广州集体土地用于建设租赁合同超过20年有效吗？

张静律师解答：有效，集体所有的土地作为建设用地的，如工业用地，租赁合同最长可50年。如下面这个案件，一审法院判决超过20年的租赁合同无效，二审法院改判有效。

判决书节选：

本案争议焦点是:涉案《土地有偿使用合同书》自1999年10月1日起计算超过20年部分的效力如何认定。

涉案土地包括集体建设用地面积为14091.56平方米,农用地面积2148.11平方米,经现场勘查,涉案土地整体用于工业用途,无法区分农业用地和建设用地范围,且经过长时间开发利用,涉案土地已然成为一个整体,加之其中农用地面积仅占小部分,故为涉案土地更好地整体开发利用,本院对涉案土地一并处理。根据前述规定,涉案土地租赁期限应参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定。工业用地的国有土地使用权出让的最高年限为五十年,参照上述工业用地国有土地使用权出让的最高年限,最高租赁年限可为五十年。案涉的《土地有偿使用合同书》约定租赁年限共50年,从1987年7月1日至2037年7月1日止,没有违反上述关于集体经营性建设用地租赁期限应参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定的规定,应为合法有效。

集体经营性建设用地租赁合同,虽然可以适用《民法典》合同编的一般规定,但鉴于涉案租赁合同的标的物具有特殊性,《民法典》第三百六十一条因此规定:“集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理的法律规定办理。”该条沿用《物权法》的规定,以条款转介的方式将集体建设用地的流转划归《土地管理法》等法律进行规制。因此,当《土地管理法》和《民法典》就集体经营性建设用地的租赁合同有关的问题规定不一致的,应当适用作为特别法的《土地管理法》的特殊规定。一审法院适用《合同法》关于租赁期限不得超过二十年的规定,认定案涉《土地有偿使用合同书》自1999年10月1日起计算超过20年部分无效,是适用法律错误,本院予以纠正。