商品房买卖合同补充协议免除开发商违约责任有效吗？

广州张静律师解答：如果属于免除自己责任，加重对方责任，则可能涉嫌格式条款无效。如下面这个案件，开发商在补充协议里免除自己逾期办证的违约责任，最终法院认定该条款无效，开发商要支付逾期办证的违约金。

判决书节选：

法院认为，关于富某公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任问题。涉案合同第二十一条约定富某公司应当在该商品房交付之日起×个工作日内(不超过×个工作日)到房地产登记机构为郭某办妥产权登记,并将以郭某为产权人的房地产权证交付给郭某。而《补充协议》第十二条对上述约定变更为“富某公司只协助郭某办理《房地产权证》,具体协助义务如下:(一)在可以办理房地产权证的情况下,通知郭某送交办证所需的相关资料。(二)富某公司在合理时间内代郭某向办证部门申请办理房地产权证。(三)以郭某结清所有相关费用(包括补交房款)和向富某公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算,富某公司协助郭某在×个工作日内办妥房地产权证……”。根据该《补充协议》条款的约定,由于郭某已付清房款,故该协议约定的办证期限起算时间实际为“在可以办理房地产权证的情况下,郭某经富某公司通知后提交相关办证资料之日开始计算”。富某公司表示根据涉案合同和补充协议,有关“可以办理房地产权证”的时间应为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后,由于该“可以办理房地产权证”的时间并不具体明确,难以操作,实质上相当于免除了开发商迟延办证的责任,排除了购房人的权利。由此可见,该条款属于《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”的情形,该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,以及郭某在合同约定交楼日之前收楼的情况,法院确定富某公司的办证义务期限应为合同约定房屋交付之日起×个工作日内。由于富某公司未能在期限内办妥产权登记手续,已构成违约,应承担违约责任。故郭某要求富某公司支付从××016年11月4日起至××019年1月××日止的迟延办理产权登记的违约金请求,合法有理,予以支持。