未经合法报建的宅基地房以房抵债协议有效吗？

    广州张静律师解答：无效，宅基地房以房抵债，必须是经过合法报建的房屋，且是抵给本村人才可能有效，否则是无效的。如下面这个案件，法院就认定未经合法报建的宅基地房以房抵债协议无效，双方应按债权债务纠纷处理，已经抵债的宅基地房需交还。

判决书节选：

    法院认为：江某公司、南某公司因双方于1998年8月25日签订的《协议书》而产生纠纷，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。1989年12月26日颁布的《城市规划法》第三十二条规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件；建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。本案中，江某公司与南某公司签订《协议书》，约定南某公司将涉案的某园11套房屋按每平方米1500元的价格抵偿其拖欠江某公司的债务，但据法院另案调查结果显示该11套房屋并未办理规划报建手续，《协议书》约定的抵债标的物违反了前述法律强制性规定，该协议书依法应认定为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，江某公司要求南某公司返还抵债欠款合法有据，本院予以支持。《协议书》中载明南某公司拖欠的款项为1277769.17元，因此合同无效后应返还的款项应为该金额。