广州宅基地房价值评估有哪些评估方法？

    广州张静律师解答：宅基地房价值的评估一般有比较法、收益法、假设开发法、成本法等几种评估方法。不同的评估公司在具体计算时会有不同。但无论采取哪种计算方法，不服评估结果的话，提异议也不会重新评估。虽然评估人员会针对当事人的异议进行解答，但措辞比较专业，一般人也听不懂。其次评估结果做出来，肯定有一方或两方不满意，法院一般不会同意再次评估。如下面这个案件，评估公司就对采用的评估方法进行了解释，包括各种评估方法适用哪种房屋，为什么选取这种评估方法不选取那种评估方法等，可供大家参考：

判决书节选：

    另在《估价报告》中,新某公司就“估价方法和估价技术路线”作出详细说明:“根据《房地产估价规范》,常用的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等? 比较法适用于同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产;收益法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产;假设开发法适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等方法求取的房地产;成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值? 根据本次估价的特定目的,估价人员严格遵循房地产估价原则,在认真分析研究所掌握的资料,对估价对象进行实地查勘、并对其邻近地区进行调查之后,针对估价对象的实际情况,确定采用比较法、基准地价修正法求取估价对象的总价格和单位价格? 本次估价所选取方法的理由:1.选取基准地价修正法的理由? 估价对象处于广州市基准地价覆盖范围内,且广州市最新基准地价是2020年1月20日颁布实施的,符合基准地价修正法的条件,故选用基准地价修正法? 2.选取比较法理由? 估价对象(假设为国有土地房屋)所在区域目前类似房地产交易情况较为活跃,可供比较的房地产交易案例较多,符合比较法的应用条件及适用范围,故选用比较法? 未选用其他方法的原因:1.未选取假设开发法理由:估价对象为已开发并投入使用项目,不符合假设开发法的应用条件及适用范围,故未选取假设开发法? 2.未选取收益法理由:由于估价对象为集体土地上的商品房,租金含有土地权益价值,很难区分土地收益占房租收益的比例,故不能确定估价对象的真实收益,故未选取收益法? ……宅基地土地所有权为集体所有,按规定不能完全上市交易,只能在集体内部交易,不具备完全市场价值? 此次评估是先假设估价对象为国有土地房屋,求取其市场价值,扣减由集体土地转为国有土地应补缴的土地出让金等,从而求取集体土地房屋的市场价值? ”该项评估的费用为27381元?