宅基地纠纷215讲：宅基地房买卖合同无效，拆迁补偿分割条款有效吗？

    广州张静律师解答：有效。即使宅基地房买卖合同无效，拆迁补偿分割条款作为单独的合同清理条款，也是有效的，双方都可以起诉要求按该条款分割补偿权益。但需注意的是，只有补偿权益分割条款属于合同清理条款是有效的，如果不是补偿权益分割条款，而是违约赔偿条款，如赔偿多少多少钱这些，这些一般不认定是单独的合同清理条款，是不会认定有效的。具体的合同无效的赔偿，还是要按评估的价值，由法院判决赔偿金额。如下面这个案件，宅基地房买卖合同约定了如拆迁，第5层房屋的补偿权益归买家，法院就认定该约定有效，判决卖家将属于第5层的补偿款支付给买家。

判决书节选：

    法院认为，本案中，杨卖家已经与拆迁公司签订了拆迁补偿协议，本案争议焦点在于涉案房屋第五层房屋因拆迁所获得的补偿权益应否分配给侯买家?根据该《房屋转让协议书》的约定，杨卖家与侯买家之间实际为农村宅基地房屋买卖合同关系，所购买的标的物为涉案房屋第五层房屋，因侯买家不具有涉案房屋所在的集体经济组织成员的资格，故侯买家与杨卖家签署的《房屋转让协议书》因违反土地管理法的强制性规定应属无效?侯买家与杨卖家因无效合同取得的财产应当相互返还，并按各自的过错，承担相应的损失赔偿责任?

    因杨卖家本身并非本村村民，在涉案房屋已被纳入“城中村”改造并已被拆除的情况下，杨卖家因拆迁安置补偿协议所享有的补偿利益并非专属于本集体经济组织成员享有的权益，因此侯买家的全部损失体现为杨卖家因第五层房屋被拆迁所获得的拆迁补偿利益损失?就拆迁补偿利益的分配问题，双方在《房屋转让协议书》中约定：“甲方保证，该房产今后如果遇到拆迁或改建，甲乙双方享有同等利益”，该处的同等利益应当理解为杨卖家就第五层房屋能够获得何种拆迁补偿权益，侯买家也应当获得同等拆迁补偿权益，也可以理解为杨卖家应当将就涉案房屋第五层获得的拆迁补偿权益支付或交付给侯买家?《房屋转让协议书》虽然无效，但上述约定是双方当事人真实意思表示，且属于合同清理条款，在效力上具有独立性，故可依照该条约定分配涉案房屋五层的拆迁补偿利益?