开发商逾期交房，买家要解除合同必须先催告吗？

广州张静律师解答：是的，出卖人迟延交付房屋,经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人可以请求解除合同。如下面这个案件，买家虽然发函进行了催告，但只给了开发商5天交房时间，一审法院认为时间太短，应至少为3个月，遂判决买家不能解除合同。二审法院认为，虽然催告时间不足3个月，但开发商实际上过了个5月才通知收楼，已超过3个月合理期限，改判买家有权解除合同，并要求房款10%违约金。

判决书节选：

本案二审需要处理的问题是:如何认定洪某本案主张的法定解除权行使效果。依长某公司与洪某2016年12月21日所签涉案商品房预售合同的约定,长某公司应于2019年6月30日前将符合交付标准的房屋交付给洪某,按期交付房屋是长某公司的主要合同义务。洪某在长某公司逾期交房后的2020年7月7日向长某公司发出《催告函》,催告长某公司在收到函件的5日内履行交付房屋的合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定,出卖人迟延交付房屋,经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人可以请求解除合同。本案洪某催告长某公司履行交付房屋的期限与司法解释三个月的规定,并不相符,一审法院于2020年9月8日作出判决时认定洪某于2020年7月22日即提起本案诉讼要求解除合同,未给予合理期限,不支持洪某所提诉讼请求,并非没有依据。有鉴于此,洪某应自行承担本案一审案件受理费。

必须指出的是,长某公司在2020年7月9日收到洪某履行交付房屋的催告函后,虽在2020年9月30日完成涉案房屋建筑工程联合验收备案,但长某公司于2020年11月23日才向洪某发出收房通知,此时已超过三个月的合理期限,长某公司应对其迟延履行交付房屋违约行为承担民事法律责任。本案二审诉讼过程中,洪某请求解除涉案商品房预售合同的理由成立,其主张长某公司退还所收款项、支付已付房款10%的违约金,具有合同依据,本院予以支持。为此,对一审判决的处理,本院二审予以调整。