宅基地纠纷232讲：宅基地房有转卖的情况下，买家损失如何赔偿？

    广州张静律师解答：有转卖的情况下，两位买家可以按比例分割增值部分的赔偿款，下面这个案件可供参考：地主2010年将房屋卖给一手买家，价格10万元。一手买家5个月后，又将房屋转卖给二手买家，价格9万元。后2021年，地主起诉两份宅基地房买卖合同无效。法院判决两份合同都无效，两个买家一起返还房屋给地主。同时购房款各自返还，至于增值损失的赔偿，现房屋评估价值为25万，扣除9万购房款后，增值部分为16万。该增值部分应由两位买家分割。鉴于一手买家买房的初衷就是为了转卖牟利（结果没牟到利，还亏了一万），故一手买家承担70%的过错责任，二手买家承担30%的过错责任。最终法院判决16万增值部分，一手买家得30%为4.8万，二手买家得70%为11.2万。

判决书节选：

    本院认为，郑二手买家与刘一手买家于2010年8月19日就案涉房屋签订《房屋〈转让协议〉书》，故双方之间成立农村宅基地房屋买卖合同关系? 该《房屋〈转让协议〉书》已由前案生效民事判决确认无效，本院对此予以确认? 根据《民法典》第一百五十七条规定，双方之间的宅基地房屋转让行为及为此签订的《房屋〈转让协议〉书》被确认无效后，双方因该行为取得的财产应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任?

    因前案生效民事判决已判令郑二手买家、刘一手买家向何地主返还案涉房屋，且郑二手买家已履行该判决义务实际腾空搬离该房屋，刘一手买家收取郑二手买家的购房款93000元应予返还? 同时，案涉房屋价值上涨利益应作为损失，由郑二手买家、刘一手买家按照过错程度分担?经本院依法委托的鉴定机构已就案涉房屋宅基地土地及上盖房屋的现市场价值出具价格评估报告书，评估结论为254656元? 该价格评估报告书采用的评估方法科学，程序合法，依据充分，说理清楚，本院予以采信? 据此，本院依法认定案涉房屋价值上涨利益为161656元(254656元-93000元)? 关于郑二手买家、刘一手买家的过错程度及责任比例?

    郑二手买家和刘一手买家对于合同无效均负有过错责任?郑二手买家购房目的是为了自住，但其明知案涉房屋为无法即时办理产权转移登记手续的农村宅基地房屋，亦明知出卖人并非所有权人，仍忽视该风险决定购买案涉房屋，主观上具有一定过错，对损失发生负有次要责任;而刘一手买家既是向何地主父亲购买案涉房屋的买方，又是将案涉房屋出售给郑二手买家的卖方，其行为目的是为了牟利，主观恶意明显，对损失发生应负主要责任?故本院酌定刘一手买家应赔偿郑二手买家案涉房屋价值上涨利益损失的70%，即113159.2元(161656元70%)? 此外，案涉价格鉴定所产生的鉴定费用，也应由郑二手买家、刘一手买家按该比例分担，本院将在本案诉讼费用中对此一并予以处理?

    关于何地主是否应向郑二手买家承担返还购房款和赔偿损失的民事责任?因郑二手买家要求返还购房款和赔偿损失的请求权，是基于其与刘一手买家之间的宅基地房屋转让行为及为此签订的《房屋〈转让协议〉书》被确认无效而产生，郑二手买家与何地主之间并无合同关系，其在本案中要求何地主承担民事责任违反合同相对性原则，无法律依据，本院不予支持?