张静律师： ，卖家拍胸脯表示房产证铁定过5年，这意味着买家也能少负担卖家转嫁的营业税大概2万元的费用。买家庄先生与卖家、中介签订合同后、全额缴纳了中介费用后的第二天，却才被告知，房产证实际要到今年9月份才满5年。庄先生需不需要负担这笔营业税？以未明确告知房产实际情况为由，庄先生可否退房？

   庄先生看中一套80万的二手房，卖家声称的自己房产证已过5年，营业税部分就不用庄先生承担，这也是为买家省下的不少一笔支出(营业税由卖方转嫁买家)。在中介为买家“量身”计算的置业计划书中，庄先生明确看到在营业税一栏为“0”。

   决定购买，最后一个程序应该是由卖家提供房产证原件、身份证等证明后确认房屋产权清晰等内容，买卖双方以及中介三方一并签约。卖家表示房产证资料锁在银行保险柜中，要次日才能到银行提取，届时再补交。于是庄先生当晚就签订了该套房屋的三方协议，并支付卖家2万元定金以及中介公司2.4万元的全额中介费用。而按照合同约定，也并没有体现营业税的支付。

可是第二天庄先生就接到中介经纪的匆匆来电，称拿到卖家房产证时才看到，房屋的确过5年，但房产证还有5个月才满5年，才可以免征营业税。

对此，卖家坚决自己不会承担该笔营业税，并坚持要买家承担。可是庄先生需不需要负担这笔营业税？以未明确告知房产实际情况为由，庄先生可否退房？

律师解答：营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。目前销售房产的为卖方，那么营业税的征收主体是卖方，只不过在逐渐形成的二手房交易习惯中，卖方将该笔税负转嫁在买家身上。但是从该案例可以看出，在买卖双方以及中介签订的合约上，并没有罗列和明确营业税支付的相关条款，那么按照合同约定，买家不用承担营业税缴纳的权利和义务。不过，买卖合同为主合同，三方已经达成交易的约定，对营业税的支付问题是指在合同条款约定不明，不会影响买卖合同的效力，不能成为不履行合约的理由。