房屋买卖合同约定买家垫付土地出让金，金额超预期怎么办？

    广州张静律师解答：合同既然约定买家垫付土地出让金，则双方对出让金的金额应该有一个大概的估算。如果最终发现需缴纳的金额与估算有差距，则买家可能不愿意垫付那么多的金额。下面这个案件可以供大家参考：房屋买卖合同约定买家垫付土地出让金，预计大概100万。谁知交易过程中发现土地出让金的金额是150万，已经超出了全部首期款的金额。于是买家拒绝垫付，卖家就拒绝卖房。后买家诉至法院，法院认为该情况的发生超出了买卖双方的预期，故双方均不构成违约。但现在买方同意在法院的把控下继续交易，卖家却仍然不同意卖房，故卖家构成违约。但违约金可酌情降至3万元。

判决书节选：

    本案争议焦点是:买卖双方谁构成违约;涉案《房屋买卖合同》应继续履行还是解除。根据《房屋买卖合同》关于土地出让金由欧卖家承担,由樊买家代为支付,在总购房款中扣除的约定,结合欧卖家关于签订《房屋买卖合同》时预估土地出让金约100万元的陈述、合同约定樊买家过户时应支付的购房余款为1012200元的情况,以及双方签订合同的目的和交易惯例,樊买家代为支付的土地出让金应以其支付的购房款为限。但由于双方彼时均不清楚应缴纳土地出让金的具体数额,而根据佛山市自然资源局顺德分局向法院出具的复函,涉案房地产在双方约定的过户日期即2021年7月时的土地出让金（150万）实际上已超出彼时樊买家尚欠的购房余款1008800元。因此,在樊买家一方看来,代为支付土地出让金可能导致实际支付款项大于应付购房款,显然超出樊买家应履行的合同义务范畴。樊买家明知欧卖家出售涉案房屋是为了偿还债务,极大可能无能力偿还超出购房余款的土地出让金。樊买家基于此种担心以及交易安全的考虑,要求欧卖家提供房屋抵押并办理抵押权登记作为欧卖家偿还土地出让金的担保,同时便于樊买家向外筹借款项用以缴纳土地出让金,合乎情理。但对于欧卖家一方而言,樊买家的此种要求超出欧卖家应承担的合同义务范围,对于欧卖家而言是额外的负担。双方因此未能达成一致意见,从而导致《房屋买卖合同》未能继续履行,此系双方原因共同造成。

    最后,在本案诉讼中,樊买家明确表示愿意继续履行合同、支付购房余款,且愿意先垫付全部土地出让金办理过户后再与欧卖家另行结算,故《房屋买卖合同》已不存在履行上的障碍。在此情况下,欧卖家仍坚持解除合同,构成违约。本院判令双方继续履行合同,酌情确定欧卖家承担违约金3万元。