张静律师解答：如果当初签订商品房买卖合同时开发商有承诺花园面积可以登记进产权证，或商品房买卖合同有明确约定的话，就可以退房。如下面这个案件，商品房买卖合同明确约定所购房产配套花园面积500多平方，最终入住几年后却一直无法办理包含花园面积的产权证，起诉退房。最终法院支持解除商品房买卖合同，房款全退。

判决书节选：

关于涉案《商品房买卖合同（现售）》及两份《〈商品房买卖合同〉补充协议》应否解除的问题。涉案《商品房买卖合同（现售）》及两份《〈商品房买卖合同〉补充协议》合法有效。郭某要求解除合同的理由有三：一是佛山市自然资源局南海分局复函称“宗地内没有约定或没有明确的部分为小区业主共同使用”，中某公司违章围蔽花园予以出售；二是涉案房屋所在土地不是别墅用地；三是附带出售的泳池为违章建筑。本院经审查认为，首先，关于花园部分归属的问题。第一，中某公司与郭某签订的没有落款日期的《补充协议》明确约定所购房产宗地面积为839.3平方米，其中基底面积283.9平方米、配套花园555.4平方米。第二，中某公司首次提供给郭某用于办理不动产权证的宗地平面图的红线包含配套花园。第三，涉案房屋为现楼样板房，配套花园于签订涉案买卖合同时已以围墙围蔽供郭某专属使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”依据生活常识，房屋是否附带面积多达555.4平方米的花园足以对合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响，样板房的状态应当视为要约，该部分内容即使其未载入双方所签合同，亦应当视为合同内容。综上，可推定中某公司与郭某签订涉案买卖合同的合意是郭某支付房款2450万元购买的标的物为幢基底面积为283.9平方米的地上建筑物及555.4平方米的配套花园。其次，关于涉案房屋所在土地性质的问题。买卖合同载明其性质为城镇住宅用地。中某公司未提交证据证明相关主管部门批准该土地作为别墅用地。最后，关于泳池是否违章建设的问题。2019年4月26日佛山市自然资源局南海分局（规划）的复函载明：“根据项目的档案资料，来函所述的位置在审批图纸上并没有泳池；该部分用地的权属问题建议征询不动产主管部门的意见；该部分用地建设泳池与项目审批图纸不相符。”直至本案二审庭审结束，中某公司未能提供证明泳池经批准建设的证据。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”佛山市自然资源局南海分局于2020年11月4日作出的X号复函载明涉案房屋所在的中某花园地块为共有宗地，在确权变更后郭某办理的不动产权证面积信息一栏将记载共有宗地面积（即整个地块红线范围面积）以及涉案房屋建筑面积，花园部分的情况只能在产权证附记处记载。即是说，郭某购买的配套花园现在无法登记为其房产的独用宗地面积。故郭某购买专属花园别墅的合同目的无法实现，加之涉案房屋所在土地并非别墅用地，泳池又非经批准建设。郭某主张解除其与中某公司签订的涉案买卖合同及补充协议，于法有据。中某公司应向郭某返还购房款245万元、赔偿办证费用80元和律师费8万元。