等与固定车位使用、出租/转让有关的一切事项），以及停车场内可供利用的地面或空间的利用等事项。除乙方外，甲方不得自行亦不得允许任何第三方对停车场进行经营。乙方受让本协议约定的经营权的对价为：乙方将项目地下停车场内可供转让的固定车位的销售款提前垫付给甲方，除此之外，乙方无需另向甲方支付其他经营权转让款。乙方获取停车场的经营权后，可以采取包括但不限于：出租固定车位、利用可利用部位获取相应收益、通过转让固定车位等各种经营方式获取各种收益，这些收益均为乙方独自享有。本协议需乙方垫付车位销售款的固定车位共计180个，其中标准车位147个，微型车位33个，具体数量以双方确认为准，单价5万元/个，垫付款合计金额为900万元（最终金额以双方最终核算确认的固定车位数量计算所得金额为准）。本协议签订之日起15日内，甲方将本协议项下停车场以及全部固定车位相关的所有权证明文件、平面图、车位的坐落位置及其他车位外围的建筑物描述等文件交付给乙方，且将前述全部固定车位抵押给乙方，并办理抵押登记以保证甲方按本协议履行，若甲方未按本协议约定履行，乙方有权就所抵押车位进行拍卖、变卖并优先受偿，所拍卖、变卖车位数量根据甲方应付乙方金额（包括但不限于：违约金、损害赔偿金、律师费、处置费等）确定。甲方根据本协议约定履行抵押登记后15个工作日内，乙方向甲方支付垫付款（首期垫付款）270万元，乙方于2018年11月1日前将二期垫付款180万元支付给甲方，乙方于2019年5月1日前将二期垫付款180万元支付给甲方，乙方于2019年11月1日前将二期垫付款180万元支付给甲方，乙方于2020年5月1日前将三期垫付款90万元支付给甲方。甲方承诺并保证对地下停车场（含固定车位、可利用部位）拥有合法且完整的所有权，且甲方保证固定车位可以办理独立的产权证及办理抵押登记。甲方承诺，与停车场所有权、使用权相关的任何争议由甲方负责处理，若由此给乙方造成损失的，甲方应全额向乙方进行赔偿，若甲方怠于处理的，乙方可以自行处理，因此产生的费用及遭受的损失，由甲方全额支付给乙方。该合同附上了车位清单，在清单上明确了180个车位的编号、产权面积、套内面积等。
此后，中XX公司（乙方）与XX公司（甲方）签订《停车场转让权补充协议》，载明因甲方原因，导致项目地下停车场截止7月中旬才符合合同条件，经双方协商，补充约定：甲方授权的车位中存在2个已查封车位，乙方垫付款将对该非正常车位进行剔除，合同总金额由原来的900万元调整为890万元，按照首期垫付合同款项30%的约定，首期垫付款金额调整为267万元，乙方向甲方支付垫付款时间随之顺延，乙方于2019年2月1日前将二期垫付款178万元支付给甲方，于2019年8月1日前将三期垫付款178万元支付给甲方，于2020年2月1日前将四期垫付款178万元支付给甲方，于2020年8月1日前将五期垫付款89万元支付给甲方。
2018年8月1日，中XX公司向XX公司支付267万元。
2019年5月9日，中XX公司向XX公司支付100万元。
2020年1月7日，中XX公司（乙方）与XX公司（甲方）签订《补充协议》，约定：原合同约定乙方应付甲方二期垫付款178万元，现剩余78万元未付，由于前期多种原因导致的款项延迟，经双方协商，本协议第6条协商确认的相关费用（税抵物48户、税抵车位款4户、车位重复2户、地下室墙体渗水施工费用四项费用共计283420.89元）由乙方在本次款项支付时进行扣除，同时甲方不追究乙方逾期付款责任，即乙方承诺自本协议签订之日起10个工作日内一次性向甲方支付496579.11元；甲方自收到上述款项后，承诺于2020年6月30日之前办理完所有已售业主住宅不动产权证及首批车位产权证（18户涉及违规违建的业主除外）及车位抵押解除手续。本项目客户购买车位提交资料后，甲方需在10个工作内配合业主办理车位产证并完成相关的办理产证手续，否则视为违约，需向乙方支付原合同总款项的10%作为违约金，并依法保留解除原合同及本协议的权利。
2020年1月19日，中XX公司向XX公司支付了496579.11元。
2020年6月22日，XX公司向中XX公司提出申请，内容为：“车位产权证办理情况，由于疫情原因政务中心车位备案系统停止，暂时不知道恢复时间。我公司人员随时在进行关注，截止目前为止未有相关信息。此系统针对整个四川省所涉及小区并非翠蝶湾一个小区。此情况翠蝶湾彩车位事业部也在政务中心证实过。我司工作人员以及准备好资料，市备案系统一上线可立马办理。故向贵公司申请延期。由原2019年签订的6月30日之前完成相关协议内容的时间申请延期至2020年8月30日，还望贵公司酌情考虑。”
2020年7月2日，中XX公司回复称，根据其了解的情况，目前行政部门是能够正常办理相关产权证的，并不存在无法办证的情况，另根据其了解，XX公司无法办理产权证是由于XX公司未及时延期预收许可证或办理现售许可证的原因所导致的，因此，无法在约定的期限内办理产权证是因中XX公司未积极履行相关的职责，是主观原因，不能归咎于第三方，亦不能作为不能履行双方签订合同的理由。故告知：1.不同意XX公司的延期申请；2.XX公司在接到此函件之日起5个工作日内完成所有已售车位的产权证办理工作及使业主获得正式的产权证；3.如未上述期限内完成产权证办理相关事宜的，中XX公司将立即与XX公司解除双方已签订《停车场经营权转让协议书》及其补充协议，并要求中XX公司退还已支付的全部款项，同时XX公司还应当向中XX公司承担违约责任及赔偿全部损失。
2020年11月3日，中XX公司向XX公司邮寄《解除合同通知书》，认为XX公司未在规定日期内办理完所有已售业主的首批车位产权证，特按照补充协议第5条约定，解除原合同及补充协议。上述协议通过邮寄的方式向XX公司进行了送达，XX公司于2020年11月6日签收。
另查明，1.中XX公司所列《付全款车位》表单显示，涉及业主已签约并且向中XX公司支付完毕车位款的车位有26个；2.中XX公司所列《翠蝶湾预付款车位》表单显示，涉及业主已向中XX公司支付部分预付款的车位有24个；3.双方当事人确认，《停车场经营权转让协议书》所附车位编码与案涉车位的房屋信息摘要3中“房号”是一致的；4.中XX公司作为抵押权人在成都XX公司位于成都市新都区××镇××路××段××号××栋××层的面积4970.21平米的车位上办理了抵押登记，包括《付全款车位》表单所显示的所有车位；5.目前，位于成都市新都区××镇××路××段××号××小区地下可售状态停车位，在无查封、无抵押的情况下，可办理合同备案。
本院认为，《停车场经营权转让协议书》、《停车场转让权补充协议》、《补充协议》合法有效，双方应按约全面履行各自义务。2020年11月6日，中XX公司以XX公司未在规定日期内办理完所有已售车位的产权证，违反《补充协议》之约定为由行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，中XX公司是否享有合同解除权应取决于约定解除合同的条件是否成就。虽然XX公司负有为已售车位具备办理产权证的义务，但履行该义务建立在已售车位具备办证条件的情况之下。而实际上，中XX公司在已售车位上设立了抵押权，在中XX公司未办理解除抵押登记手续的情况下，XX公司不具有办理上述车位产权证的可能，因此XX公司有权以中XX公司未履行办理解除抵押登记手续义务为由，拒绝履行办理上述车位的产权证。也因此，本院认为中XX公司行使合同解除权的条件至今尚未成就，中XX公司无权以XX公司未依约办理车位产权证为由行使合同解除权，本院对于中XX公司解除双方《停车场经营权转让协议书》及全部补充协议的诉求不予支持。
既然合同未解除，双方当事人应当继续履行合同。中XX公司主张XX公司返还其垫付款315万元及将剩余152个车位经营权转回XX公司的诉讼请求，本院不予支持。
关于违约责任问题。如前所述，XX公司未履行合同义务系基于中XX公司未履行办理解除抵押登记手续的义务，属于行使先履行抗辩权，故中XX公司主张其承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回中XX公司的全部诉讼请求。
案件受理费17780元（已因适用简易程序减半收取），由中XX公司负担。
