广州集体土地农用地转让给公司做建设，合同有效吗？

张静律师解答：无效。农用地转建设用地，必须先办理转用审批手续，且必须办理集体经营建设用地的登记手续。如下面这个案件就判决土地转让合同无效。

判决书节选：

关于争议焦点《云竹合同》的效力问题。首先,《土地管理法》(2004年8月28日修正)第四十四条第一款规定:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条第一款规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因《云竹合同》由钟某镇政府与粤某公司于2005年12月19日签订,该合同所涉土地为农民集体所有的土地,其利用现状为农用地,无证据显示该地块已经办理农用地转用审批手续和建设用地规划许可,故《云竹合同》约定将该土地用于非农业建设(综合商住项目开发),违反了上述法律的强制性规定,应认定合同无效。

其次,即使按《土地管理法》(2019年8月26日修正)第六十三条第一款规定:“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”可以通过出让、出租等方式进行流转的土地,其前提条件之一是需经依法登记的集体经营建设用地。现无证据证实涉案土地已经依法办理集体经营建设用地的登记手续,故《云竹合同》也不符合2019年修正的《土地管理法》第六十三条的适用条件,不存在新法与旧法确定合同效力的规定不同而应适用新法认定合同有效的情形。综上足见,一审法院认定《云竹合同》无效,合法有据,本院予以支持。