咨询电话： （张静），朱某的房子是和妻子的夫妻共同财产。2015年7月，朱某趁妻子出差自作主张将房子挂出去售卖。没几天，中介便带着看房的林某来了，林某对朱某私自卖房的事情毫不知情，只觉得价钱合理便爽快的签下了合同。一个多月后，朱某妻子出差回来得知朱某私自卖房的事情后，表示坚决反对。后来，买卖双方协商未成，买方林某诉至法院，要求卖家朱某夫妇继续履行合同。

法院经审理认为，朱某与林某签订的房屋买卖合同合法有效，但由于没有证据证明涉案房屋的另一名共有人即朱某妻子事先同意朱某签订涉案合同，而且事后朱某妻子也没有认可朱某的签约行为，故上述合同虽然有效，但由于未取得其他共同共有人同意而致使涉案房屋的所有权不能转移，故合同实际无法继续履行。于是，法院依法向买家林某进行了法律释明，林某遂变更诉讼请求为判令朱某赔偿损失90万元。本案中于买家的损失如何认定？

律师说法：根据法律规定和司法实践，二手房买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失等可得利益损失的，应酌情予以支持。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施而导致损失不当扩大的部分、守约方亦有过错所造成的损失等，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

需要特别说明的是，二手房买卖合同中一般都有违约金条款，常约定按照总房款的10%或20%计算违约金。据此，有的当事人误以为违约最多支付10%或20%的违约金就行了。其实不然，根据法律规定，合同约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。从法院受理的案件来看，部分小区房价在短短数月内增幅高达40%以上，此种情形下，即便守约方主张的赔偿损失金额超过了合同约定的总房款10%或20%的违约金数额，也有可能会得到法院支持。