广州张静律师解答：需具体案件具体分析，下面这个案件可供参考：陈某买的商品房房产证还未出来，就转卖给邓某，收了邓某10万定金。后因无法通过中介完成内部转名手续，陈某只好通过开发商通过内部转名方式另卖给了其他人，但陈某一直未告诉中介和邓某。邓某最终发现后，起诉陈某赔偿违约金236万。一审法院认定陈某违约，判决陈某赔偿违约金70万。二审法院认为陈某虽然违约，但邓某仅交了10万定金，且尽年房价普遍下跌，故违约金不应过高。最终，二审法院将违约金降为20万。

判决书节选：

    关于陈卖家是否应就案涉《不动产买卖合同》解除承担违约责任的问题? 根据本案事实，双方于2021年2月15日签订案涉《不动产买卖合同》时，陈卖家尚未取得案涉房屋产权证，而按照当时的购房政策要求，双方之间办理房屋过户手续受到出证未满两年不可过户的限制，故双方就交易过户事宜另行签订《补充协议》，约定通过开发商办理内部转名或由卖方办证后申请经营性贷款、买方负责月供、两年后完成过户等方式进行交易? 此后，因陈卖家无法通过中介完成内部转名手续，且其不同意违规办理经营贷，陈卖家在未告知邓买家的情况下于2021年5月11日即与他人签订《房屋买卖合同》，并最终通过开发商内部转名方式于2022年6月28日将案涉房屋转售于案外人，案涉《不动产买卖合同》也因客观无法履行而解除? 本院认定陈卖家构成违约?

    关于陈卖家应付违约金的认定? 虽合同约定出卖人违约导致合同解除的，买受人有权要求其支付房屋成交价20%的违约金? 但从本案实际情况分析：

    其一，双方均知晓出卖人尚未领取房产证，而有关房屋后续交易所涉赎契、付款、过户等各项事宜双方实际尚未达成确定性方案，均需根据各环节具体履行情况进一步协商确定?

   其二，案涉房屋交易价款高达1180万元，而邓买家实际仅支付定金10万元，且双方前期约定通过办理经营贷方式支付部分房款确有存在违规，邓买家也未充分举证证实其实际具备相应资金支付能力? 故在案涉合同履行本就存在诸多风险，而邓买家实际支付对价尚不足总房款1%的情况下，其要求获得合同完整履行的预期利益有违公平合理原则?

    其三，陈卖家另行出售房屋虽有失诚信，但根据相关交易情况及微信沟通内容，其确系因自身资金周转及出于交易风险考虑而选择可办妥内部转名的第三方转售房屋，并无主观恶意也未有明显获利?

    故综合考量案涉房屋交易特征、买受人实际履约程度以及出卖方的违约情节、实际获利情况，并结合近年来房地产市场价格普遍下行的客观趋势，本院酌情确定陈卖家应在20万元范围内向邓买家承担违约赔偿责任? 一审法院判令陈卖家在返还定金之外另行支付违约金708000元仍属过高，本院对此予以调整? 邓买家上诉要求支付违约金236万元，理据不足，本院不予支持?