张静，一个资质完备的开发商，应该要具备“五证两书一表”，“五证两书一表”不全的房子，与开发商签订的任何协议都没有法律效力，还有可能面临办不下来房屋所有权证的风险。

一、“五证”是什么？

在查验开发商五证两书一表的过程中，最重要的是检验《国有土地使用证》和《预售许可证》，五证表明所购房屋属合法交易范畴。

《建设用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地或者出让土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

《建筑工程施工许可证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。

二、“两书”是什么？

房地产五证两书一表中的两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。

三、“一表”是什么？

五证两书一表中的一表为：《竣工验收备案表》。《竣工验收备案表》是目前收楼环节中应该关注的文件，是备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后签署的，代表房屋已被验收。

根据商品房销售管理规定，五证两书一表是开发商销售的重要文件，如果开发商“五证”不全，开发商的楼盘便没有销售/预售的资质。